休闲与房地产_蓝海战略对于房地产的启示_68PPT

1休闲与房地产—蓝海战略对于房地产的启示中国人民大学教授王琪延博士[e-mail]2什么是休闲•语言学家说:人以木而休.闲是休憩.•哲学学家说:休闲是一切事物环绕的中心.休闲应被理解为一种“成为人”的过程，是人的一生中一个持久的、重要的发展舞台。•社会学家说:休闲是一种全新的生活方式.•经济学家说:休闲是一种财富.休闲是自由时间做心爱之事的活动状态,是一种生活态度和生存方式.3中国古人的休闲观念•采菊东篱下，悠然见南山。—晋·陶渊明•忙时山看我，闲时我看山。—南宋文天祥•人莫乐于闲，非无所事事之谓也。闲则能读书，闲则能游名胜，闲则能交益友，闲则能饮酒，闲则能著书。天下之乐，孰大于是？—《幽梦影》清·张潮4“休闲时代”美国《未来学家》杂志曾载文指出，2015年前后，世界发达国家将进入“休闲时代”，休闲将成为人类社会的重要组成部分，休闲、娱乐活动和休闲旅游业将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。届时，休闲服务将主导世界劳务市场，国民生产总值中会有一半以上的份额由休闲产业创造出来，人们将把生命中一半的时间和一半的金钱用于休闲的活动。5休闲时代的标志•休闲消费支出占全部消费的二分之一以上•国民生产总值来自于休闲产业比重占二分之一以上•休闲房地产(或国土)占全部房地产(或国土)二分之一以上•国民休闲时间占全部时间的二分之一以上6不同社会发展阶段的休闲情况阶段阶段二阶段一阶段三社会发展阶段农业社会工业化社会人的价值观念勤俭节约拥有、消费存在和自我发展幸福观的变迁物物和服务物和服务以及时间经济理论古典经济理论现代经济理论休闲经济理论自由时间休息休息、娱乐休息、娱乐、创作、体验后工业化社会7旅游产业(三大市场持续活跃)•2006年旅游业发展–全年入境旅游人数达1.25亿人次，增长3.9%。其中，入境过夜旅游人数4991万人次，增长6.6%；外国人2221万人次，增长9.7%。旅游外汇收入339.5亿美元，增长15.9%。–国内旅游人数13.9亿人次，增长15.0%；国内旅游收入6230亿元，增长17.9%。旅游总收入8935亿元人民币，增长16.3%。–全年出境旅游可达3452万人次，增长11.3%。我国继续保持世界上第四大入境旅游接待国、世界上最大的国内旅游市场和亚洲第一大出境旅游市场的地位。•2007年旅游业发展的预期目标–入境旅游人数达1.30亿人次，增长4%。其中，入境过夜游客达5390万人次，增长8%；外国人达2420万人次，增长9%。旅游外汇收入达380亿美元，增长12%。–国内旅游达15亿人次，增长8%；国内旅游收入达7000亿元，增长12%。旅游业总收入达10000亿元左右，增长12%。–出境旅游达3800万人次，增长10%。新增旅游直接就业50万人。•在美国，无论是参观本地的博物馆，还是环游世界，每年都会有50％以上的人进行旅游活动。8体育产业(奥运会的影响“前八后七”)2001年7月13日北京申办第29届奥运会获得成功。四天后，北京市统计局称，举办奥运会将对北京每年的经济增长产生2个百分点以上的拉升作用。一份权威报告表明，1984年洛杉矶奥运会为南加利福尼亚地区带来了32.9亿美元的收益；1992年巴塞罗那奥运会给加泰罗尼亚地区带来了260.48亿美元的经济效益；1996年亚特兰大奥运会为佐治亚州带来了51亿美元的总效益；2000年悉尼奥运会给澳大利亚和新南威尔士州带来了63亿美元的收益。根据新华社“2005皇马环球旅行”，皇马预计进账2.1亿元。在北京的四天时间里，皇马预计进账4000万元左右，日均千万元。9娱乐产业美国娱乐业顾问、经济学家沃尔在《娱乐经济》一书中指出，消费者不管买什么，都在其中寻求娱乐的成分。能享受到乐趣的消费，构成了“娱乐经济”。“超级女声”一下子唤起了15万女孩的明星梦！那么“超级女声”就有750万基础观众，辐射带动的观众数量达到2000万人.。