天津市房地产开发经营集团有限公司主体长期信用跟踪评级报告-

公司债券跟踪信用评级报告1天津市房地产发展（集团）股份有限公司2009年3亿元公司债券跟踪信用评级报告跟踪评级结果：首次信用评级结果：本期公司债券跟踪信用等级：AA主体长期信用等级：AA-评级展望：稳定本期公司债券信用等级：AA主体长期信用等级：A+评级展望：稳定债券剩余期限：28个月债券期限：36个月债券剩余规模：3亿元债券发行规模：3亿元评级日期：2009年6月30日评级日期：2009年8月10日评级结论：鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元”）对天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”或“公司”）2009年10月19日发行的“09天房债”2010年跟踪评级结果为：维持本期公司债券信用等级为AA，上调公司主体长期信用等级为AA-，维持评级展望为稳定。主要财务指标：项目2010年3月2009年2008年2007年总资产（万元）1,090,064.731,020,861.02952,044.35812,714.42所有者权益（万元）411,442.14411,777.48398,529.03390,758.85资产负债率（%）62.2659.6658.1451.92流动比率（倍）2.022.342.622.46营业收入（万元）21,006.45116,903.05150,526.81181,905.00利润总额（万元）6,003.1222,450.0517,666.688,722.93综合毛利率（%）31.7233.2527.8219.48总资产回报率（%）-2.522.601.94经营活动净现金流（万元）40,842.3257,596.47-185,373.14-175,078.74EBITDA（万元）-28,679.0025,906.7116,313.76EBITDA利息保障倍数（倍）-12.134.923.98资料来源：公司提供公司债券跟踪信用评级报告2基本观点：¾跟踪期内，全国房地产市场快速回暖，市场局部过热，行业政策调控力度逐渐加大。2009年房地产市场量价齐升，房价上涨过快，市场局部过热。从2009年12月开始，国家对房地产行业政策调控力度逐渐加大，短期内市场面临较大不确定性。¾2009年度公司商品房结算收入出现了较大幅度下滑，但当年施工及销售情况良好，公司经营状况整体较为平稳。2009年度公司商品房结算收入较上一年减少了31.33%，但公司当年施工面积同上一年基本持平，合同销售面积则同比增长502.45%。¾公司正逐步向城市综合开发企业转型，商品房、保障性住房及土地一级开发的业务结构为公司应对当前行业调控政策提供了较好的基础。公司保障性住房的规划建筑面积达到90万平方米，占全部房地产项目总规划建筑面积的31.36%。2009年，公司保障性住房施工面积82.46万平方米，占全年施工面积的51.6%，保障性住房建设已经成为公司在建项目的重点。¾跟踪期内公司经营活动现金流回笼较多，实际偿债压力下降明显，财务风险有所下降。相对于2008年，跟踪期内公司经营活动现金流回笼较多，经营活动产生的现金流量净额达5.76亿元。加之新开工面积的减少及拿地规模的下降，2009末公司扣除预收账款后的资产负债率为49.75%，较2008年下降7.43个百分点。¾本期债券担保人天津市房地产开发经营集团有限公司信用状况有所提升，抵、质押资产对本期债券仍保持较好的覆盖。鹏元对天津市房地产开发经营集团有限公司跟踪评级结果为上调该公司主体长期信用等级为AA，该公司信用状况有所提升。截至本报告出具日，本期债券抵、质押资产的资产评估报告仍处于有效期内，其评估价值为本期债券剩余本息的1.19倍，考虑到房地产价格在2009年度上涨幅度较大以及酒店经营的稳定性，我们认为公司提供的抵、质押资产价值下降的可能性不大。关注：¾公司现有项目集中在天津地区，存在一定的市场集中风险。公司是一家区域性房地产开发企业，项目均集中在天津地区，经营状况将直接受到天津地区的房地产市场环境影响。分析师姓名：熊小聪张苗电话：[phone]邮箱：[e-mail]公司债券跟踪信用评级报告3一、募集资金使用情况经中国证券监督管理委员会证监发行字【2009】896号文核准，公司于2009年10月19日发行了票面利率为7.30%的3年期公司债券，共募集资金3亿元，扣除承销费920万元，募集资金净额为29,080万元。本期公司债券发行所募集资金用于补充公司流动资金，截止2009年12月31日，募集资金已使用完毕。二、运营环境跟踪期内，房地产市场快速回暖，地价上涨过快，市场局部过热，风险有所提高。但长期来看，我国房地产业发展空间巨大2009年，随着国家刺激住房消费，扩大住房供应等政策效果的逐渐显现，加之房价的大幅下降开始触及购房者的心理价位，货币流动性过多导致通胀预期加强，在多重因素的共同作用下，商品房销售量价齐升（如图1所示），市场快速回暖。根据国家统计局公告，2009年，全国商品房销售面积93,713万平方米，比2008年增长42.1%；商品房销售额43,995亿元，比2008年增长75.5%。图1我国2002-2009年房地产运行情况051015202530352002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年(单位：亿平米)2,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000(单位：元/平米)商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售均价资料来源：Wind资讯2009年三季度以来，由于房价的过快上涨，各城市房价收入比普遍上升，特别是北京、上海、深圳及杭州，已超过2007年高峰时水平，而租金收益率则出现下降，市场局部过热现象明显，高涨的房价一定程度超出了经济基本面的支撑。同时，土地市场溢价水平显著提高，风险有所提高。长期来看，经济的持续增长﹑人口红利、工业化和城镇化是支撑我国住房需求增长的强力因素。