中远房地产增发A股推介报告(1)

第一章公司概况第二章行业背景第三章竞争优势第四章增发募集第五章前景展望第一部分公司概况历史沿革股东情况经营回顾盈利状况第一部分公司概况--历史沿革--1、上海众城实业股份有限公司是1991年在浦东地区成立的首批股份制企业之一。2、1993年4月7日“众城实业”股票在上海证券交易所上市。3、1997年中远（上海）置业发展有限公司“买壳上市”，成功入主众城实业，1998年3月将其更名为中远发展股份有限公司，简称“中远发展”。第一部分公司概况--历史沿革--4、中远发展目前总股本为36787万股，资产总额24亿元。5、主营业务:房地产开发经营、建筑材料。（占公司全部业务量的90%以上）第一部分公司概况--主要股东情况--序号股东名称期末持股数（万股）持股占总股本比例(%)1中远置业集团有限公司25,15068.372上海国际信托投资公司1,7294.703金泰基金4071.114金创投资2000.545深圳汇鹏1350.37（资料来源：中远发展2001年中期报告）本资料基准日为2001年6月30日第一部分公司概况--经营回顾--经营思路公司秉承“以人为本，以客户为中心，以质量求生存”的经营理念。公司房地产发展战略融合于“设计是灵魂，成本是关键，价格是检验市场标准”的经营理念。第一部分公司概况--经营回顾--经营阶段：1997年：公司以盘活存量资产、剥离不良资产、注入优良资产“三步曲”，成功重组。1998-2000年：公司以资产运作为主，以参股、参建、联建方式，快速培育公司增长点，调整主业和发展战略，着手开发超大型房地产项目，成功树立了“中远房产”的品牌2001年始：确定以一业为主，多业为辅的业务结构，持续发展，树立在资本市场的绩优蓝筹股形象。第一部分公司概况--经营回顾--经营特色前瞻性灵活性高效性规范性第一部分公司概况--盈利状况--050001000015000200002500030000税后利润1044814018220802814097年98年99年2000年单位：万元税后利润表第一部分公司概况--盈利状况--0.480.530.840.760.10.30.50.70.997年98年99年2000年23.78%24.19%27.59%27.91%0.10.150.20.250.397年98年99年2000年净资产收益率每股收益第二部分行业背景全国房地产现状上海房地产现状中远发展行业地位第二部分行业背景--全国房地产业现状--1、全国房地产投资占全社会固定资产投资的比重为15.03%，房地产业在我国国民经济发展中发挥了重要的作用。我国国民经济保持着持续稳定的增长……第二部分行业背景--全国房地产业现状--由于政府大力支持普通住宅建设，“九五”期间，住宅投资占当年房地产投资的比例在逐年上升。55.00%65.00%74.90%00.10.20.30.40.50.60.70.80.9198年99年2000年第二部分行业背景--全国房地产业现状--2、我国房地产市场供需两旺，发展潜力巨大◆住房制度改革的深化，调动了个人购房的积极性，个人购房比例已超过了90％。◆2001年来商品房全面热销，商品房空置面积近几年来首次出现负增长◆上半年商品房销售价格水平明显上涨，比去年同期增长了11.1％第二部分行业背景--全国房地产业现状--3、我国在金融、财政和税收等方面出台系列政策，大力支持房地产业发展◆央行再一次降低个人购房贷款利率和公积金贷款利率◆房地产市场减税◆房改房上市流通◆国家已开始培育房地产金融体系◆国家已解除了对房地产企业上市的禁令第二部分行业背景--上海房地产市场状况--1、上海房地产市场进入新一轮快速发展周期房地产业被上海市列为“十五”期间的六大支柱产业之一。上海市政府已决定通过政策引导和市场运作方式，重点扶持、支持大型房地产企业。“十五”期间，上海的奋斗目标是增强城市综合竞争力，使上海成为适宜发展创业和生活居住的城市。