云南曲靖房地产市场报告(XXXX10)

云南·曲靖房地产市场报告2013年10月1云南曲靖市房地产市场报告一、曲靖城市概况分析二、曲靖房地产市场分析三、项目地块分析2一、曲靖城市概况分析1、城市区位2、城市历史3、城市交通4、城市人口5、城市经济6、城市规划7、总结分析3曲靖区位曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖现今面积：面积28904平方公里，常住人口593万(2012年）。4城市区位城市历史曲靖在历史上一直是云南的政治、经济、文化中心之一。秦汉“五尺道”是最早开辟出的云南“内引外联”之通道。西汉五朝时期己在曲靖设置味县。公元225年诸葛亮南征“七擒孟获”在曲靖会盟设建宁郡。西晋王朝设宁州，曲靖成为全国19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、经济、文化中心。1983年云南设立曲靖市5城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖西距省会昆明135km，距昆明长水国际机场仅有80多公里，未来时速350KM的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过，六沾铁路复线已经建成通行.贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。设55个车站，19个大型货场。目前在建的昆（明）沾（益）铁路复线，建设中的沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁路运力，为曲靖的社会经济发展助力。交通四通八达，对外通达性较好城市区位城市历史6城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国的市，主要分布为汉、彝、回、苗、壮、布依、水、瑶等民族。截至2012年末，全市年籍总人口637万人，全市少数民族人口数50.4万人，占总人口的7%。全市常住人口593.7万人，人口自然增长率6.48‰。麒麟区到2015年，城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。到2020年曲靖中心城区面积将突破200平方公里成为云南第二个特大城市。曲靖现今面积：面积29855平方公里，年籍总人口：637万人。下辖一区一市七县，分别是：•麒麟区面积1442平方千米，人口78万。•宣威市面积6257平方千米，人口150万。•马龙县面积1751平方千米，人口23万。•沾益县面积2910平方千米，人口47万。•富源县面积3348平方千米，人口74万。•罗平县面积3116平方千米，人口59万。•师宗县面积2858平方千米，人口40万。•陆良县面积2096平方千米，人口68万。•会泽县面积6077平方千米，人口98万。人口的导入是未来城市发展的重要动力。曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。城市区位城市历史7城市经济城市交通城市人口经济总量居区域第二名，人均GDP均居区域前列。属于区域较强的经济区。城市区位城市历史8GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的提升连年保持高位增长，整体经济未来发展空间较大，城市化速度迅速发展将使房地产需求持续增高。城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史9GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展曲靖800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系曲靖10发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。曲靖处于快速发展阶段房地产市场各发展阶段特征分析11特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房福利开始退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户；城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，尚未适应住宅完全商品化，等待政策和房价走势明朗；已二次或多次置业，中高端客户购房需求慢慢减弱；客户层面扩大，更为广泛的客户开始购置房屋；需求特征生活需求+改善需求（为主）改善需求+生活需求（为主）供应特征城市核心地段逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，迫于房价压力，户均面积明显减小；价格走势在启动阶段基础上价格迅速提升价格持续增长，涨幅放缓快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段12分析：1、第二产业比重大，且逐年上升，起到产业支柱作用，城市工业发展强劲，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；2、第三产业总体量占有相当大的比重，社会服务业有了一定的规模，从事第三产业多为外来人口，他们的刚需是市场非常重要的一部分客户群，但是第三产业比重逐年下降，社会服务业增长速度相对较慢；3、曲靖的第三产业相对全国主要城市比重相对较低，随着城市的发展，未来有很大的增长空间，写字楼和酒店未来存在较大的需求增长空间。