广东广物地产中山项目定位报告_96PPT_XXXX年

报告说明1、为了能够准确的找出中山锦绣东方项目的定位与开发方案，市场研究小组先后四次前往中山市区、南头镇、黄圃镇、三角镇、以及佛山顺德的容桂等地了解当地房地产市场情况。并通过专业代理公司准确掌握了黄圃镇的客户的调研数据。2、根据市场调研情况以及分析，我们认为该项目应该依靠项目的规模和产品特征按照中山北部镇区的领跑者去打造。其客户范围应该包含南头、黄圃、三角等中山北部镇区以及佛山容桂的客户（其中以公务员、村民、以及外来打工者）。3、为了打造成中山北部的领跑者，本项目的户型应该将主力户型面积控制在当地消化速度最快的范围区间（两房75-85、三房105-125）内。同时参考我司芳村项目及中山远洋城项目采取N+1的偷面积方式。这样既符合当地主力户型也能将总价控制在当地接受范围内。4、在外立面的偏好来看，我们从客户调研数据中发现，中山客户普遍喜欢雅居乐式的欧式风格，不少镇区都有模仿的案例，但是近期已经有不少外立面更现代的欧式风格得到市场的认可、因此我们建议本项目采用欧式风格，加入一些现代元素5、同时我们从客户调研数据中，中山客户对园林的关注度较大，因此我们认为这个项目的两点一线尺度应该做大，使项目给客户的感觉更大气、豪气，商业街的展示面应该大一些，给客户可看的内容多一些，层次多一些。6、整个项目达到54万方，但根据周边项目每年消化情况，单盘的年消化量顶多达到4万方左右，因此我们对项目的开发建议，前面一至两期需要适当控制开发面积，控制在6-8万的年开发建面。7、同时结合项目的周边配套分析，项目周边配套较弱。项目原来配套是有一个幼儿园。参考以往大型项目的开发模式会引进一所知名中、小学。但项目北面10分钟路程有一所中山市一级的将军小学，建议与其密切联系，确保业主子女就读学位。这将是此项目的一个重要突破点。8、由于广珠轻轨、广珠西线的今年开通。此项目向北和向南延展的可能性大为的增加。佛山容桂的房价和中山市区的目前远远高于本区域，因此建议加强在容桂的拓展，并在开通后在轻轨站口开设往返巴士。前期作为售楼巴士，后期可以作为对业主收费的公共巴士。报告说明广物中山项目定位报告3市场研究小组2009.12机密一、市场环境分析三、项目优劣势分析五、项目产品建议二、项目理解目录六、项目开发建议四、项目定位第一部分市场环境分析中山市情况概述中山宏观经济情况中山市房地产整体发展情况南头及周边环境南头及周边经济情况南头及周边房地产市场中山城市简介——中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区，位于珠江三角洲中南部，北连广州，毗邻港澳，全市总面积约1800平方公里，户籍人口139.4万，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人，是著名的侨乡。中山市下辖1个国家级火炬高技术产业开发区，东区、西区、南区、石岐区共5个街道办事处，18个镇。中山市近年来大力推进“工业强市”战略，有乐百氏饮料、耶鲁固力门锁等一批国内外知名工业品牌。小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服等产品在全国占有较大的市场分额。全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。地处珠江三角洲，地理位置便利中山市情况发展1、中山经济发展——GDP持续增加涨幅降低，第二产业为增长主导近年来中山市经济运行形势良好，城镇居民收入与消费支出稳步提高，城镇居民生活状况得到进一步改善。居民家庭消费已从“实用型”逐步向“享受型”发展;人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场发展的前掘条件.数据来源：各市统计局中山市2009年三大产业结构第二产业61%第一产业3%第三产业36%中山市2006-2009年9月GDP走势1099.21238.051039.121409.528.90%16.75%15.67%10.50%0400800120016002006200720082009年1-9月亿元0%6%12%18%中山市2006-2008年人均GDP走势42172494885610613.37%16.47%17.35%015000300004500060000200620072008元0%4%8%12%16%20%2008年广东省GDP排名前10位的市排名城市总量(亿元)增长率%1广州8200122深圳780712.13佛山430015.44东莞3710145中山140910.56惠州128011.57江门127711.038茂名120010.19湛江105010.110珠海992.19中山市情况发展除2007年外，房价的涨幅均低于GDP的涨幅，为房地产发展提供持续经济动力；同比广州市和惠州市，中山市房价收入比偏高，房价存有涨幅空间；中山市2006－2008年GDP增幅与房价增幅比较12.40%14.50%12.30%6.97%30.76%11.28%0%7%14%21%28%35%200620072008GDP增幅房价涨幅2008年珠三角部分城市房价收入比5.004.712.863.314.730.02.04.06.0惠州中山广州佛山东莞2、中山市经济发展——房价收入比同比偏高，房价存有涨幅空间中山广州惠州面积（平方公里）1800743410655常住人口（万人）251.221011.39390.12GDP（亿元）1409.528215.821290.4人均GDP（元）561068123333077人均可支配收入（元）215602531719481固定资产投资（亿元）445.082104.56588.7房地产投资（亿元）191.61762.43186.8施工面积（万方）1839.245500.372059.3竣工面积（万方）350.3943.76242.8商品房销售面积（万方）320.431080295.9商品房成交均价（元/方）431088524121截至2008年底中山、广州、惠州三城市相关指标中山市情况发展3、规划发展研究——东区：东区是中山城市规划发展主要方向。