中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页（2章）

南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告1第二章市场环境分析第一节宏观政策环境一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长阶段。目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国八条”，然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治房地产行业的决心。二、相关房地产政策本项目可能产生的影响【可能的不利影响】“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响，抑制消费者购房信心。对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。“加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。”拆迁进度和规模的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期效益的关键。营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信心也有一定程度的影响。对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告2的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。【可能的有利影响】大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。而从南京上半年市场供销情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为吸引这部分客户的重点。三、小结房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长，房地产价格持续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的，通过调整住房供应结构、住房转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房行为，稳定住房价格；通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发企业的约束，保证市场行为的规范，最终保障房地产行业良好有序的发展。对本项目而言，一方面大体量高端住宅的规划审核、地块拆迁规模和进度的控制是必须解决的棘手问题，另一方面营业税征收对投资者购房决策的影响、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、产权式商铺的销售许可的停止发放等数个政策也和本项目息息相关。全城大户型的供应减缩、城市范围土地的拆迁控制、营业税和二手房交易所得税的征收也给本项目带来了潜在的市场机会。因此在本项目开发时要注重结合区域资源，突出项目的稀缺和地段优势，尽量规避宏观调控带来的负面影响，将本项目的区位优势及产品优势发挥到极致。第二节南京整体经济运行状况一、南京近几年GDP总量走势南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告3“十五”以来南京经济持续健康发展，GDP年均增幅超过15%，增长速度均高于全国和全省平均水平。二、南京近几年经济增长速度129715761910241312.78%21.51%21.19%26.34%05001000150020002500300020022003200420050.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%南京市近四年国民生产总值（单位：亿元）南京市近四年国民生产总值涨幅近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，从2003年开始，南京市国民生产总值的涨幅一直保持在20%以上。三、南京近几年人均可支配收入走势2000年以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和城市GDP相近的增幅，城市居民消费水平不断提高。南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告4四、南京近几年人均居住面积走势(数据来源：南京市统计局)城市人均居住面积从2000年的10.1㎡增加到2005年的24.3㎡，5年的时间增长幅度达到140%。五、南京整体经济运行情况小结城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境，提供了发展的有利条件；经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健；可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力；居住市场容量的不断扩大成为房地产市场持续健康发展的有力保障。第三节南京房地产供求关系及发展趋势一、房地产投资虽受政策影响小幅波动，但依然保持增长态势南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告52000年以来南京房地产市场投资额始终保持增长的态势，投资额度基本保持在GDP总量的10%左右。2000年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅，但是由于受到宏观政策（2005年“国八条”，2006年4月“国六条”）调控的影响，在2005年和2006年5月，房地产投资增幅有所回落，但仍然保持小幅上涨的态势。二、房地产市场逐步进入正规，呈现供销两旺的局面2003年以来房地产市场供销比由2003年的1：0.89调整到2005年的1:1.1～1.3这样正常发展的范围内。南京房地产市场经过几年的发展逐渐步入正轨，市场呈现供销两旺的局面。三、商品房销售价格保持稳步上升2003年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头，年平均增长幅度为8.1%，2005年销售均价为4820元/㎡。