临安顺达房地产项目产品报告案

临安顺达项目提案1目录目录........................................................1【肆】项目定位..................................................3一、项目市场定位.............................................31、功能定位..............................................32、档次定位..............................................33、客群定位..............................................4二、产品定位.................................................51、产品定位思路..........................................52、项目开发主题定位......................................63、产品定位及阐述........................................7【伍】产品建议..................................................8一、产品组合建议..........................................8二、规划设计建议............................................101、总体规划布局示意.....................................102、景观规划：...........................................112.1景观设计理念.....................................112.2景观设计建议.....................................123、道路规划.............................................174、单体规划.............................................18三、建筑风格建议............................................191、建筑风格定位思路.....................................191.1城市住宅建筑风格现状.............................191.2城市商业建筑风格现状.............................22四、区域分析与地块建筑表现建议..............................241、区域远景规划.........................................242、区域区域现状.........................................253、建筑风格建议.........................................274、建筑表现形式.........................................27五、住宅产品设计建议........................................291、退台式花园洋房.......................................292、错阳台式情景小高层...................................303、沿街多层.............................................314、立面细部材料提示.....................................32六、商业产品设计建议........................................351、商业街与城市会所.....................................352、商业产品设计建议.....................................36建筑色系.............................................36建筑风格.............................................37临安顺达项目提案2骑楼步行街...........................................38单体商业建筑.........................................39灯光设置.............................................39材料应用.............................................40面积及布置...........................................41七、户型建议................................................421、户型配比建议.........................................421.1花园洋房户型特征：...............................421.2小高层户型特征：.................................431.3沿街多层特征：...................................432、经典户型推荐.........................................442.1花园洋房户型：...................................442.2小高层户型：.....................................45八、部分公共配套建议........................................481、会所.................................................483、其他配套设施.........................................494、智能化配套建议.......................................505、物业管理建议.........................................50临安顺达项目提案3【肆】项目定位一、项目市场定位1、功能定位六大生活系统复合型居住区居住平台：“当地居民改善居住条件的第一居所”。社区服务平台：以智能化配套设施、细致周到的人性化物业管理，为业主提供温馨舒适的生活环境环境/空间：核心景观及细部景观相结合，景观小品和多层次的立体绿化布局，营造休憩闲适的生活空间；运动/休闲：将运动、休闲理念融入其规划设计中，部分底层架空处理（景观、运动空间……）以及健身设施、慢跑道等配套让居民更健康、更快乐地生活其中；时尚主题会所与城市会所合而为一，为居民提供各种不同类型的交流场所商业/餐饮：商业部分功能定位为将以“临安城市主题型商业的领跑者”为目标，突出“城市休闲会所”属性，辅于具有一定辐射作用的外向型社区商业满足内部及周边需求。功能定位为外向型城市商业＋社区商业。就业/发展：引入复合式社区规划，以区域级社区商业及城市商业的设置为社会提供服务行业就业机会，鼓励住户创业，自然形成良好的业态，并提供大量的社会就业岗位，促进区域的发展和增添社区的活力。注：城市休闲会所由三部分商业构成，包括时尚休闲风情商业街、时尚主题会所（南面地块裙楼）、高档休闲娱乐中心（东面转角纯商业地块）2、档次定位住宅－城西中高档典尚人居目前临安城区住宅均价3500元/m2左右，主要是由于大地春天等个别体量较大、售价较高的拉动了区域均价的提升。从区域角度而言，城西目前在售项目仅临安顺达项目提案4有大地春天及玲珑花园，价格差距较大，从2800元-5900/m2不等，对本案借鉴意义不大。此外，临安城区销售项目均价大多不超过3000元/m2。无论从售价还是项目品质方面等综合因素方面，本案都具备超越普通住宅市场均价、品质及综合性价比的先天条件和实力；但另一方面，项目缺少自然景观资源匮乏，区域认同度不高等劣势是本案打造临安高档住宅的主要抗性因素，综合评判，本案合理的定位应锁定于中高档次。商业－集外向型中高档社区商业、高档城市商业于一体的城市休闲会所结合临安缺乏高档休闲娱乐场所、服务型配套商业量多质次的现状，从本案所处区域出发，提供与住宅档次相对应的外向型社区商业，在满足自身配套需求的前提下，对区域商业业态有益的补充，将是本案社区型商业的发展方向。位于万马路与石镜街交汇处地块交通便捷，高档餐饮消费场所锦泰来已得到市场及临安消费群体的认同，结合石镜街休闲娱乐商业分布较散的情况，集中高档休闲娱乐商业，通过保持区域形象一致，提升档次，将成为本案突出商业特色，提升项目的主要突破点。3、客群定位住宅部分：主力客群：新临安精英阶层，各行业中坚力量，有一定社会地位及相当的消费能力，对市场认识较为理性，期望现代城市生活和改善居住环境，具有“花钱买服务”消费意识的二次置业群体。标志性客群：区域企事业中高层管理人员，城市财富领袖阶层商业部分：主力客群：致力于投资兼顾部分经营休闲娱乐类服务行业的多元混合群体，包括企业、个人。对投资渠道及经营理念具有一定认识，倾向于中长期投资的投资群体。标志性客群：临安当地各种企业、区域餐饮娱乐经营户、区域企事业单位中高层管理人员临安顺达项目提案5二、产品定位1、产品定位思路1.1开发商——城市运营商临安是个古老而又年轻的城市，一方面她有着悠久的历史和深厚的文化积淀，钱王故里、吴越文化人所皆知，另一方面随着经济的快速发展，城市建设也日新月异，只是新的城市建筑和风格不仅对临安地域文化的内涵无从体现，在城市化的推进中一些颇有特色的吴越文化遗留建筑却在消失，一些特有的城市风情资源在流失。土地零星、散漫的开发模式，小农意识泛滥，城市中更是自建房占了多数，使得这个城市更像个放大了的乡镇，整体缺乏特色和个性色彩。旧有的风情已逝，新的风情却一直未形成。在新一轮的城市建设进程中，一个有社会责任感的房地产企业不应再仅仅满足自身土地的改造开发，而是看的更高更远，从城市运营的高度出发，让建筑成为城市的有机组成部分，在满足功能需求的基础上以富有创造性的表现彰显个性，塑造新的城市风景！1.2“慢生活”时代的思考约翰·列侬曾说过：“当我们正在为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们远去。”在当今的经济社会，人们追名逐利，紧张忙碌，快节奏的生活，巨大的生存压力，压得人们喘不过气来。在不断亮起的健康红灯面前，人们也正逐渐的意识到要追求一种悠闲的生活方式，放松身心，慢酌细品生活的滋味。休闲，这个现在已经和改革、开放一样普及的说辞正是在这样的背景下为人们所熟悉的。反观临安人，勇于创业，却时常表现得小富即安，得天独厚的青山秀水培育了临安人骨子里的那份悠闲和从容，相对大城市而言较慢的工作和生活节奏使得临安人有更多的时间和精力投入到休闲中去。目前临安各类档次的休闲娱乐业态基本齐全，但总体呈现量多质次、分布零散的特征，在缺乏知名品牌的支撑下，临安顺达项目提案6有限的消费力量被进一步摊薄，无法形成热点。就休闲娱乐而言，临安目前还没有一个具有代表性的热点区块，能为人所记住的只是某个店，而不是某条街，这与城市而言，更像是缺失了一张名片；与消费者而言，则是无形中增加了消费成本。临安需要一个休闲大本营，一个一站式的娱乐基地，一个集中