估计一场比赛的短信参与人数约为100万左右，湖南卫视的人说并不靠短信赚钱。大头还是广告，价格在每15秒2万元左右“红楼梦选绣”10娱乐产业从2001年的过去三年中，中国互联网游戏市场每年的增长速度近100%，按照中国互联网信息中心的预测，未来几年将会保持相同的增长速度，2005年互联网游戏的市场规模达到人民币75.5亿元；而IDG较保守的预期认为，中国互联网用户的直接支出(包括游戏用户的注册费和使用费，不包括互联网接入费、电信费和相关软件的购买费用)在2007年将达到8.1亿美元(约合人民币67亿元)。据软银汉城办公室专门负责在线游戏领域投资的JohnWoongjaeLee介绍，投资界相对认同的估计是，到2007年，中国互联网游戏的市场规模将超过10亿美元(合人民币80亿元)，年均递增为93%。据2004年8月13日的北京青年报报道，经营网络游戏的盛大游戏网站，在2004年8月10日，在纳斯达克上市的盛大网络首次公布财务报告之后，盛大股价一路攀升至21.22美元，此时盛大市值已达14.8亿美元，成为纳斯达克市值最高的中国概念网络股。而盛大创始人陈天桥，按持有股票的比例折算，一跃超过经营网站的拥有70个亿的丁磊，成为拥有90亿人民币的“中国首富”。11娱乐产业早在1998年，美国第一大出口行业不是飞机制造业，也不是农业，而是影视和音像出版业，出口总收入达到600亿元。资料显示，全球最大的娱乐产品输出国美国，每年的动画产品和衍生产品的产值达50多亿美元。日本则通过动画片、卡通书和电子游戏三者的商业组合，成为全球产量最大的动画大国，年营业额超过90亿美元。即便是后起之秀的韩国，其动画业产值也仅次于美国和日本。12爱好和兴趣在个人爱好和兴趣领域。如在人均国民生产总值近5000美元的上海，一年鲜切花的消费量达4亿支。13休闲时间的实态终身时间总分配中国城市居民终生时间分配10%7%45%9%29%工作时间学习时间生理时间家务劳动时间闲暇时间14终身各个年龄阶段时间分配（女）図2終身生活時間分配模型（女性）0246810121415192327313539434751555963677175及以上年令時間（小時）工作時間生活必需時間家務労働時間閑暇時間15终身各个年龄阶段时间分配（男）図1終身生活時間配分模型（男性）0246810121415192327313539434751555963677175年令時間（小時）工作時間生活必需時間家務労働時間閑暇時間16休闲对于各个产业的影响•休闲与旅游业\体育产业\娱乐业\教育产业\奢侈品生产业等•休闲与除上述之外的第三产业•休闲与第二产业•休闲与第一产业17旅游、娱乐、体育、文化、休闲教育、兴趣爱好、公益活动交通、餐饮、饭店、商业、邮电信息业、金融保险业建筑业、制造业、农业休闲品生产产业群18休闲型经济与劳动型经济•休闲经济是建立在高度物质文明基础之上的经济•休闲型经济是劳动型经济的变异性转型。休闲成为经济活动的目的以及生活活动的轴心•休闲经济不仅仅是消费活动，本身也是生产活动。其生产活动和休闲活动往往是同时进行。•工作与休闲的界限渐渐模糊（工作休闲化，休闲工作化）•休闲经济与休闲时间密切相关19休闲经济与传统经济的矛盾•经济人的理性。人是工具。休闲是非理性的。•休闲经济的理性。人是目的。休闲是一切事物环绕的中心。可以支配的自由时间就是财富本身。20休闲经济的形成条件•高度物质文明•休闲的大众化•休闲时间增加•休闲产业的发展•社会保障制度和信贷制度•消费观念21休闲对于生产、消费以及文明的作用•刺激消费，扩大内需•刺激生产发展•提高劳动效率•对于劳动者人力资本的提高•文明以及富裕社会的实现•缓解就业压力•社会政治的稳定22休闲能力与个人的人力资本有关(决定人生的六大资本)•知识资本（学历以及受教育年限）•经历经验资本（年龄、工龄、公司大小、地区移动等）•先赋资本（家庭、国别以及地区、性别、时代、环境等）•人际关系资本（感情投入、时间投入、货币投入）•健康资本（投入时间和货币，往往与其他资本获得的对立性）•诚信资本（必要的损失和投入）23居民需求的变化•居民需求的个性化、多元化、休闲化等趋势；•第三次消费革命悄悄来临；北京人全年出游1.8次，每次消费780元，全年旅游消费为1404元。