目前政府在努力推进户籍制度改革，促进城镇化进程，一方面推进城乡一体化建设进程，另一方面进一步降低城市准入门槛。作为国家发展战略的城镇化进程将成为房地产中公司债券跟踪信用评级报告4长期发展的有力支撑，二三线城市房地产市场在此期间将会获得较大发展机会。房地产行业政策调控力度逐渐加大，短期内市场面临较大不确定性为遏制部分城市房价过快上涨的势头，2008年下半年以来宽松的房地产行业政策从2009年底已开始有所调整，调控力度逐渐加大。2009年末至今，中央政府陆续出台了收紧二套房贷优惠政策，提高开发贷门槛，提高多套房首付比例和贷款利率，增加普通商品房土地供应和新开工面积，加快保障房开发，出台规范政策打击囤地和捂盘，控制项目开发周期和房地产资金运用等政策。同时为了保证调控的灵活性、针对性，中央政府强调了地方各级人民政府责任。在调控政策不断出台的背景下，房地产市场中的投资需求得到了明显遏制，商品房销售面积明显下滑，房价上涨的预期已有所改变。综合来看，目前政策比过去更具操作性，然而具体政策能否持续奏效，关键还要由实际执行力的强度来决定。表1近期我国房地产市场主要调控政策日期颁布单位政策法规主要内容2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》增加住房有效供给，实行更为严格的差别化住房信贷政策2010年1月10日国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施2009年12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%2009年12月9日国务院国务院常务会议个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年资料来源：公开信息市场供求方面，由于企业自身资金压力下降、国土资源部加大“囤地”调查力度以及住建部和地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长。但由于前期土地成交和新开工面积的下降，2010年上半年结构性供不应求情况仍将存在，下半年逐步缓解。政策方面，2010年国内生产总值增长目标为8%左右，强调好字当头，工作重点是转变经济发展方式、调整经济结构。一线城市由于前期房价上涨过快，行业政策调控的力度将加大。但政府同时提出积极稳妥推进城镇化建设，放宽中小城市和城镇的户籍限制等，这将有利于国内房地产市场、特别是二三线城市房地产市场的良好发展。综合以上因素，我们认为，短期内房地产市场面临较大不确定性，一线城市房地产市场房价上涨的趋势将放缓，二三线城市市场成交量和成交价格都将保持一定增长，存在较大发展空间。公司债券跟踪信用评级报告5天津城市定位的提升为天津房地产行业带来较大机遇；2009年天津楼市供求双升，下半年房价直线上涨，景气度较高2006年，国务院正式批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，将加快滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略布局。2010年1月，天津滨海新区政府机构正式揭牌，滨海新区的建设进一步提速。2009年天津房地产市场经历年初的小幅波动后，量价均呈现上涨的态势。年内天津市蓝印户口新政、天津市公积金新政等一系列政策促进了天津新建商品房市场的发展，而滨海新区行政区规划将滨海楼市推向历史高峰。2009年，天津商品房销售面积1,590.02万平米，同比增长26.97%；商品房销售收入1,094.85亿元，同比增加45.37%。图22006-2009年天津市商品房开发销售情况8001,0001,2001,4001,6001,8002006年2007年2008年2009年(单位：万平米)4,0005,0006,0007,0008,000(单位：元/平米)商品房销售面积商品房销售均价资料来源：天津统计信息网预计未来一段时间内，伴随着城市地位的提升，天津对外来人口吸附力持续增强，同时大规模的城市拆迁改造工程，使得天津房地产市场存在较强的刚性需求，行业发展依然具有较大的空间。三、公司运营2009年度公司商品房结算收入出现了较大幅度下滑，但当年施工及销售情况良好，公司经营状况整体较为平稳公司是天津本土一家老牌房地产开发企业，业务涵盖商品房和保障性住房开发、土地一级开发等。公司现有房地产项目仍集中在天津市区及滨海新区范围内，区域集中度高，因此，公司经营状况仍易受天津地区房地产市场环境影响。作为一家区域性房地产开发企业，公司开发规模一般，项目结算收入波动较大。2009年度，公司结算项目主要是天房美域和晴川花园，结算面积10万平米左右，实现商品房结算收入91,700.51万元，较上一年减少了31.33%，下滑幅度较大。但同期公司转让了天津湾项公司债券跟踪信用评级报告6目部分工程，实现项目转让收入17,101.10万元，公司主营业务收入下降幅度因此得到一定程度的减少，2009年度公司实现营业收入11.69亿元，较上年同期减少22.34%。2009年度公司营业收入情况构成见下表：表2公司2007-2009年营业收入构成比较（单位：万元）项目2009年2008年2007年金额比例金额比例金额比例商品房收入91,700.5178.44%133,536.5988.71%60,860.6030.41%经济适用房收入--246.600.16%76,366.8638.16%项目转让收入17,101.1014.63%--52,000.0025.99%建筑材料2,974.042.54%11,479.407.63%5,768.562.88%租金收入4,652.563.98%4,206.612.79%4,889.552.44%其他474.850.41%1,057.610.70%219.440.11%合计116,903.05100.00%150,526.81100.00%200,105.00100.00%数据来源：公司提供在工程施工方面，公司在2009年初放缓了开工进度，当年新开工面积仅12.83万平方米，同比减少8