易居中国-郑州高端项目温哥华项目提案标书86页-XXXX年

《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789[突出重围后来居上]——郑东新区市场展望（一）郑东住宅市场类别第一季度第二季度第三季度第四季度面积均价面积均价面积均价面积均价2004————————316952774111049338920051204373378166778340319780533112932853681增幅————————524.09%19.36%164.10%8.62%2006269657315535526934215173413476————增幅123.90%-6.60%113.02%0.53%161.50％4.98％————1、高位盘整郑东新区市场展望524.09%164.10%123.90%113.02%161.50%19.36%8.62%-6.60%0.53%4.98%-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%05三季度05四季度06一季度06二季度06三季度（一）郑东住宅市场郑东新区市场展望以上数据中住宅体量占比90％以上，故此表可作为住宅市场的参考依据。从2004年郑东新区开始销售统计起，可以看出该区域房地产销售在面积总量和均价变化趋势上，是以05年为爆发年，而06年同比05年既已增长较弱。考虑到郑州整体市场在06年仍为高速增长，那么郑东新区在06年的市场表现上相对平稳。个案突破则需要创新。郑东新区市场展望（一）郑东住宅市场入住率初步成熟观望氛围10％08年以后可能再持续1年以上当前市场观望气氛浓厚的主要原因在于人气差，而根据一般城市发展规律，郑东新区的初步成熟尚须3-5年时间。2、人气不足郑东新区市场展望《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789因此，07-08年郑州大西区房地产市场进入高速发展期，这对全市房地产市场格局产生明显影响。由于市场总量的上限，市场竞争更加激烈，郑东新区的相对优势将有所减弱。土地供应商品房供应量市场去化期限影响17平方公里土地3400-5000万平方米6年以上长期冲击郑州市场8000亩土地1000万以上平方米2年以上短期冲击郑州市场3、热点转移郑东新区市场展望（一）郑东住宅市场类别代表项目根本原因市场推广难度低阿卡迪亚、绿城高性价比市场推广难度大运河上郡、大地东方名都中低品质重塑形象联盟新城三期先期产品设计失败郑东新区营销费用投入较少的项目以阿卡迪亚为代表。阿卡迪亚是郑东新区的样板工程。而销售困难的项目产品品质均差，如运河上郡和大地东方名都，容积率高，产品设计粗糙，即使低价仍市场推广举步为艰。最为代表的为联盟新城，由于一、二期产品的市场口碑远低于预期，三期产品风格完全与一、二期产品割裂，推倒重来的塑造新产品。4、产品至上郑东新区市场展望（一）郑东住宅市场代表楼盘售价产品总价联盟新城、百合公寓第一大街、绿地老街均价：4000-8600别墅、类别墅低密度洋房等现多为50万以上本区域高端项目出售总量超过4000套，这是市场高认可度的基础。5、高端云集郑东新区市场展望（一）郑东住宅市场1.板块高端形象有较高市场认可度，富人区概念成为无可比拟的优势。2.郑东新区住宅价格已拉高，未来2—3年将处于盘整状态，涨价空间有限。3.郑东新区住宅市场人气短时间难以剧增，观望气氛继续存在。4.受郑州大市场环境制约，开发的分散，热点的转移，成交将趋缓。5.产品主义时代到来，品质产品将成为畅销的硬性指标。6.投资客趋于饱和，自用客将成为唱响郑东的主角。07—08年郑东住宅市场研判郑东新区市场展望综上，由于市场增速的减弱主要表现在增速上，且所受负面影响非致命因素，故同比发展速度仍会有所增长。预计，07-08年郑东新区的住宅市场仍有上升空间，表现将会基本平稳。