作为将来中山市第二行政中心，整体环境较好；西区：商业区，城市密度大，环境嘈杂，不适合居住；南区：2000年新划入城区，原属环城去（郊区印象），工业区（杂乱）配套不完善，在当地人印象中属中低档住宅区，片区随着各大发展商的进驻有所提升，但由于速度较慢，价值现尚需时日，在未来几年内其区域的居住环境认同度无法与东区抗衡。石歧区：中档楼盘，本地人购买居多；东区是城市规划发展的重点,也将成为未来房地产市场的主战场中山市城区市政规划建设以石岐老区呈放射性向外发展，以中区旧城改造、东区快速发展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发。城市重心逐渐东移，石歧与中山港两个组团形成子母城结构布局；中山市情况发展4、房地产市场分析——中山全市整体市场目前库存维持低位，成交量有所放缓，价格基本保持平稳中山从08年12月市场出现回暖迹象，库存持续下降，截止09年9月末，全市存销比为8全市库存面积持续下跌，9月末库存391万平米，存销比8，09年来首次提升。根据09年1-9月成交量及动态市场监测，预计09年全市成交500～600万方，库存340-400万方34838853467225038026331541955636048048025328625523354531521543102962276925133873200420052006200720082009E2010E新增供应量成交量期末库存成交均价中山全市供需走势数据来源：中山统计局06－09年全市量价走势32224026354536333135414343404142414647645949503637162826302731242733295442365553615463434450664678519747405600364337612672299227352859299231183059300233953958487948894773434746914494446642944518431743714102398638524413414439403996415442374164444644904500320435904370259132692646208228502396276124252634524859483718281224274234404629214241420837113644366240484002376631762972325139623130361915253511293618973805356336213670359132153155315829712759299106'0106'0306'0506'0706'0906'1107'0107'0307'0507'0707'0907'1108'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'09成交面积（万平米）成交套数成交均价（元/平米）233246268313336337331339478491507542524491446449407381356341391566889910151618181715131210987808'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0908'1008'1108'1209'0109'0209'0309'0409'0509'0609'0709'0809'09期初库存面积(万平米)存销比(月)中山市情况发展第一部分市场环境分析中山市情况概述中山宏观经济情况中山市房地产整体发展情况南头及周边环境南头及周边经济情况南头及周边房地产市场1、南头镇基本情况地理区位：南头镇位于中山市北部，西邻东凤镇、东靠黄圃镇，南邻阜沙镇，北部与顺德容桂紧密相连。面积人口：区域面积28平方公里，常住人口为4.3万人，外来人口为7万人，辖5个行政村、两个社区居委会。交通状况：105国道从南头镇北侧而过，连接广州、佛山和中山市区至珠海；南头大道横贯南头镇，连接容桂、黄埔至京珠高速；南北走向的太澳高速中山段和广珠轻轨铁路贯穿全镇，将于明年开通，分别设有出入口和车站，使南头全面融入珠三角“一小时经济圈”；水路交通同样便利，至小榄港、顺德港和中山港均只需约30分钟车程；全镇三面环水，可长年通行1200吨级船只，直达珠江口。南头镇发展情况2、南头镇经济发展——家电业助推GDP迅速增长南头镇2006-2008年经济数据41.64355161192220050100150200250200620072008亿元GDP工业总产值南头镇发展情况南头镇经济发展迅速，2008年GDP达到55亿元，实现28%的增长速度；第二产业为主，其中家电为其支柱产业。聚集着中国五大品牌的家电企业，全镇现有家电产品企业及家电配套企业600多家，家电产业产值占全镇工业总产值的75%以上，形成了以空调、电视、冰箱等大家电为龙头，小家电门类齐全，零配件配套完善的区域特色产业优势，家电产业链相当完善。南头镇三大产业结构第三产业23.02%第二产业76.93%第一产业0.05%TCL空调器（中山）有限公司广东长虹电子有限公司中山奥马电器有限公司中山樱雪集团3、南头镇经济发展——在周边镇区中处于中等水平南头及周边镇区GDP对比556244.56026300.21504721466711483274867335317476925333304080120160200240280320南头镇黄圃镇三角镇东凤镇阜沙镇容桂小榄镇020000400006000080000GDP（亿）人均GDP（元）南头镇发展情况南头镇经济水平高于周边黄圃镇和三角镇；人均GDP同比中山市水平低15%；但相对于容桂镇和小榄镇而言，南头镇经济发展相对落后。镇区面积（平方公里）人口(万)GDP（亿）人均GD（元）南头镇2811.35548673黄圃镇83.6136247692三角镇42.1212.644.535317东凤镇56.1611.256053333阜沙镇