第二部分行业背景3084468181075145304008001200160096年97年98年99年2000年3614407371027139704008001200160096年97年98年99年2000年21%24%52%74%94%00.20.40.60.8196年97年98年99年2000年资料来源：摘自《上海房地产市场》“九五”期间上海商品房预售量“九五”期间上海商品房销售量预售比=预售量/批准预售*100%第二部分行业背景--上海房地产市场状况--2、中房上海指数从1999年10月开始即扭转了连续4年的下跌趋势，2000年中房上海价格指数增幅达2.9%5806006206406606807007207407601998.011998.081999.021999.082000.012000.032000.052000.072000.092000.112001.012001.032001.052001.07第二部分行业背景--上海房地产市场状况--3、新一轮旧区改造全面启动上海旧式里弄以下的住房约有2000万平方米，其中中心城区有待改善的旧里弄超过1600万平方米.旧区改造将更多地采取“政府扶持、企业运作、市民参与”的做法。214、加入WTO后，房地产经济在上海国际大都市经济中的地位将更趋于突出。5、上海市发展房地产业的产业政策进一步向大型房地产企业倾斜。目前上海市有4200多家房地产企业，但1/3以上注册资金不足500万元，上海市计划用8—10年通过政府引导、市场竞争方式，扶持发展若干大型房地产企业，已出台三大政策：(1)提高商品房预售条件；(2)内外销房价格并轨；(3)土地拍卖。第二部分行业背景--上海房地产市场状况--公司名称每股收益(元)每股净资产（元）净资产收益率毛利率（%）深万科A0.484.6110.37％26.68深振业A0.474.4310.55％21.96深长城A0.475.119.14％25.67新黄浦0.243.247.33％36.04陆家嘴0.192.318.12％71.71中华企业0.192.088.92％39.04兴业房产0.021.941.07％12.31平均0.293.397.93％33.34中远发展0.762.7427.91％47.13第二部分行业背景--中远发展的行业地位--（资料来源：《中国上市公司咨询网》注：财务指标截至于2000年12月31日）沪深两市部分房地产上市公司财务指标比较表第二部分行业背景--中远发展的行业地位--公司依靠“航空母舰”式发展模式已在上海房地产市场脱颖而出◆创造出上海一次动迁量最大、一次动迁速度最快、一次动迁资金投入最高的记录◆1999年“中远两湾城”一期以2个月预售11万平方米的业绩跃居上海市商品房预售第三名第二部分行业背景--中远发展的行业地位--公司依靠“航空母舰”式发展模式已在上海房地产市场脱颖而出◆2000年最后两月“中远两湾城”以预售商品房面积超过20万平方米的业绩列上海市当年商品房预售榜第一名◆“中远两湾城”是迄今唯一被确定为上海市重大工程的住宅类项目◆“中远两湾城”项目的开发促进了普陀区政治、经济、文化事业的全面发展，已成为上海市的民心工程、形象工程和重大工程第三部分竞争优势项目优势规模优势品牌优势一体化经营优势土地储备优势第三部分竞争优势--项目优势--1、中远两湾城项目规模优势…………规划优势…………区域优势…………价格优势…………环境优势…………质量优势…………2、海南博鳌项目地产优势…………第三部分竞争优势--规模优势--中远发展2000年总资产24亿元，净资产高达10亿元，位居上海市房地产开发企业的前列。中远发展有雄厚的资金实力，为其能顺利开发超大型项目，提供了保证。第三部分竞争优势--品牌优势--1、COSCO品牌世界上有港口的地方就有“COSCO”，享誉世界的“COSCO”象征着实力、品质、信任和荣誉。2、中远两湾城品牌该项目在上海市房地产业获得了数个第一，已成为上海市的民心工程、形象工程。第三部分竞争优势--一体化经营优势--公司的整体发展目标明确表明，公司将以房地产开发为主，向上下游产业延伸，积极朝一体化方向发展，构筑房地产业相关的产业链。