内蒙古鄂尔多斯东源明珠项目发展顾问报告_226页_东源地产

鄂尔多斯达拉特旗东源明珠项目发展顾问报告（初稿）呈交：内蒙古东源房地产开发有限公司2009年9月25日CBRichardEllis|Page2Ø区位：项目位于达拉特旗核心区。周边半径3公里范围分布有：核心商业区、城市公园、新建小区、车站、行政中心等。Ø基本指标：地块二地块一指标待定待定待定待定约10000平米－待定30米建筑限高30％建筑密度0.8个/100平米建筑面积停车位2.0容积率39546平米净用地面积63430.9平米总用地面积商业用地用地性质12Ø地块现状：ü内部：少量待拆迁厂房，场地平整，拥有大量树木。ü外围：沿街有较多待拆迁底商，初步估计规模约1-1.4万平米。地块周边成熟的商业氛围地块周边成熟的商业氛围地块外围待拆迁商户地块外围待拆迁商户城市核心区、极具商业价值的黄金地块城市核心区、极具商业价值的黄金地块项目基本条件CBRichardEllis|Page3鄂尔多斯鄂尔多斯呼包鄂都市圈呼包鄂都市圈全国全国全面超越本地产品，代表城市发展最先进水平全面超越本地产品，代表城市发展最先进水平产品项目形象市场影响力呼包鄂都市圈协同发展的“里程碑”呼包鄂都市圈协同发展的“里程碑”作为内蒙发展的代表项目塑造全国影响力作为内蒙发展的代表项目塑造全国影响力项目发展目标CBRichardEllis|Page4本项目在城市经济发展的角色和机遇？1本项目最适宜发展的物业类型及相互关系？3如何利用地块的优势，实现土地价值的最大化？4如何超越本土市场现状，将本项目发展为引领市场潮流的城市综合体？5关键问题归纳本项目在各物业市场的角色和机遇？2宏观环境分析宏观环境分析市场供应和市场供应和需求分析需求分析市场定位建议市场定位建议产品发展建议产品发展建议CBRichardEllis|Page5分析思路项目发展机遇项目发展机遇城市发展机遇城市发展机遇地块发展机遇地块发展机遇物业发展机遇物业发展机遇•商业物业市场及需求研究•住宅物业市场及需求研究•办公物业市场及需求研究案例研究案例研究项目整体定位项目整体定位分物业定位分物业定位财务分析财务分析备选方案备选方案CBRichardEllis|Page6城市发展机遇主要结论：ü呼包鄂一小时经济圈的重要结点ü高速的经济发展、城市化水平的提升、消费水平的提升等带动本地各类需求的提升ü未来达旗将成为呼包鄂都市圈新的经济增长级CBRichardEllis|Page7城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望呼包鄂一小时经济圈的重要城市节点资料来源：世邦魏理仕Ø呼包银国家级发展轴和包鄂区域级发展轴T型交叉的重要城镇，包头都市区南部中心城市。Ø呼包鄂城市群（一小时经济圈）重要的二级城市，区位优势明显，承担区域功能转型重任。Ø鄂尔多斯市域副中心城市，电力、能源化学工业、农畜产品深加工和旅游业为主的富有民族特色的现代城市。è呼包鄂金三角的重要连接点，区域一级城市功能拓展的重要承接城镇。包头市巴彦淖尔市乌海市银川市鄂尔多斯市呼和浩特市榆林市乌兰察布市大同市太原市达拉特旗次区域级发展轴区域级发展轴国家级发展轴30公里连接范围80公里连接范围150公里连接范围呼包鄂城市群及达拉特旗区位图CBRichardEllis|Page8城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望快速崛起的鄂尔多斯9001,1011,3161,0101,2771,7608001,1511,603-2004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000200620072008亿元呼和浩特包头鄂尔多斯34,71042,01549,60641,33451,56470,00453,16675,161101,392-20,00040,00060,00080,000100,000120,000200620072008元/人呼和浩特包头鄂尔多斯资料来源：呼和浩特统计局，包头统计局，鄂尔多斯统计局，世邦魏理仕18.0%18.1%13.6%18.5%19.9%19.6%24.0%25.8%22.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%200620072008呼和浩特包头鄂尔多斯呼包鄂地区各城市生产总值（2006-2008）Ø依托煤炭及天然气能源、化学工业等产业的快速发展，鄂尔多斯市的经济快速崛起。Ø经济增长速度20%以上，持续领跑呼包鄂，对应经济总量2007年超过呼和浩特，2010年可能超过包头成为内蒙经济第一城市。Ø人均GDP为内蒙第一，2008年超过10万元，远超呼市和包头，高于北京和上海的水平。è鄂尔多斯的迅速崛起为项目发展提供重要的宏观经济支持。呼包鄂地区各城市生产总值增长速度（2006-2008）呼包鄂地区各城市人均生产总值（2006-2008）CBRichardEllis|Page9城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望高速的经济增长水平4864931171602219412.6%38.2%34.3%12.9%25.2%19.2%6.5%05010015020025020032004200520062007200820091H0%10%20%30%40%50%地区生产总值（亿元）地区生产总值增长率资料来源：达拉特旗统计局，世邦魏理仕达旗地区生产总值（2003-1H2009）24.240.165.8110.5117.8123.762.81.7%5.0%6.6%67.9%64.0%65.9%0.020.040.060.080.0100.0120.0140.020032004200520062007200820091H0%10%20%30%40%50%60%70%80%全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资增长率达旗全社会固定资产投资（2003-1H2009）Ø生产总值近五年平均增速26%，固定资产投资平均增速42%，远超全国平均水平。