南京房地产市场报告

2010年南京房地产市场年度报告服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业目录目录2010年宏观经济环境分析12010年宏观经济环境分析2010年政策环境分析122010年南京房地产市场分析2010年政策环境分析232011年运行趋势预判34说明：本章经济指标数据来源于中华人民共和国统计局网站、中国人民银行网站、中国海关总署网站、国研网、南京统计局网站。由南京新景祥业务发展中心整理分析。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业国海关总署网站国研网南京统计局网站由南京新景祥务发展中心整理分析美国经济从金融危机中逐步恢复，但仍面临通缩、失业率高企及贸易逆差造成的外债高筑等问题国际宏观环境分析企及贸易逆差造成的外债高筑等问题美国历年CPI走势CPI低位运行面临通缩压力：美国目前的通胀下行轨道处98年来为重的水物价增速的分析轨道处于1981年以来最为严重的水平，物价增速的放缓幅度创近30年以来之最，核心CPI在1%以下；失业率高企：美国目前失业率仍处历史高位水平，12月份失业率为94%失业总人数为1450万人；12月份失业率为9.4%，失业总人数为1450万人；贸易逆差依然较大：2010年1－12月份美国贸易逆差为4587亿美元，相比04－08年水平有所下降，但常年巨额贸易逆差使得美国外债高筑美国历年失业率走势10000亿美元2003－2010年美国贸易逆差走势4894617772587636711669593807458740006000800002000400020032004200520062007200820092010服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业20032004200520062007200820092010数据来源：国金证券研究所，新景祥研究中心注：2010年为1－11月数据在此背景下，美国出台第二轮量化宽松政策，旨在解决目前实体经济面临的困境国际宏观环境分析实体经济面临的困境量化宽松政策含义：分析由日本2001年最早提出，指央行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性的干预方式，与利率杠杆等传统工具不同，量化宽松是一种非常规工具。•第一轮量化宽松政策（QE1）：开始：美联储宣布将购买由房地美、结束：美联储在结束利率会议后宣布效果：拯救了金融体系但实体经济仍苦苦挣扎•纳斯达克指数从08年12月的开始：美联储宣布将购买由房地美、房利美和联邦住宅贷款银行发行的价值1000亿美元的债券及其担保的5000亿美元的资产支持证券。束美联储在束利率会议布联储购买了1.25万亿美元的抵押贷款支持证券、3000亿美元的美国国债和1750亿美元的机构证券，累计1.725万亿美元左右。•纳斯达克指数从08年12月的8675点攀升至10年2月底的10400点左右，涨幅达20%；•大宗商品价格持续攀升•第二轮量化宽松政策（QE2）：2008年11月25日2010年3月•金融机构逐步恢复元气？？效果：开始：美联储将在此后8个月的时间里逐步实施6000亿美元的国债购买计划，预计每月将购买750亿美元的美国长期国债结束？？效果服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业2010年11月3日2010年6月美国量化宽松政策的流动性传导效应将导致中国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀国际宏观环境分析外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀QE2传导机制示意图分析QE2美国资金寻求国外投资美国商品价格上涨国内出口贸国外进口需求减少美元贬值国内出口贸易需求增加国外进口需求减少转尔国内需求增加进一步增加中国等新兴国家流动性社会总需求增加外汇储备缩水输入型通货膨胀服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业输入型通货膨胀国内由于09年货币超发主导的通胀压力在2010年完全显现国内宏观环境分析国内由于年货币超发主导的通胀压力在年完全显现2004－2010年新增贷款走势新增贷款同比减少但仍超目标：2010年新增贷款分析新增贷款同比减少但仍超目标00年新增贷款7.95万亿元，同比减少16.3%，但与今年制定的7.5亿元仍然超了4500亿元；M2增速高于既定目标：2010年中国货币发行量达到72万亿元M2增速同比增长208%高于17%的9.57.95810万亿元到72万亿元，M2增速同比增长20.8%，高于17%的目标3.8%；CPI持续走高通胀压力大：2010年CPI走势持续上升，11月份达到全年最高点5.1%，全年CPI为3.3%2.22.353.183.594.924651%6%20002010年M2走势2009－2010年CPI走势升，月份达到全年最高点，全年为0220042005200620072008200920101.9%4.60%2.7%3.1%3.3%4.4%5.1%2%4%6%606225.01725774.05600000750000900000亿元2000－2010年M2走势-26%0.6%-2%0%09-109-309-509-709-909-1110-110-310-510-710-910-11403442.21475166.6345603.59298755.67253207.7221222.82185006.97158301.92134610.26150000300000450000服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业2.6%-4%000.1201.1202.1203.1204.1205.1206.1207.1208.1209.1210.12数据来源：国家统计局国内经济走出08年低谷呈恢复性增长，全年经济在政策调控下由趋热走向稳定国内宏观环境分析下由趋热走向稳定2000－2010年GDP走势国内经济从08年金融危机中走出：分析8.0%8.3%9.5%10.1%10.4%11.6