第三部分竞争优势中远发展占0.4％上海银行占48％占8％占95％占49％占0.83％占18％占20％上海中远汇丽建筑装潢有限公司海南博鳌投资控股有限公司海南中远发展博鳌开发有限公司上海中远置业销售策划有限公司招商银行上海汇丽集团发展有限公司上海中远物业管理有限公司中远发展参控股上下游产业相关公司比例图第三部分竞争优势--土地储备优势--1、“中远两湾城”二期和三期的土地2、未来开发项目“博鳌水城”的土地3、将在参与上海周边小城镇的改造中，储备优质土地资源第四部分增发募资股本结构变化两湾城项目--增发后股本结构变化--2688073.07%9906.626.93%国有法人股流通A股2688060.02%17906.639.98%增发前总股本：36786.6万股增发后总股本：44786.6万股拟增发8000万股第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--1、项目基本情况“中远两湾城”以“两湾一宅”为基地内环线内仅存的列入“365万平方米危棚简屋”改造项目的最大地块…………第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--2、项目投资情况“中远两湾城”工程预计投资总额64.98亿元；项目将在五年内建成（1998-2003），共分三期六阶段实施；中远发展在一、二、三期工程中所占投资比例分别为35%、51%和54%。第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--3、项目开发意义市区最大危棚简屋基地（365改造项目）为各级领导关注民心工程重大工程第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--4、项目开发业绩项目一期（I）销售率已达98%2000年预售面积列上海市商品房预售榜第一名一期（Ⅱ）到目前为止，预售率超过80%第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--5、项目开发特色“中远两湾城”的开发特色为“三大三化四高”“三大”即为：大规模、大资金、大环境设计“三化”即为：生态化、人性化、智能化“四高”即为：高起点、高质量、高水准和高品位第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--6、项目优势政策优势地理位置优势规划设计优势营销优势第四部分增发募资--“中远两湾城”项目--7、项目盈利前景◆项目周边，尤其是苏州河南岸，环境极大改善，房价有极大的上升空间◆项目采用一次性动拆迁方式，前期土地成本确定，现地价已上升◆中远发展在Ⅱ、Ⅲ期投资比例扩大，收益也必然增加◆商品房预售量不断增加◆未来两三年可实现销售收入30亿元，净利润超过5亿元第四部分增发募资第五部分发展前景博鳌—东方的“达沃斯”未来发展规划前景展望第五部分发展前景--博鳌—东方的“达沃斯”--1、基本情况●博鳌旅游渡假区总规划面积约41.8平方公里，濒临南海，包含著名的万泉河入海口。●整个区域融江河、湖海、山麓、岛屿于一体，集椰林、沙滩、奇石、田园风景精华于一身。●国际环境专家称其为世界河流入海口自然生态环境保存得最完美的处女地之一。第五部分发展前景--博鳌—东方的“达沃斯”--1、基本情况●1998年7月博鳌旅游度假区被定为“全国43个重点开发旅游项目”之一。●“亚洲论坛”已将这里选定为永久性会址。●博鳌旅游渡假区的功能类似于世界经济论坛——达沃斯会议。第五部分发展前景--博鳌—东方的“达沃斯”--2、亚洲论坛最大的受益者——中远发展◆先入优势受托管理“海南博鳌投资控股有限公司”以现金23750万元占总投资额的95%发起设立“海南中远发展博鳌开发有限公司”，全面负责海南博鳌地区的开发。◆政策优势政府将在项目招商、融资、贷款及税收上给予支持和优惠。第五部分发展前景--博鳌—东方的“达沃斯”--3、博鳌开发的盈利模式地产增值收益……直接投资收益……房产项目收益……相关配套收益……第五部分发展前景--博鳌—东方的“达沃斯”--4、博鳌开发的重点“博鳌亚洲论坛”主会场东屿岛的投资—论坛会议中心、论坛宾馆、温泉高尔夫别墅和球会等项目投