而由于高价和实景的凸显，投资客占比将会减弱，市场自用客主导。郑东新区市场展望（二）郑东商业市场以上统计显示，郑东新区商业严重过剩，其规划商业体量是依据2020年入住150万人口，而超过150万平方米的商业在2010年前均可上市，完全可满足150万人口的商业需求。CBD内部底商约30万平方米60栋办公及商住物业均有底商CBD外部30万平方米以上社区商业规划多超过2平方米/人专业商业超过100万平方米丹尼斯等四大商业步行街约50万平方米；宝龙商业25万平方米等。正常需求（人均1平米）20万平方米（08年计划入住20万）60万平方米（2010年计划入住60万）1.总量过剩郑东新区市场展望2.举步维艰具有郑东新区商业代表性的项目，四大商业步行街均未上市，宝龙销售举步为艰，去化占比不足一成，余量超过20万平方米，销售陷入困局。郑东新区市场展望（二）郑东商业市场3.定位粗糙开发商多为短期行为，多以圈钱为目的，缺乏长期目标，因而产品定位粗糙，导致多数商业经营雷同，无特色可言，无系统的招商策略，后期亦缺乏经营管理。郑东新区市场展望（二）郑东商业市场（1）地气——区域不成熟包括从硬件（市政设施、城市环境、人口数量等）到软件（政策法规的引导配合）的多方面欠缺。（2）人气——市民认可度低新区商业在过往常常乏善可陈，其前景又不够明朗，因而市民对新区的认可度需要一个逐渐改进的长期过程。4.遭遇瓶颈郑东新区市场展望（二）郑东商业市场4.遭遇瓶颈（3）商气——商家进驻欲低商业的本质就是赢利，对于没有相当数量人口保障的区域，商家们往往不愿冒此风险前进。（4）财气——面临城市其他商圈的竞争压力郑州已形成大大小小的各样商圈，各商圈均有其形成、发展、存在的合理性，要想突围而出，困难较大。郑东新区市场展望（二）郑东商业市场1.郑东新区的商业将长期过剩，尤其在07-08年，郑东新区商业完全处于起步阶段。2.未来3—5年内郑东商业市场将陷入困局，价格战是不可避免的，形势严峻！07—08年郑东商业市场研判郑东新区市场展望综上，由于整个商业物业供求比在阶段性和长期性上，均严重失衡，故07-08年郑东新区商业大环境将较为萧条。未来商战必将激烈导致价格战的不可避免。大面积的临街底商缺乏统一招商与经营的管理。新商业项目必须居有准确的商业定位，以实现差异化竞争，并有较容易接受的推广理念，方能有效吸引商业物业的投资客群。郑东新区市场展望[人无我有差异取胜]——项目产品定位建议鉴于郑州房地产市场激烈的竞争局面,必须在产品上创新，在定位上突破，全面走一条差异化路线。项目产品定位建议依托(1)CBD最后一块宝地(2)加拿大生活元素打造一处超生态人居典范关键词:山地景观错层建筑（一）住宅部分项目产品定位建议人无我有—山地景观郑州现在尚无山地景观住宅，采用山地景观可以快速形成产品优势，同时符合开发商来自北美的风情气质。项目产品定位建议人无我有—山地景观项目产品定位建议利用建筑错层，创造流畅而富于层次感空间。人无我有—错层建筑项目产品定位建议传承百年木别墅,于07年进入郑州,健康环保人居经典,让“绿城”名副其实。人无我有—原木别墅项目产品定位建议人无我有—原木别墅项目产品定位建议人无我有—下沉式广场项目产品定位建议（二）商业部分本项目商业体量较大，优先选择主流商业，才能充分消化。郑州以“商战”文明，如今百货、大卖场、商业街竞争激烈且均已过剩。在这种情况下，专业市场是本项目的优先选择。项目产品定位建议《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789让我们把目光放在风头正健的汽车市场。中国目前经济发展迅速,以前作为奢侈品的汽车，正如王榭之燕，飞入寻常百姓之家，购车一族越来越多，郑州作为人口最多省的省会城市,尤是如此。主流商业定位项目产品定位建议在这里寻找机会项目产品定位建议郑州目前北区已经形成颇具规模的汽车市场，但仍有以下问题困惑市场。1.