南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告6四、2006年上半年房地产市场供应受政策影响有所回落2006年上半年全市商品房供应情况详表（单位：万㎡）指标商品房商品住宅上市面积同比增幅占全市比例上市面积同比增幅占全市比例全市372.92-11.55%100%291.31-11.07%100%江南八区168.17-27.41%45.10%126.26-30.65%43.34%城东12.78-33.01%3.43%12.73-31.28%4.37%河西44.34-62.55%11.89%34.97-64.06%12%城北46.58132.11%12.49%42.95136.69%14.74%城南24.55-14.66%6.58%18.49-29.1%6.35%城中36.7231.23%9.85%14.3994.27%4.95%江宁88.877.33%23.83%66.613.72%22.87%仙西3.2-81.720.86%2.73-81.290.94%江北123.56114.55%33.13%98.44121.10%33.79%受宏观政策调控的影响，2006年上半年南京市商品房供应量比去年同期下降了11.55%，商品住宅的供应量也有一定程度的下降。从全市商品房和商品住宅的供应情况来看，江宁、江北板块的供应量超过全市50%的比例。从河西板块情况来看，市场供应同比减少了60%以上，一方面由于河西北部无土地供应影响，另一方面奥体区域受2005年市场供销危机的影响，推盘幅度减弱，这两个原因造成河西市场供应大幅度减少。五、2006年上半年预售商品房交易逐步回暖2006年上半年全市商品房销售情况详表（单位：万㎡）指标商品房商品住宅销售面积同比增幅占全市比例销售面积同比增幅占全市比例全市518.9328.35%100%432.5118.37%100%江南八区237.888.87%45.84%205.058.62%47.41%南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告7城东19.21-6.18%3.7%18.84-4.2%4.36%河西98.6343.24%19.01%88.2734.54%20.41%城北30.55-6.21%5.89%27.9-11.81%6.45%城南38.6215.5%7.44%36.4314.7%8.42%城中38.05-27.77%7.33%21.09-34.08%37.34%江宁127.1839.82%24.51%107.6728.00%24.89%仙西12.8222.47%2.47%12.5254.2%2.9%江北164.1617.260%31.63%119.78129.52%27.69%(数据来源：南京市房产局统计)2006年上半年全市商品房销售面积518.93平方米,同比增幅28.35%。销量增幅最大的板块是河西板块。城中板块由于销售价格逐步走高，同时市场供应以较大面积为主，受政策影响较为明显，因而出现市场销售回落的态势。五、展望与小结房地产市场投资受政策影响较明显，但始终保持增长的态势；南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理的空间稳步上扬；06年上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售情况良好，市场观望状态逐步减弱；城中板块供应面积虽然保持90%以上的增幅，但是供不应求的局面依然保持。第四节重点片区房地产市场分析板块区位图（河西片区、城中片区）南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告8一、南京河西区域房地产市场分析1、河西板块简述河西区域位于南京主城的西部，西临长江，东依外秦淮河，与南京老城相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。通常将河西板块又细化成三个子板块：汉中门大街以北为北部，或称龙江片区；汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；兴隆大街以南为南部，或称奥体片区。因河西板块范围较大，不同区域的供销特征不尽相同，因此为提高参考价值，以下分析仅限于本地块周边区域，大致范围包括龙江片区和南湖片区的北部,即河西北板块。2、河西住宅物业市场情况市场呈现供销两旺区域市场2005年至2006年上半年运行基本稳定，多数项目销售情况良好。2005年板块总销售量为27.29万平方米，2006年上半年总销售量为14.98万平方米；2006年上半年住宅供销比约为1:1.07。河西供销主力户型面积在2005年全年的住宅销售中，100～160㎡的销售量占了总量的83％，而其中110～120㎡、130～140㎡区间的销售率最高，均超过80％，相比于其它板块，龙江的畅销面积略为偏大。区域代表项目销售均价以区域内目前住宅主力销售均价一般在7000～7500元/㎡范围，在全市处于较高水平。与去年同期相比，价格涨幅在500～800元/㎡左右，平均涨幅约为7～8％。南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告9区域后期开发量当前销售的各项目，多数仅为第一期上市。后期仍有较高的后续量，目前已知项目的节余量为45万平方米。区域主要在售项目节余量统计项目节余量项目节余量海德卫城12万平方米西城岚湾4万平方米天水滨江约10万平方米龙凤玫瑰园13万平方米2005年以来共出让6幅地块，除本项目外，另5幅地块约可提供27万平方米的上市量，而本项目的开发总量近60万平方米。2005～2006年周边土地出让一览表土地编号坐落出让面积（㎡）容积率用地性质建筑面积（㎡）NO.2005G38清凉门大街以南，湛江路以西24465.32.2～2.4居住、商业、办公、文化娱乐混合用地56270.19NO.2005G39清凉门大街以南41063.82.2～2.4二类居住用地94446.74NO.2005G40汉中门大街以北11665.71.6二类居住用地18665.12NO.2005G95南京市鼓楼区凤凰西街与江东北路交叉口北侧16792.12.2～2.6二类居住用地40301.04NO.2005G98南京市鼓楼区江东北路23452.22.8二类居住用地65666.16NO.2006G14凤凰片169560.93.35二类居住、商业混合用地568029.02(数据来源：南京市房产局统计)综合上表统计，区域内已确定的潜在供应量约为130万平方米，其中住宅约为100万平方米。预计将在未来3～4年