中山市房地产报告黄琼珍1017030023

中山房地产市场报告黄xx1017030023目录一、中山概况二、中山经济分析三、中山房地产行业发展概况四、中山土地市场分析五、中山房地产投资总结中山概况1.1城市概况1.1.1自然地理中山市位于广东省中南部，珠江三角洲的中部，北连广州市，东与深圳市、香港隔海相望。1.1.2行政区与人口中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区（1个国家级火炬高技术产业开发区，5个街道办事处，18个镇），总面积1800平方公里，户籍人口142.3万。2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。下辖祖籍本市的海外华侨和旅居港澳台同胞共80多万人。1.1.3城市交通城市道路建设主要分为对外骨干交通道路建设和城市内部交通建设两个部分:㈠对外骨干交通道路建设项目。共有8条,由交通运输局承担7条道路建设,丹徒区政府承担1条道路建设。（二）城市内部交通建设项目。共有48条，其中主城中心区16条，主城东部22条，主城西部7条，出让土地配套道路3条。市住建局承担25条道路建设,交通运输局承担8条道路建设,新区管委会承担8条道路建设,京口区政府承担4条道路建设,润州区政府、三山景区管委会及国土局各承担1条道路建设。深中大道港珠澳大桥沿海高速铁路广珠轻轨1.2经济状况与珠三角主要城市相比，中山市GDP较惠州市与珠海市略高，但与深圳、广州、佛山和东莞相比，仍存在一定差距。2012年，中山市生产总值（GDP）为2447.4亿，人均GDP77885.63元，折合12391.32美元。中山市统计局数据显示，2012年，中山市经济运行态势良好，主要经济指标稳步回升。全市实现生产总值2441.04亿元，同比（下同）增长11.0%。其中，第一产业增加值62.11亿元，增长2.2%；第二产业增加值1353.70亿元，增长14.1%；第三产业增加值1025.24亿元，增长7.1%。三次产业结构调整为2.5：55.5：42.0一、2012年全市规模以上工业企业经济运行基本情况1-12月，全市规模以上工业企业总计3170家，累计完成增加值1232.09亿元，同比增长15.5%，其中：轻工业增加值708.04亿元，占规模以上工业的57.5%，同比增长12.9%，拉动全市工业增加值增长7.4个百分点；重工业增加值524.05亿元，占2.5%，同比增长19.6%，拉动全市工业增加值增长8.1个百分点；实现主营业务收入5110.84亿元，同比增长1.5%；实现营业利润212.15亿元，同比增长13.5%；上缴税金总额146.12亿元，同比增长2.6%；实现利润总额213.52亿元，同比增长8.5%；全年从业人员平均人数达到104.78万人，同比下降3.7%。二、固定资产投资和社会零售总额增长迅猛三、对外贸易继续小幅波动，利用外资小幅回落1-12月，全市外贸进出口335.18亿美元，下降2.0%。其中，出口246.41亿美元，增长0.4%；进口88.77亿美元，下降8.0%。分经济类型看，三资企业出口165.17亿美元，下降0.8%；民营企业69.65亿美元，增长2.8%。分贸易方式看，一般贸易出口101.34亿美元，增长5.3%；加工贸易143.29亿美元，下降2.7%。分主要出口产品看，机电产品出口169.15亿美元，高新技术产品出口57.37亿美元，分别下降0.5%和13.4%。12月，全市新增外资项目6个，利用外资形势较好。1-12月合同利用外资13.19亿美元，增长22.3%；实际利用外资8.42亿美元，增长15.2%。中山市房地产市场分析中山市2012年房地产开发投资完成额及增速02-11年商品房成交面积状况中山市商品房成交面积从02年的89万平米到11年的663万平米，10年增长了7倍多，但在11年增速明显放缓。根据中山国土资源局数据显示：2012年全市商品房累计销售70587套、面积716.79万方，较去年同期分别上升5.8%及4.4%。销售金额398.81亿元，比跌3.4%。在城镇成交量方面，2012年城区累计销售15840套、161.94万方、106.35亿元，比跌2.8%、3.3%及10.6%；镇区销售54747套、554.85万方，比增8.6%及6.9%，金额292.46亿元，比跌0.5%。分类型统计，2012年全市商品住宅累计销售54692套、面积615.04万方、销售金额321.99亿元，销售套数、销售面积分别增长6.5%及4.9%，销售金额同比则下跌7.5%；非住宅累计销售15895套、面积101.75万方、金额76.82亿元，比增3.4%、1.4%及18.4%。与2011年相比，今年商品住宅销售量普遍出现微升。