消费总额近三分之一用于休闲•伴随着第三次消费革命，新一轮住宅革命兴起；24居民对于商业地产的需求•影响居民对于商业地产的需求第一因素是购物距离•居民喜欢的商业服务业的类型居民喜欢的业态是超市；喜欢的业制是连锁；正符合现代商业服务业的发展趋势。25蓝海战略对房地产业的启示•蓝海是韩国学者W·钱·金和美国学者勒妮·莫博涅在《蓝海战略》一书中分析企业成长时提出的新概念，他们用红海代表现在已经存在的所有产业，即现已知的市场空间，而用蓝海代表当今还不存在的产业，即现未知的市场空间、亟待开发的市场空间。在红海中，残酷的竞争让这片空间变得“鲜血淋漓”；在蓝海中，不断创造的新需求代表着高利润的增长。因此，从红海到蓝海的转变展现的竞争战略的范式性转变。•对于房地产业而言，产业领域的蓝海战略思想同样可以提供很多启迪。核心的启示就是要想获得更长远的发展，就要通过开辟一片新天地,使得企业持续发展。•在现有领域,需要继续巩固、完善.通过在红海内部扩展已有管理边界、针对行业内新兴业态（比如主题酒店、生态餐饮、分时度假、老年异地疗养度假等）来开拓新的工作局面，同时还需要在已有的管理边界以外创建行业管理空间。而这个崭新的空间就是休闲消费以及围绕着休闲消费而展开的休闲产品供给、休闲需求引导、休闲教育培育等诸多领域的管理与服务。26休闲房地产成为地产业新的经济增长点•历史的必然(从数量满足到质量满足)•行业的竞争(行业竞争的白热化结果)•需求的休闲化和多样化(三次革命)•政策(从国计民生-国计和民生-民生国计)•国家开始重视休闲27沈阳居民对去度假村的态度7%12%31%50%肯定不会可能不会可能会肯定会28狭义的休闲房地产休闲房地产包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。29休闲房地产涉猎范围(按照规模划分)•休闲房产(房屋结构)•休闲街(一条街道,如长沙自嘲为脚都)•休闲商业(商业和休闲的结合如世纪城)•休闲城市(以城市为整体的设计,如杭州\成都)•休闲国家(以整个国家为设计对象)•休闲时代(从世界范围内构筑)30休闲房地产涉猎范围(按照时代区分)•复古型(如宋城,不是简单地复制,是全民族一次复兴)•现代型(如迪斯尼乐园)•未来型(如时间隧道)31环境≠绿化•环境包括绿化、围墙、大门、活动设施，各种指示牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等。•绿化应考虑乔木、灌木、藤本、草本、花卉的适当搭配，以及果树、药材、观赏植物的搭配，以及平面绿化与立体绿化的多种手段的运用。（以北方为例，占地为29平方米的环境进行绿化，最好的比例是，1株乔木、6株灌木【不含绿篱】、20平方米的草坪。）32环境对改善生活质量的作用•遮阳•防尘•防风•防声•降温33一般楼盘的休闲项目•目前市场上的楼盘，都会建设有部分休闲项目。但大多数集中在会所里，主要有：乒乓球、台球、羽毛球、壁球、健身房、美容院等。•这些项目的特点有：–以健身为主，休闲品种比较单一；–以收费为主，不符合居家经常消费的原则；–由于场地及项目的特色，只能供几个人同时娱乐，不适合开展大规模的社区活动，缺乏亲和力，难以形成有特色的社区文化。34环境中的水•“择水而居”素来是中国人的梦想，中国传统文化中就有“仁者乐山，智者乐水”的说法，水不仅仅是人畅游、栖居之地，而且还与人的道德判断联系起来了，可见水在中国文化中的地位。•所谓水景，表面来看是有水的景致，但是其深层次的含义则彰显了人与自然的和谐关系。放到楼盘、社区来说，无论是借用城市河、湖的自然景色，还是将河、湖之水引入社区，结合人工造景，乃至纯粹的人造水景，其终极目标都是追求建筑、水与人的和