鱼龙混杂缺乏细分尤其针对高档车市场，不能满足商家的需求，对外的吸引力和影响力也不够，这也是很多国际知名牌未进入郑州的原因之一。无形中降低了郑州市在外人心目中的形象。2.服务配套滞后专业高档车消费场所，对配套服务要求较高，要满足商家和消费者两方面的需求。那么我们就来打造一处名车中心,填补这方面空白,这与我们在CBD的地位匹配,与我们项目实力形象契合.人无我有—世界名车博览中心项目产品定位建议项目产品定位建议人无我有—世界名车博览中心（三）温哥华大厦面临的景况1.楼盘林立,竞争激烈.2.客源稀少,信心不足.顺驰大厦5万㎡联合中心6万㎡蓝码大厦5万㎡绿地世纪峰会峰会天下6万㎡总计22万㎡项目产品定位建议依托枫华工业园,推广时走一条“先有房客再建房”的宣传路线，吸引投资客。枫华工业园规划用地面积约3平方公里，建成之后力争打造打造中部崛起的新焦点和新引擎。工业园面向温哥华华人企业招商，这些企业需要有常年驻郑办事处，需要为往来大洋两岸的工作人员提供休息的地方，园内厂区是不适宜的,需要一处高档可靠的办公下榻之处，温哥华大厦应势而生。人无我有—先有房客再建房项目产品定位建议郑东新区，前几年由于政策的支持，楼市火爆，投资客云集。随着近几年市场逐步完善和市政规划往西区偏移，投资客热情下降，特别是入住率迟迟不能解决，更加影响了投资客信心。本项目由于枫华工业园支撑,租赁客源目标清晰，数量充裕,保质保量，完全可以给投资客以信心。在楼市主流由投资全面转向自用时代，我们将温哥华大厦主力客户再次锁定为投资客。人无我有—回马枪指投资客项目产品定位建议人无我有—产权式酒店CBD内环以及规划中的外环30栋高层均为写字楼，本项目定位产权酒店，在产品上形成差异化竞争。建议产权酒店做成精装修形式，以提升品质提高售价。项目产品定位建议[幻化璀璨凝练卓然]——项目市场定位•2007品牌开创年•项目市场定位房地产品牌构成五大要素准确的产品定位和市场定位优秀的综合品质完善的物业管理服务系统的企业宣传科学的企业内部管理我们该如何建造品牌？品牌竞争的时代项目市场定位其中，面对竞争愈加激烈的市场和日益成熟的消费者，准确的产品定位和市场定位是创造品牌的重要前提。从规划设计、户型、功能设计、环境设计、配套设计都要具备品牌个性，以符合广大消费者现有的需求和潜在需求。品牌建立突破点——用产品开创品牌之路！项目市场定位品牌运作策略企业品牌通过产品体现项目的扩大性和散发性，获得强大的市场号召力和竞争力。企业品牌宣传暗中迎合，最终实现销售和品牌的双赢。产品品牌“枫华时代”的到来！项目市场定位新派城市综合体楼盘赋予独有的概念，使品牌拥有强大的市场感召力！多角度经营的综合品牌形象项目市场定位来自温哥华的新派城市综合体项目市场定位总体品牌推广主题在制定推广战略中我们面临两大难题◎高端产品缺乏品牌支撑◎项目产品丰富线索冗多品牌推广策略项目市场定位面对东区及郑州整体房地产激烈的竞争局面，依凭常规推广步骤是不够的，必须独辟蹊径，剑出偏锋。手法虚实结合：前期概念炒作吸引市场眼球，后期产品实质打动目标客户。形象精神化、符号化：精神统领高度，符号深化形象。核心策略项目市场定位品牌推广策略项目市场定位蝴蝶战略◆眼球经济，营造项目精神符号，以动物代言，实现差异营销。◆蝴蝶是美好的寓意，传达美感，体现高境界的追求。将我们的项目幻化成一只美丽的蝴蝶，作为项目的精神符号，传递项目自然、珍稀、质朴、高贵的品质。为什么是蝴蝶？项目市场定位每年夏天，来自世界各地的很多游客和昆虫爱好者都会专程赴加拿大欣赏蝴蝶。全世界迄今共发现24000个蝴蝶品种，其中有297种栖息于加拿大，著名的银蓝色蝴蝶赫然在列。这种银蓝色蝴蝶中的大多数生活在加拿大西北部，它高贵、亮丽、炫目的外表使每位一览其芳容者都为之倾倒，并产生想成为蝴蝶收藏者的冲动。加拿大2006银蓝色蝴蝶纪念币加拿大政府为了纪念这一自然界赐予人类的精灵，特发行“加拿大2006银蓝色蝴蝶纪念币”一枚。该