上街房地产市场报告及嘉韵登封路商业街项目定位报告

上街嘉韵登封路项目定位报告谨呈：河南嘉韵置业有限公司河南恒辉房地产顾问有限公司2014年02月18日2013年10月，在政策的战略指导下，郑州市十三届人大常委会第三十九次会议上正式提出“郑上新区”概念。随着和昌、建业等知名的品牌开发商进入上街，项目周边龙都国际和亚星江南小镇等项目的加速开发，本项目面临的市场压力和政策压力剧增。群雄逐鹿，如何能在区域市场竞争当中脱颖而出？保证项目品牌形象与现金回流的共同提升，是我们要深思熟虑的问题……2014年在嘉韵置业5月底前回款1亿元的阶段性目标下，我们严谨审视登封路项目，对项目前期的定位进行梳理，以推动项目开发进程。问题一：上街区房地产市场格局？问题二：嘉韵登封路项目的发展战略？问题三：嘉韵登封路项目的产品规划建议？区域发展环境市场格局项目本体条件研究企业发展战略目标客户研究物业建议目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况上街区房地产市场格局本项目主要竞争物业分析市场研判结论目标市场客户研究目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况上街区房地产市场格局本项目主要竞争物业分析市场研判结论目标市场客户研究区域概况走进上街1上街区位于郑州市西部，是郑州市6个行政区之一，总面积64.7平方公里，总人口13.45万人。上街素有“铝都”之称，是全国铝工业产业聚集地和技术发源地郑州卫星城、铝都、工业型城区大郑州30分钟生活圈，四条线路直通上街科学大道郑上1路轻轨1号线中原西路区域概况政策规划2郑州卫星城，郑西崛起的“桥头堡”上街区位于郑州市西部，距离省会38公里，位于郑洛工业走廊的黄金分割点。是郑州的卫星城区，可与郑州实现无缝对接区域概况政策规划2郑州卫星城，郑西崛起的“桥头堡”郑西新区规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市、上街区，此时发展郑西新区，作为郑州建设中原经济区核心城市目标的新平台浮出水面。郑州提出“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。郑西新区，既有郑州发展新引擎的价值定位，又有区域中心城市的功能补位之义，更有平衡郑州东西发展之现实需求。郑西新区——遵循“宜居西城、生态西城”的发展战略，为上街的发展提供了新的机遇区域概况城市定位3郑上新区，郑西宜居职教城中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城河南省职业教育发展核心区省部共建职业教育综合改革实验区区域概况城市定位3郑上新区，郑西宜居职教城2013年10月底一场政策的春风吹向郑州西部郑州市十三届人大常委会第三十九次会议上正式提出“郑上新区”概念并拟将上街组团、荥阳组团及宜居健康城组团纳入郑上新区规划版图几经波折，“郑上新区”终被认可区域概况区域交通430分钟到达郑州市区，未来郑州城区与上街联动更强公路：国道310、省道104、郑上路、连霍高速、中原路、工业路、安阳路、洛宁路等连接内外、便捷通达铁路：陇海铁路穿城而过，并设有客货三等中间站上街火车站，货运可迅即到达郑州铁路、航空、公路口岸航空：距新郑国际机场仅40分钟车程，北部通用航空实验区的建设将大大改善区域航运交通轻轨：郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街，建成后将大大缩短郑州至上街连通时间区域概况区域规划5中间开花，两翼齐飞，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居职教城五云山度假区依托北部航空基地，大力发展运动休闲产业中部打造职教城、奥林匹克广场，为北部南部提供配套服务依托南部山地、黄土高坡，大力发展旅游、户外拓展等产业郑上新区产业布局强调三大产业协调发展区域概况产业布局5·中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区·国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心·河南省经济社会发展的核心增长极被河南省“十一五”装备制造业发展规划列为重点产业集聚区的郑州上街产业集聚区，目前已有54家企业入驻；前不久，投资10亿元的河南863科技创业园项目、投资3亿元的省重点河南华泰特种电缆二期扩建项目、投资1.5亿元的市重点郑州华兴煤机液压支架配件项目等5个大项目集中奠基，总投资17亿元，把产业集聚发展推向一个新境界。