当第三产业占比30，商业和写字楼市场较落后，占比在30-60之间，写字楼市场开始活跃，占比60，酒店业非常发达13城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史人均收入及支出逐年增长，且增长速度较快，从社会零售总额看，有效刺激消费市场活力，房地产市场从中获益几率增高。城市经济城市交通城市人口城市区位城市历史14城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划努力将滇中城市经济圈培育成为全省加快发展的引擎和区域协调发展的重要支撑点、我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域和连接东南亚南亚国家的陆路交通枢纽、西部区域性经济中心、支撑全国经济的重要增长极。——《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域城市历史15东部——曲靖增长极：以构建珠江源大城市为目标，拓展对周边地区和省份的辐射、带动作用，使曲靖成为全国重要的集生产、加工、贸易、科研为一体的重化工和有色冶金基地；承接黔桂川与东盟自由贸易区的物资集结和运输枢纽。滇东北通道：以曲靖经曲靖至上海的沪昆铁路和沪昆高速公路为基础。滇东北通道连川、渝、黔，直接与成渝经济带相接，是中国广大的内陆腹地和长三角地区进入东南亚、南亚最便捷的陆路通道。——《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009年—2020年）》曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史16曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇东北、黔西南最大城市。有望成为滇东北、黔西南区域中心城市城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史1718《曲靖市城市总体规划（2005-2020（修编）》经2005年8月29日，经云南省人民政府云政复【2005】59号批准实施，其主要内容如下：规划范围包括一区一市七县，总面积2.89万平方公里，现状户籍总人口561.2万人。曲靖市城市规划区范围为麒麟区行政辖区，总面积1552.83平方公里，现状户籍总人口63.3万人，其中非农业人口23.3万人。本次规划的中心城区指南宁、建宁、寥廓、白石江4个街道办事处的全部地域：沿江乡、潇湘乡和西山乡的部分地域，现状总人口34.2万人，其中户籍人口29.2万人，暂住人口5万人。现状城市建设用地33.7平方公里。潇湘乡西山乡沿江乡中心区城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史19城市性质总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。中心城区人口规模近期（2010年）60万人；远期（2020年）100万人；中心城区建设用地规模2010年未44.2平方公里，人均建设用地98.2平方米2020年为64.7平方公里，人均建设用地99.5平方米空间结构总体远景空间结构将花山工业园区纳入到整体发展中来，形成都市区域内“一区一片二组团”的空间结构，其中：一区：中心城区，含曲靖西片区、南片区、老城区二片：沾益片区和马龙片区（含南海子工业园）四组团：珠街组团、越州组团、温泉组团和花山组团城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史20中心城区功能分区规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。城市用地发展方向提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。重点建设内容城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。老区建设：建设西片新区和南片区。老城区改造：以南城门地区为核心的老城地区，结合历史街区风貌改造和潇湘河水系建设，建成具有地方特色和风貌的城市形象展示区。城市经济城市区位城市交通城市人口未来规划城市历史1、云南第二大城市，也是云南第二大经济体，是云南连接内地的重要陆路通道；2、交通对外通达性好，利于人口的导入；3、曲靖人口基数大，但是目前主城区人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。4、经济发展迅速，房地产处于快速发展阶段；5、人均收入持续增高，做为家庭主要需求的房产，市场活力进一步增强；6、工业主导城市，城市化发展强劲,第二产业不断上升，工业作为人口密集型产业，将会有大量的房地产需求；第三产业发展较慢，但总量仍在上升，第三产业的增长是写字楼市场需求的主要动力，写字楼市场存在一定机会；7、未来人口增长空间大，刚性市场需求大，但是本地的第二产业发达，改善性需求占据很大部分，项目要综合考虑两者的需求。8、城市规划明晰，曲靖位于我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域，曲靖是滇中城市群重要增长极和滇东北门户。城市向北、向西和向南发展，本项目处于城市核心地带，位置优势非常明显。城市概况总结：21城市定位：总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。二、曲靖房地产市场1、房地产市场的整体表现2、在售项目分布及分析3、最近一年内的土地供应情况4、房地产市场的分析总结22房地产市场整体表现1、2012年住宅销量达到了312万㎡，实现高速增长，而房地产投资每年都以30%以上的速度增长，未来房地产市场依