企业战略与全面预算管理

服装厂地块项目投标标书泽恩机构2007年5月服装厂地块项目投标标书1市场分析服装厂地块项目投标标书2一、徐州市场环境分析（一）徐州概况1、地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经116º22′～118º40′、北纬33º43′～34º58′之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。2、行政区划徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。服装厂地块项目投标标书33、人均收入2006年末，全市户籍人口934.73万人，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12837元、4932元，增长14.8%和11%；城市和农村低保标准分别提高到每人每年2100元和840元。710080378954984011185128370500010000150002001200220032004200520062001~2006城市居民人均收入城市居民人均收入（二）经济环境国民经济持续健康发展，综合实力进一步提升。全市地区生产总值达到1400亿元（预计，下同），比上年增长15%；三次产业增加值分别增长6.4%、17%和15.8%。财政总收入达到180.9亿元，增长24.5%；一般预算收入达到71亿元，增长28.6%，高于省平均水平3.5个百分点。全社会固定资产投资完成752亿元，增长25.1%。服装厂地块项目投标标书47167919061096121214000500100015002001200220032004200520062001~2006国民生产总值国民生产总值11%11.40%12.50%14%14.30%15%0%3%6%9%12%15%2001200220032004200520062001~2006国民生产总值增加比例增加百分比服装厂地块项目投标标书5工业经济较快增长，当年完成全社会工业投资401亿元，增长31%。规模以上工业完成增加值500亿元，增长21%；经济效益综合指数达到212，比上年提高26个点。国有资产保值增值成效明显，国有企业总资产比上年增长19.5%。农业结构优化提升，新农村建设稳步推进。全市实现农业增加值181亿元，增长6.4%，居全省首位。全年粮食总产达35.8亿公斤，增长13.9%。服务业态日益完善，集聚辐射能力明显增强。全社会消费品零售总额实现460亿元，增长16.2%。21个新开工建设的重点商贸流通项目完成投资65亿元，其中18个项目竣工。中心商圈集聚各类商业零售企业达1490家，日均销售量接近全市列统商业的70%，成为淮海经济区第一商务中心.金融、通信、会展、房地产等业态呈现良好发展势头。二、三产业比重继续提高。全年第二、三产业增加值占GDP比重达到87.2%，比上年提高1.2个百分点；其中工业增加值占GDP比重由上年的43.1%，提高到44.2%，上升1.1个百分点，表明徐州市的工业化进程进一步加快。旅游业快速发展，全年共接待海内外游客1162万人次，增长16.1%；实现旅游总收入102.6亿元，增长26%；完成四个2A级景区、四个3A级景区和两个4A级景区的创建工作。“徐州市户部山历史文化保护与改造”获省“人居环境范例奖”，汉文化景区获“中国服装厂地块项目投标标书6环境艺术示范工程”称号。金融存贷稳步增加。2006年末，金融机构各项存款达到1193.72亿元，其中城乡居民储蓄存款余额722.89亿元，分别比上年末增加182.83亿元和72.28亿元；全市金融机构各项贷款余额565.07亿元，比上年末增加73.89亿元。【对本案的启示】1、淮海经济中心城市及南北经济交通的重要枢纽的重要地位，为徐州今后的快速发展奠定了良好的基础，同时将使得徐州的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。2、徐州房地产行业的平稳快速发展，供需结构合理化发展，为案的开发建设营造了良好的市场环境。3、外来投资的不断加大及人民物质生活水平的提高，促进了房地产行业的发展，无论是自用型还是投资型的目标客户群体范围都在不断的扩大。服装厂地块项目投标标书7二、房地产发展（一）房地产总体概况随着国家规范房地产市场各项政策的颁布实施，有效的抑制了房地产市场的持续过热。2006年，全市房地产业增加值26.49亿元，增长5.8%，同比下降1.0个百分点;房地产开发投资63.70亿元，增长1.8%，同比下降100.6个百分点;全市商品房销售额52.83亿元，增长4.4%。商品房施工面积、竣工面积和销售面积均呈下降趋势。20062005房地产业增加值(亿元)26.4924.95房地产开发投资(亿元)63.762.55商品房销售额(亿元)52.8350.52007年度，规划新建住房建筑面积约455万平方米，其中政策性住房约200万平方米（经济适用住房46万平方米）。2005年底，徐州市市区人均住房建筑面积为23.31平方米。到“十一五”末（2010年），按照小康社会指标体系规定，徐州市主城区居民居住水平将达到人均建筑面积30平方米。如果按照人均居住面积30平方米测算，在不考虑城市化进程市区人口增加和自然规律性的人口增加的情况下，总体房屋面积将达到2019万平方米。如果按照每户面积100平方米计算（基本的房型），则房屋需求面积将达到5181万平方米。而随着市区人口数量的增加和周边农村向城市集中，重点考虑家庭平均人口减少而增加的总户数，徐州市的房地产需求总量应该在3000万—5000万平服装厂地块项目投标标书8方米之间。截至2005年底，徐州市市区住房总面积约为3390万平方米，按照小康社会住宅标准，将规划新建住房建筑面积约2014万平方米，年均约403万平方米。