区域概况配套资源6教育资源全力打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城，建成河南省职业教育发展核心区，省部共建职业教育综合改革实验区；郑州宜居职教城位于上街区西南部，规划面积40平方公里，计划总投资395亿元，重点发展高等职业教育，分批引入30余所国内外职业院校，师生规模达到20万人，建成集教学、科研、生产为一体的综合型城市功能组团。区域概况配套资源6生态资源利用南部五云山建设五云山山地生态公园，全力打造中原地区最具规模和特色的山地休闲运动公园五云山山地生态公园集有机农业、观光旅游、休闲运动于一体，拟规划包括有机农场、观光果园、玫瑰主题婚庆园、骑士庄园、山地自行车运动、山地素质拓展、山地越野、球类运动等项目，拟将五云山打造成郑州近郊休闲养生、运动体验的最佳场所，打造五云山特有的庄园体系区域概况发展展望7明日的郑上新区，今日的郑东新区前十年郑东这十年郑西“郑上新区”经过几年的时间终于落实未来给郑州带来的变化，可能是革命性的十年来，郑东新区的剧变令郑州人乃至整个河南人民“万万没想到”。从未来路以东的一片荒地，到如今以中央商务区、高铁商圈、省政府等为核心的“富人区”。不得不承认，政策的导向是片区发展的最直接因素区域概况小结区位规划交通交通优势凸显。立体交通体系，国道310、中原路等多条线路实现与郑州市区及航空港无缝衔接“宜居职教城”：核心区概念性规划布局结构“一城三区”，融入大郑州、承接大郑州郑州市西，距离市中心38公里，郑州卫星城。规划中的未来郑上新区，郑州向西发展的前沿阵地产业教育生态丰富的旅游资源。地文景观类（旗山佳景），地域风光类（五云山）、古迹建筑类（镇国宝塔）等河南省职业教育发展核心区省部共建职业教育综合改革实验区区域内规划产业集聚区，产业支撑力强劲。重点发展有色金属冶炼、机械、化工、电子等产业目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况上街区房地产市场格局本项目主要竞争物业分析市场研判结论目标市场客户研究市场格局土地市场1上街区房产市场近几年发展较为迅速，特别是一些龙头企业入驻，极大地提升了上街的区域竞争力。目前上街区用地较为紧张，主要有以下几种类型可利用土地：上街区可开发用地整理——镇区内村庄进行综合改造，统筹能够满足房地产开发支配的村民安置用地、商品开发用地，挖掘可利用土地村庄改造旧区改造工业置换储量土地镇区内房至质量较差的居住小区进行改造，挖掘可利用土地镇区内规划搬迁的工业用地，进行土地置换，挖掘可利用土地镇区规划区范围内除村庄改造外，未占用的土地市场格局土地市场12013年上街区土地成交5706亩，其中商品房1269亩，商务金融116亩，土地成交量大项目位置面积（亩）土地用途土地使用年限土地级别成交价格(万元)单价（万元/亩）土地使用权人容积率下限容积率上限建筑面积（万㎡）约定开工时间约定竣工时间合同签订时间金华路东侧老郑上路北侧7其他普通商品住房用地70二级42363河南德宝置业有限公司12.51.12014-9-302017-6-302013-11-1锦江路北侧金屏路东侧85其他普通商品住房用地70二级492858郑州建业住宅建设有限公司1317.02014-9-272017-9-262013-10-15漓江路南侧金华路西侧104其他普通商品住房用地70二级551853郑州建业住宅建设有限公司1320.82014-9-272017-9-262013-10-15漓江路南侧金屏路以东100其他普通商品住房用地70二级685568郑州建业住宅建设有限公司1320.12014-9-272017-9-262013-10