Ø2006年以前，亿利、达电、神华等大型企业投资巨大，带动达旗快速增长；2007年以后大型投资项目减少，兼受国际金融危机影响，固定资产投资和生产总值增速趋缓。Ø2009年上半年，达旗经济总量排行第四，增速排第七，固定资产投资排在第六，仍有待进一步发展。è达旗处于经济的快速增长时期，是城市最有活力的阶段，房地产的需求和城市形象改善的最佳时机。CBRichardEllis|Page10城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望城市化水平提高带动人口增长32%36%13%19%18岁以下18－35岁35－60岁60岁以上321,039324,069327,667328,701330,243333,147332,720336,455341,444348,546354,27419.2%19.1%18.7%18.0%19.1%19.2%19.2%17.3%18.2%18.4%18.8%300,000320,000340,000360,0001998199920002001200220032004200520062007200815%16%17%18%19%20%户籍总人口非农化水平%37%1%22%40%务工人员务农人员经商人员服务人员资料来源：达拉特旗统计局，达拉特旗规划局，世邦魏理仕Ø受经济增长刺激带动人口机械增长，达旗人口和中心城区人口快速增加，2005年以后增长明显。Ø达旗人口结构较年轻，处于购房和消费的主力年龄。Ø截至2007年，达旗外来人口超过2.7万人，主要从事工业和服务行业。è达旗人口快速增长，城市化水平不断提高，外来人口持续增加，对住宅购买和商业消费推动显著。达拉特旗历史人口及城市化水平（1998-2008）达拉特旗人口年龄结构（2007年）达拉特旗中心城区暂住人口职业（2007年）CBRichardEllis|Page11城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望消费水平逐级提升Ø近五年来，人均可支配收入年增20%，人均消费性支出年增超过26%，生活水平持续提高。Ø2009年上半年，达旗人均可支配收入在鄂尔多斯市排在第六，与东胜尚有差距。è达旗居民生活水平和消费能力持续提高，对居住和消费提出更高要求。达拉特旗人均可支配收入和消费性支出（2004-1H2009）7,8129,46511,03214,00216,4528,62516.3%21.2%26.9%16.6%13.0%17.5%-4,0008,00012,00016,00020,0002004200520062007200820091H0%10%20%30%城镇居民人均可支配收入（元）可支配收入增长速度5,2797,7218,7549,87213,1777,12046.3%12.8%33.5%32.9%13.4%-4,0008,00012,00016,00020,0002004200520062007200820091H0%10%20%30%40%50%城镇居民消费性支出（元）消费性支出增长速度CBRichardEllis|Page12城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望工业化初级阶段，优势产业明确资料来源：达拉特旗统计局21%15%13%11%9%44%51%53%54%60%36%34%34%35%31%0%20%40%60%80%100%20042005200620072008第一产业第二产业第三产业达拉特旗三次产业结构（2004-2008）114.7149.2137.9168.9157.231.245.348.154.6223.665.368.880.290.2125.4100.1148.5518.4727.41744.6050010001500200020042005200620072008发电量（亿千瓦小时）水泥（万吨）服装（万件）原煤（万吨）达拉特旗四大优势产业发展（2004-2008）Ø近五年来，二产比重持续快速上升，一产和三产比重下降à典型的工业化初期产业发展特征à对应城市化初期阶段。Ø根据城市总体规划，达旗的主要职能是•蒙西电网枢纽•蒙中城镇经济区能源化工基地的主要生产基地之一和重要生产服务基地之一Ø由此确定达旗的四大优势产业•电力产业：达电、神华亿利、鲁能、埃玛能源、新奥集团•重化工产业（煤化工）：亿利PVC和烧碱、新奥集团等•农畜产品精深加工业：饲草、蔬菜、肉乳、羊绒服装、生物制药等•建材：水泥、石英砂、PVC等Ø根据产业分布，形成一区八园的专业工业园区格局；根据优势产业的相关度高的特点，建设循环经济产业园的最佳示范地。è工业化初级阶段，可持续发展性强，优势产业明显。CBRichardEllis|Page13城市发展机遇区位特点经济发展产业发展城市规划区域展望第三产业快速发展促进物业需求提升Ø包括流通业、旅游业、物流业在内的第三产业快速发展，近五年来社会消费品零售总额年均增幅超过16%，公路货运周转量超150%，旅游人数和旅游收入分别超过30%和45%。Ø流通业依托旗内居民和游客，货运周转量依托公路基础设施的快速修建和煤炭资源的外运，旅游则依托呼包鄂的民族特色旅游线路，特别是响沙湾和恩格贝两大景点。è现代服务行业的快速发展将带动地区各类物业需求的提升。资料来源：达拉特旗统计局4071931251271446978%31%34%2%13%-1%02040608010012014016020032004200520062007200820091H-20%0%20%40%60%80%100%旅游人数（万人次）增长速度1.32.63.85.77.210.54.8110%47%48%26%46%14%-2.04.06.08.010.012.020032004200520062007200820091H0%20%40%60%80%100%120%旅游收入（亿元）增长速度14.315.318.721.426.014.16.5%22.5%14.4%21.5%18.2%0.05.010.015.020.025.030.02004200520062007200820091H0%10%20%30%社会消费品零售总额（亿