%13.0%9.0%9.2%10.3%80%12.0%16.0%%2010年GDP增速预计达到10.3%，从07－10年呈现V型走势，经济增长速度接近05年水平；由于货币政策的适当收紧和政府的宏观调控，2010年整体经济由趋热走向企稳7.5%0.0%4.0%8.0%2010年整体经济由趋热走向企稳：2010年GDP全年呈现缓慢下行并企稳，由一季度11.6%的增速下降到四季度的9.8%；宏观经济预警指数从年初的119.3下滑至9月份的104，连续3个20002001200220032004200520062007200820092010指数从年初的119.3下滑至9月份的104，连续3个月保持稳定2010年GDP季度走势2009－2010年宏观经济预警指数走势11.60%9.60%9.80%10.30%12.00%16.00%%年宏观经济预警指数走势4.00%8.00%服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业0.00%10-1Q10-2Q10-3Q10-4Q数据来源：国家统计局在货币政策转变和国外经济好转的背景下，2010年消费和出口对经济增长的贡献大幅提升国内宏观环境分析40%口对经济增长的贡献大幅提升2009－2010投资和消费增速走势2009年三驾马车的贡献：2009年在极度宽松的货币环境和国外经济萧条的分析26.326.533.633.330.526.626.425.524.524.93040%投资增速下滑2009年在极度宽松的货币环境和国外经济萧条的背景下，投资成为拉动国内经济增长的强大引擎；2010年消费和出口对经济的拉动作用大幅上升•在今年货币政策适度收紧的情况下全年国内投资18.514.71515.517.5141818.318.818.71020消费增速大幅上升•在今年货币政策适度收紧的情况下全年国内投资增速为23.8%，同比下降6.2%；•消费需求今年表现强劲，增速达18.4%左右；•在国外经济好转的情况下出口增速呈现大幅增009.109.309.609.909.1210.210.310.610.910.11固定资产投资增速社会消费品销售总额增速20092010进出口增速走势2009年三驾马车对GDP贡献及拉动百分点•在国外经济好转的情况下，出口增速呈现大幅增长，同比增长38.7%；2009－2010进出口增速走势80%120%52.592.384.640608010046810-40%0%40%09.109.309.509.709.909.1110.110.310.510.710.910.11出口增速大幅上升-44.8-3.9-40-20020投资消费净出口-4-202服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业-80%进口增长率出口增长率出口增速大幅上升44.8-60-6对GDP贡献率拉动GDP百分点数据来源：国家统计局经济呈恢复性增长，由趋热走向企稳，但面临国外输入型通胀和国内货币超发主导的通胀压力国际国内宏观环境总结胀和国内货币超发主导的通胀压力环境总结美国经济在面临通缩、失业率、外债高筑等问国外经济题的背景下出台了QE2，这将导致中国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀；国外经济背景国内由于09年货币超发主导的通胀压力在2010年完全显现；国内经济走出低谷呈恢复性增长全年经国内经济国内经济走出低谷呈恢复性增长，全年经济由趋热走向企稳，2010年消费和出口对经济增长的贡献大幅提升。国内经济背景服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业南京地方经济环境南京宏观经济环境分析南京地方经济环境表2010年南京经济发展及居民收入情况环境分析指标单位200820092010同比（%）GDP亿元37754491.15507513.310年延续09年的良好发展趋势，整个外部经济境向好南京规模以上工业总产值亿元6472.236756.158502.6126.9全社会固定资产投资亿元2154.172668.033306.0523.9社会消费品零售总额亿元1651.821961.582267.7718.5经济环境向好，南京各项经济指标均呈现大幅增长态势，整体进出口总值（按经营单位）亿美元405.92337.45456.0135.1财政收入亿元742.40901.151075.2519.3金融机构储蓄存款余额亿元85622711088391286087160经济健康运行。外贸局势向好，进出口总值同比增长金融机构储蓄存款余额亿元8562.2711088.3912860.8716.0城市居民人均可支配收入元23122.6925504.122831211.0居民消费价格指数%106.298.7104.24.2出口总值同比增长35.1%，工业化进程加速，居民收入和消费能力均稳步提升备注：数据来源于南京市统计局，同比增幅是按照现价可比口径计算。费能力均稳步提升。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业2010年南京GDP增速四年来首次上扬，同比增长133%超越全国速度3个百分点经济活力显现南京宏观经济环境分析2009-2010年南京季度GDP走势图13.3%，超越全国速度3个百分点，经济活力显现环境分析882.781028.271160.561060.061383.311270.861306.771158.651000120014001600自2006年以后南京的GDP增速逐步放缓2010年涨幅回200400600800缓，2010年涨幅回升，经济活力显现，整体经济指标稳步02009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42005-2010年南京年度GDP及其增速整体经济指标稳步上行。277437754491.265075327518.1%26.3%300040005000600015%20%25%30%GDP(亿元)增速2010年南京GDP季度小幅波动，整体稳步增长2413277418.1%15.0%15.3%13.3%12.5%01000200030000%5%10%15%稳步增长。服务创造价值中国房