-15中心路南侧洛宁路东侧50其他普通商品住房用地70一级464592河南九嘉置业有限公司13.511.72014-9-262016-12-312013-10-9许昌路以南孟津路以西5其他普通商品住房用地70一级457100河南华宸置业有限公司141.22013-12-52016-6-52013-8-20安阳路北侧骊山路西侧67商务金融用地40四级164525河南中鹏航空俱乐部有限公司11.56.72013-11-152015-11-142013-8-9金华路以东许昌路北侧30其他普通商品住房用地70二级128042郑州市上街区森海置业有限公司136.12014-1-312016-7-302013-2-18市场格局土地市场1据不完全统计，未来1-2年内上街区市场仍将有288.7万㎡体量投入，市场竞争压力大郑西联盟新城河南上拓置业河南盈盛置业河南宝煜森海置业项目名称占地面积（亩）总建面（万㎡）郑西联盟新城1543240河南上拓置业有限公司85.317.1河南盈盛置业有限公司82.316.449.25.6森海置业有限公司46.69.6合计1806.4288.7未来供应——市场格局商品房市场2房地产投资总额近年快速增长，房地产投资比重逐渐攀升，房地产发展动力十足数据来源：上街区市统计年鉴、统计公报数据来源：上街区市统计年鉴、统计公报上街区房地产投资总额逐年增长，2013年达到38.7亿元，年均增速高达64%，而郑州市年均增速为30%左右，上街区房地产投资市场火爆，未来发展空间较大；房地产投资/固定资产投资的比重曲折上涨，从2006年的9.81%，到2013年高达49.68%，房地产投资比重增速逐渐加重，市场发展迅速。市场格局商品房市场22013年施工面积达193.3万方，为近六年来最高值，房地产市场发展良好上街区总施工面积呈现逐年递增的趋势，年增长率平均在15%以上，其中2013年总施工面积环比增长62%；施工面积在2013年达到最大值，住宅开发面积近年来呈现增长趋势，该区域房地产市场发展情况较好。市场格局商品房市场22013年商品住房销售面积均高于去年同期水平，但仍处于较低水平，其中2012年12月销售面积达到14.16万㎡则是年底集中备案导致。商品住房销售价格曲折中上涨，显示较强的市场支撑。上街区商品住房月均销售3.39万㎡，去化能力一般，但销售均价不断上涨市场格局成交统计3上街区2013年主力楼盘全年成交统计项目名称开发企业产品类型销售总金额（元）销售面积（m²）销售套数均价（元/㎡）套均面积（㎡）江南小镇亚星置业多层（电梯）、别墅、高层35355691285554.66885413397理想名城志强置业多层（电梯）、高层25387897967427.1729376592和昌·都汇广场瑞昌置业高层26357689145687.59504576970德宝·城墅德宝置业多层10370574026763.6271387599中央名邸上拓置业高层9757823024288.552334017104盛世新城河南申颐置业多层8071000330628.812532635121正兴翡翠城正兴置业高层6562580017939.281513658119嘉盛·溪畔美域广银置业多层、小高层、高层6127377918424.591683326110龙都国际泰瑞置业住宅、洋房、小高层、高层5603224818080.691673099108汇泽国际城四方汇泽多层、高层5308696213968.54145380096九嘉置业5132532817495.361632934107正兴置业(翡翠华庭)正兴置业高层4468082216053.47164278398龙吟世家润佳置业多层（电梯）、小高层4062618711442.69993550116建业森林半岛建业多层、小高层、高层304067476404.28514748126总计1556064628400159.2139833721105市场格局成交统计3要点提炼：1.上街区商品房市场2013年成交量40万㎡；2.上街区商品房市场2013年成交套数约4000余套；3.上街区商品房市场2013年全年成交均价保持在3700元/㎡；注：本数据仅针对市场部分主流项目做