（二）2006~2007徐州土地出让情况2006年土地出让情况：地块编号土地位置土地面积规划用途容积率出让年限挂牌起始价成交价格2006-1号（鼓楼生态园）城区北部荆马河南、中山北路西613006商业、居住用地≤1.3住宅70年，商业、娱乐40年，办公、文化50年38600388002006—2号（工程厂、桥乡路）矿山东路东侧，合群新村南侧，苏堤北路西侧311016商业、办公、住宅≤2.350000762002006—3号（食品厂）淮海西路南侧，市交通局东侧5853住宅≤3.5200022002006—4号（吴庄路）吴庄路西侧，规划和平路北侧2826商业、办公、住宅≤2.6502502006-5号（大龙湖东）地块大龙湖的东侧547205————54170541702006-6号（解放路小学）地块解放南路东侧5756商业、办公、居住≤5.0320066802006-7号（徐州市造纸厂）地块坝子街东侧，环城路南侧22718商业、住宅≤4.2410086002006-8号地块新城区大龙湖东侧510148居住、商业、市政及绿地——55100551002006-9号地块新城区J12路西侧353507居住、商业及绿地——1200037200服装厂地块项目投标标书92006-10（响山路水泥厂）响山路北侧、徐州人家东138722商业、居住≤1.016600167002006-11（两山口五交化仓库）两山口西崔庄34079居住、兼容商业≤0.8315041502006-12（金山桥龙潭湖南地块）开发区龙潭湖南侧44970居住≤1.1270041802006-13（金穗大厦北地块）西安北路东侧、夹河街南侧6524商住、停车场≤3.5370058102006-14（日报社仓库）坍桂园小区西侧2120居住≤2.03506902006-15（杨山路）徐州市经济技术开发区，北至杨山路，西至经五路81408居住多层≤１．４高层≤２．０440044002006-16号（中铁十局四公司地块）复兴南路287号5291居住≤1.365010602006-17号(九里区火花村南A地块)九里区火花村2891居住≤1.61601702006-18号(知春园地块)白云山北69590居住≤1.3620062002006-19号（环城路坝子街A地块)坝子街十字路口西南角5474商业办公≤3.2200020002006-20号(环城路坝子街B地块)坝子街十字路口东北角3442商业办公≤3.313001420服装厂地块项目投标标书102006-21号(翟山居委会8#楼)南郊翟山居委会1410居住≤1.71501602006-22号（徐州良羽传动机械有限公司）地块煤港路与二环北路交叉口23047.2商业、住宅、办公≤3.0600091502006-23号(徐海路南侧地块)徐海路南侧，规划一号路西侧231168居住（含部分商业）多层≤1.3高层≤2.013870241002006-24号（金鹰商厦东侧地块）彭城路东侧，河清路北侧4925.2公共停车场及商业办公≤3.0148014802006-25号（郭庄路地块）和平路南、津浦东路东、铁路以北674566居住、旅游配套≤2.21200001200002006-26号（徐工轮胎A地块）复兴北路27号36785商业、办公、住宅≤4.813000130002006-27号地块复兴北路21号，白云大厦北2009商办≤2.8754754总成交金额：494624万元东区土地供应量：1053341㎡总成交面积：3706377㎡服装厂地块项目投标标书112007年土地出让情况总成交金额：110700万元实际总成交面积：735032平方米东区土地供应量：223601㎡地块编号土地位置土地面积规划用途容积率年限挂牌起价成交价格2007-1号（二轻机械厂地块）铜沛路127号36600居住、商业≤2.0住宅70年，商业、娱乐40年，办公、文化50年7100101502007-2号(奔腾大道北A地块）北至荆马河南路、西至徐运新河78915居住≤1.6470071002007-3号(汉之源拆迁安置地)郭庄路南侧202239居住、商业多层≤1.5中、高层≤2.019700197002007-4号（奔腾大道北B地块）北至荆马河南路、西至徐运新河144651居住≤1.613000130002007-5号(电机总厂B地块)矿山路北侧12635居住≤1.762800未成交2007-6号(姚庄二期地块）东至苏商御景湾用地边界，南至欣欣大道236179居住多层≤1.2、中高层≤1.6、高层≤1.828300284002007-7号(淮海服装厂地块)响山东侧21362居住≤1.3230043202007-8号（管道二公司地块）三环南路南侧，风华园对面8907商业办公文化娱乐≤3.82000未成交2007-9号（三环南路新华景苑地块）三环南路南侧7543居住≤1.5150015002007-9号（三环南路新华景苑地块）三环南路南侧7543居住≤1.5150015002007-10号（机电研究所地块）黄河南路南侧，苏堤北路西侧13674居住、商业≤3.0——51002007-11号(云泉山庄地块）金山东路南侧41067商业、宾馆≤0.72000020000服装厂地块项目投标标书12（三）土地出让分析现从上表徐州土地供求分析可以看出：1、从分布区域上看，供地主体部分集中在周边区域。市区截止目前为止无出让地块，体现了市中心土地的稀缺性。2、通过交易时间，结合土地供应状况、成交情况和成交单价可以看出，年底投资比例明显上涨。3、从土地规划用途来看，仍以居住为主，这体现出徐州住宅市场的需求量仍然保持良好态势。综合以上分析可以看出，2007年徐州市土地市场受到相关政策的影响较小，整体相差不大。房地产投资稳步上升。土地供应决定了近年徐州市的房地产