吉林市房地产评估报告

吉林市房地产评估报告1目录一、区域概况........................................................................................................................................................................................2二、吉林市开发区情况.........................................................................................................................................................................6三、吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要.....................................................................................................................................9四、吉林市房地产发展环境分析.........................................................................................................................................................12五、图解吉林......................................................................................................................................................................................24六、吉林市房地产市场分析................................................................................................................................................................29七、本案地块分析..............................................................................................................................................................................55八、市场结论和建议...........................................................................................................................................................................59九、项目目标客户..............................................................................................................................................................................60十、产品定位......................................................................................................................................................................................62十一、整体的开发策略.....................................................................................................................................................................65十二、营销步骤（1期--2期）...........................................................................................................................................................67十三、销售手段..................................................................................................................................................................................69吉林市房地产评估报告2一、区域概况1、区域位置吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经125″40′～127″56′，北纬42″31′～44″40′。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南与浑江市、通化市毗邻。2、人文地理吉林市总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里。全市现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。截止到2003年末，全市人口达451.4万人，其中市区人口198.5万人，非农业人口211万人。3、交通条件Ⅰ、铁路吉林铁路分局管内有长图、牡图、吉沈、吉舒、烟白、拉滨、朝开、和龙等干支线8条，总营业里程1491.9公里，管界跨吉、黑两省的16个市、州、县。有分别通向俄罗斯、朝鲜的两个国际口岸站。2002年旅客发送量完成1492万人，货物发送量完成2097万吨。Ⅱ、公路吉林市自古就是三省通衢，区位优越。目前路网密布，四通八达，公路连接全国各大城市。截止到2002年底，全市有公路655条，公路总里程7523公里，其中，高速公路62.9公里。Ⅲ、民航吉林机场于1991年4月1日开航，现在运营的是吉林至北京、上海、广州、大连、深圳、海口七条航线。吉林市房地产评估报告34、历史沿革吉林市原名“吉林乌拉”，为满语地名，意为沿江的城池。因明清两代为固戍边，抵御外侵，在此设厂造船，又称“船厂”。殷周时代，这里已有氏族部落。秦代以前，居住着满族祖先“肃慎人”。汉称挹娄，北魏称勿吉，隋唐称粟末靺鞨。辽代，为辽东京道所辖。后改称女真。1115年，女真人建立金国，灭辽后，吉林为金国领地。明朝，隶属海西女真乌拉部统辖，为“乌拉国”。明万历四十一年，吉林归属努尔哈赤统治，成为后金领地。清康熙十年（1671年），宁古塔副都统安珠瑚奉命率军，筹建吉林城。康熙十五年(1676年)，清政府调宁古塔将军巴海移驻吉林城，吉林遂成清政府统辖松花江、乌苏里江、黑龙江等流域的重镇，成为这一地区的政治、经济、军事中心。民国2年（1913年），将吉林府改为吉林县。1945年8月，日本投降，国民党成立“吉林地方治安维持会”。10月，在中共吉林市委组织下成立吉林市政府。11月，成立吉林省政府，省会设在吉林市。1946年5月，我军从吉林市撤出，国民党成立吉林省政府和吉林市政府。1948年3月9日，吉林市解放。3月10日，吉林省政府从延吉市迁至吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。1954年9月，吉林省人民政府由吉林市迁往长春市。1958年将永吉、磐石、舒兰、蛟河、桦甸等县划归吉林市。现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。吉林市房地产评估报告45、旅游吉林旅游特色鲜明，是一座闻名遐迩、四季皆宜的旅游大市。吉林市以山水林、冰雪凇为特色的自然、人文景观互相映衬，构成得天独厚的观光、休闲、民俗风情和历史文化等旅游优势。夏季是避暑度假的胜地，冬季是滑雪娱乐的天堂，被国家纳入31个重点旅游城市行列。全市共有旅游景区、景点80余处，中国四大自然奇观之一的吉林雾淞、世界石陨石之王吉林陨石、国家重点风景名胜区松花湖，以及朱雀山动植物园、北大湖滑雪场和哥特式建筑天主教堂、高句丽古城遗址、乌拉古城、吉林文庙、北山古庙群等独具特色的自然人文景观魅力万千、驰名中外。旅游服务设施配套齐全，功能比较完备，拥有星级饭店35家，床位33100张；旅行社40家，其中国际旅行社4家；现代化商业街10条，大福源超市、国贸中心、东方商厦等大型商品购物中心10个。每年一度的中国吉林雾淞冰雪节、松花湖开江鱼美食节、松花湖之夏旅游节、长白山金秋枫叶旅游节以及北山庙会等各具春夏秋冬特色的五大节庆活动颇负盛名。这些年，以市场为导向、以政府为主导，对旅游产业进行整体性、系统性设计和运作，旅游经济呈现强劲的成长势头。接待海内外游客年均增长38%，旅游总收入年均增长52.1%。6、卫生截止到2002年末，全市共有各级各类医疗卫生机构3363所，全市拥有卫生技术人员24277人，其中：医院、卫生院17726人，千人口拥有卫生技术人员4.1人。全市拥有医疗床位16539张，千人口拥有床位3.8张。7、区域经济全市实现社会消费品零售总额250亿元，比上年增长13.5%。其中城市实现消费品零售额206亿元，增长14.6%；县及县以吉林市房地产评估报告5下实现消费品零售额44亿元，增长8%。全市集市贸易成交额达49.6亿元，比上年下降5.3%。全市进出口总额2.46亿美元，比上年增长3.1%。其中，出口总额1.6亿美元，比上年增长17.7%。合同利用外资6.6亿美元，比上年增长111.2%；实际利用外资3.03亿美元，比上年增长159.4%。全年共接待海内外游客728万人次，比上年增长32.4%，其中接待海外游客2.5万人次，增长13.6%。旅游总收入实现37亿元人民币，增长29.8%。全市现有金融机构15家。截止2003年末，全部金融机构各项人民币存款余额517亿元，比年初增加72亿元，其中企业存款余额97亿元，比年初增加20.5亿元。各项人民币贷款余额426.4亿元，比年初增加22.2亿元。其中，短期贷款余额303.6亿元；中长期贷款余额99.9亿元。全年银行累计现金总收入1508亿元；累计现金总支出1535.7亿元。全年货币收支相抵净投放27.7亿元。城乡居民储蓄存款余额392亿元，增加47.1亿元，增长13.7%。全市现有11家上市公司，其中含一家H股上市公司(东北虎制药)，总股本54亿元，国家股及国有法人股31亿元，流通A股10亿元，以2003年12月31日收盘计算，流通A股市值51亿元，占我市同期GDP的8.5%，占全国证券市场流通市值的0.39‰。吉林市房地产评估报告6二、吉林市开发区情况1、吉林高新技术产业开发区吉林高新技术产业开发区成立于1992年11月，规划面积11.18平方公里，位于松花江畔素有“北国江城”美誉的吉林市。按照区域特征，高新区大致可以分为综合功能区、高新技术产业区、科教文化区、旅游渡假区、商贸区和居住区。管委会办公大楼——火炬大厦就座落在综合功能服务区内，企业和个人在这里可以