今年庞大的市场库存加上持续高企的供应量，在雅居乐、大信等个别标杆房企的引领下，各大楼盘纷纷“以价换量”迅速占领市场。从近年中山商品房销售量走势来看，今年整体依然保持高位水平。非住宅产品销售量保持高企，商品住宅销量则年末发力拉动商品房年度销售量创716.79万方的历史新高，较2009年增加4.2万方。但由于限价、限外等一系列“政策组合拳”对市场依然保持强压枷锁，高端产品销售量明显下滑，销售金额较上年回落3.4%，其中住宅回落7.5%。从图中可以看出，中山市主要以住宅为主要施工面积为发展。占了83.5%的施工面积采用中山市常规化分的六大板块城区成交量大的主要是东区和火炬开发区，但是东区与11年相对比出现下跌，沙溪也出现下跌，其他城区由于不同的升幅成交的主要区域以坦洲镇为主，出现这种情况主要是因为南部组团的几个镇区中，坦洲三乡镇则依靠港、珠、澳发展房地产产业。坦洲和三乡，近几年的商品房成交基本维持在8000-10000套左右。2012年中山市各区域商品房成交总面积为724.33万方，坦洲镇成交面占19.78%，火炬开发区成交占10.97%，沙溪镇成交占8.81%，东区成交占8.53%，成交前四的区域站全市总成交面积的48.09%根据中山房价走势,从08年到13年房价都有一个明显的上升趋势，2011年同比房价有下跌现象。13年房价已经超过5700元。10月中山各区域房均价对中山火炬开发区商品房成交情况的分析总体来说，火炬区收益于中山港、轻轨站、深中大桥等交通枢纽利好，未来成交量还将走高。。一方面中山市政府加大了东区的建设，沙溪镇与城区的联系日益密切；一方面珠海两个区域土地供应充足，项目众多。所以土地供应较为充足并且品牌开发商集中度较高是这两个区域供应较多的主要原因。东区的供应主要来自远洋城、朗润园等项目，逐步成为高档住宅市场的聚集地，也成为写字楼发展最突出的区域，沙溪镇主要来自世纪世纪新城和时代倾城两个项目,成为中等档次的楼盘主要集中区域对坦洲商品房成交情况分析坦洲镇受珠海的影响最为突出。因此，在新增产品上一瞄准珠海客户的需求为主。另一方面，坦洲三乡镇则依靠港珠澳房地产产业。中山南朗镇翠亨村的敏捷温泉海岸，从08年到11年期间，中山市商住地成交平均地价有一个明显的上升趋势，12年平均地价为1773元/平方，对比11年的1805元/平方有明显的下降1.土地出让情况2012年中山市商住地出让面积为166.81万方，同比上年下降了60.3%，2012年商住用地对于房地产市场的供给不足。结合上图分析，2012年中商业地成交金额最高的板块是南部板块，南部板块主要包括的镇有坦洲镇和三乡镇。城区板块的商业地产成交平均地价是最高的。.2土地市场小结虽然全年各种调控政策不断，但全国各地仍然是地王频出，中山土地市场也呈现出总体火热的成交局面。无论是挂牌出让还是交易总量均同比大幅攀升。全年城区及近郊地区上规模地块几乎被外来豪强囊括，其中不乏量身定制的暧昧，保利全年储备土地超2100亩，火炬区神涌地块成全年总价地王。成交单价同比同样大幅攀升，中山楼面地价首次进入7字头时代(雅居乐五桂山地块）。中山房地产投资总结分析中山市地理位臵优越，靠紧珠海，位于珠三角主要城市群内，市内交通路网发达，中山到达珠三角各大城市都在2小时之内。中山市区距离广州市中心也不过86公里，广珠西线高速的全线开通使到中山到广州的时间进一步缩短，自驾车一小时就可以到达中山市区。随着广珠轻轨的通车，由广州市区到中山市区也在40分钟之内。未来还有深中隧道、广珠澳大桥等大型城市交通规划建设，随着这些交通网络的建设完成，未来中山将与珠三角各大城市、香港、澳门联系更加紧密，中山的区位优势越发明显，未来发展也将越来越快总体来说中山是珠三角城市中一个难得值得投资的房地产市场。市场经济，根据国际经验，当人均GDP达到8000美元之后，中山市的房地产进入相对减缓发展阶段，而在2012年，中山人均GDP已达12391.32美元。房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求，中山人具有强大的经济实力购买中高端产品。可以预见未来中山的房地产市场将进入高端开发阶段。中山整个房地产市场，2011年销售面积已经达到633万平米，比09年增加了100万平米。市场相对珠三角其他城市还算是一个价格洼地，整个中山房价都位于合理水平，房地产发展潜力和发展空间较大，是一个值得投资的市场。2010年的消化量排在广东省第三的位臵足以说明中山市民的消费力强劲。小结：总体来说中山是珠三角城市中一个难得值得投资的房地产市场，因为其地理位臵优越，交通路网发达，城市经济实力强大，市民消费能力强劲，刚性需求量较大，投资需求也正在进一步激发出来。现在整个房地产市场也处于开发高峰期，随着大量著名发展商进入中山市场，可以预见未来在城市发展不断需求下中山房地产市场，特别是市中心房地产市场将迎来一个高速发展期。