成都安靖镇房地产项目市场定位报告-68PPT

安靖项目定位报告策划部目录第一部分项目情况第一部分市场研究第二部分主要竞争板块解析第三部分目标消费群定位第四部分产品定位第五部分规划设计建议第六部分产品亮点提炼第七部分营销延展第一部分市场研究第一章安靖项目基本情况第二章安靖房地产市场分析第三章消费群分析第一章安靖基本情况项目地块基本情况我项目处于安靖镇核心区域—靖兴街，中国电信旁，与安靖镇政府隔街相望。项目占地约为18亩，周边配套完善，教育、医疗等相关设施齐备，交通便利。项目周边环境宜人，上风上水。地块位置图第一章安靖基本情况安靖地处成都平原腹心地带，位于“银郫县”东端，北邻新都县大丰镇，南接郫县犀浦镇，东邻与成都市金牛区洞子口乡接壤，距成都火车北站仅5公里。全镇幅员面积22平方公里，辖1个社区，7个行政村，区域内居住总人口11万余人，其中本地常住人口2.3万余人,外来人口近8万人。安靖路线情况南向线路一：九鼎路经古靖路上成彭路依次可辐射剑龙钢材（电配）市场、西南药都、粮油食品批发市场、洞子口纺织品市场。（见上图）以上市场距离项目最远不超过5公里。南向线路二：九鼎路经成彭立交下接金府路、洞子口路、商贸大道、九里堤路、交大路。本线路辐射区域如下：金府商圈东侧、九里堤居住区；其次为荷花池、五块石商圈，远至高笋塘512等建材市场。本项目距钢材城大约在3-4公里左右。距交大路二环路口不超过10公里。南向线路三：犀安路、沙西线，跨三环，下接金府路、交大路。本线路辐射区域如下：金府路西侧机电商圈、交大路及茶店子片区。西向线路：犀安路，安靖至犀浦仅4公里。到交大新校区3公里左右。安靖契机成彭高速入城段改造、沙西线改造将拉近成都与安靖的距离，安靖成为西北门户城市近郊区域，城市交通更为快捷；规划中的成郫灌城市轻轨起于地铁2号线成灌客运站，将途经犀浦，3年后建成投入使用。该线路的建设将大大提升三四环区域西北部人流物流通达度。地处郫县西部新中心规划区域，将会有大型大量的市场搬迁至此，将加快安靖的商业繁荣。第二章市场调查根据安靖镇的实际情况，我们对于辖区内相对人流量、商业网点密集、环境较好的区域进行有针对性的调查。经过观察，重点对以下三个村的消费群调查。一、雍渡村二、土地村三、熹安村雍渡村基本情况：雍渡村面积6平方公里，其中本地3100人，本地人口和外来人口比例接近1:10。现有耕地面积1700亩。2005年实现二、三产业总产值8000万元。工业总产值5500万元，工业增加值2588万元。农业增加值480万2元，村内有规模工业企业2户，从事个体服装加工、绣花的加工业、作坊200余户，其他工业企业4户。外来人员大多从事服装和建材加工，本地人的收入来源主要以房屋出租为主。雍渡村商业情况：本区域交通方便，是成都经成彭线到达安靖的第一村，道路规划较好；区域内集中大量外地经商户，商业较为繁荣，大多自主经营烟酒、服装、鞋业、电器等；区域内具有较大规模的市场，经营状况较为理想；聚集大量的传统手绣、现代“机绣”、“电脑绣”，融布艺加工、服装生产、软装饰品制作为一体的加工场；海霸王生产基地正在修建当中。总结：雍渡村是郫县城乡一体化工程示范村，修建了大量的安置房；区域内商家以富顺、巴中、中江、南充的外地人员为主。目前主要以租住农民的安置房居住，居住条件不理想。区域内潜在消费群较大，但消费力较弱；土地村基本情况：交通便利，道路规划较好；商业网点较为密集，主要经营项目为通讯、餐饮、娱乐；距成都火车站仅5公里，成铁西环线穿镇而过，为土地村发展物流业和服装加工业提供了可能性；背靠荷花池、五块石、金府机电城等西南地区有名的大市场，直接促进了村庄形成“家家是工厂”的工业格局；人口流动量大，外来人口大大超过了本地人口，是本地人口的两倍多，导致了租房的市场需求；该区域有从五块石搬迁过来的食品批发市场和纺织品批发市场聚集2000家商户。注：该区域由于是经营项目具有一定规模，有一定的积蓄，购买力较强。西安村西安村，目前安靖镇内商业网点最多，生活配套最完善、人口流动性最大、最繁华的区域；该区域主要以餐饮、服装等经营项目为主。本案属西安村地界；区域内也存在大量的绣花、纺织、手工艺等加工作坊；存在“府河新村”的小产权房。安靖市场情况总结：大量的外来人口，增大区域内消费需求；随着交通情况的改善，将加快房产开发速度；政府逐渐加大改造力度，将改善当地居住环境，为安靖创造更加适合居住的生活环境；区域内房产升值潜力较大。消费群情况分析被调查客群基本情况（数据更新统计中……）年龄分布22—25岁占2%26—30岁占8%31—35岁占31%36—40岁占38%41—45岁占16%45岁以上占5%家庭居住结构夫妻两人占25%三口家庭占33%四口家庭占28%老人同住占15%其他占9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%22-25岁26—30岁31—35岁36—40岁41—45岁45岁以上系列10%5%10%15%20%25%30%35%夫妻两人三口之家四口之家老人同住其他系列1消费群情况分析目前居住情况商品房８％经济适用房2%自建房12%单位分房3%租房65%小产权房10%现阶段居住面积60m2左右3%70m2—80m218%80m2—90m237%90m2—110m233%110m2—120m27%120m2以上2%0%10%20%30%40%50%60%70%商品房经济适用房自建房单位分房租房小产权房系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡70—80㎡80—90㎡90—110㎡110—120㎡120㎡以上系列1消费群情况分析现阶段居住套型一室一厅一卫4%两室一厅一卫52%三室两厅一卫31%三室两厅双卫6%四室及以上7%0%10%20%30%40%50%60%一室一厅一卫两室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅双卫四室及以上系列1消费群情况分析现阶段居住情况不满意描述：（多项选择）小区环境占44%户型设计占81%小区品质占33%物业管理占62%其他占11%日常交通情况私家车占38%公交车占3%电动车占26%自行车占7%出租车占9%摩托车占170%10%20%30%40%50%60%70%80%90%小区环境户型设计小区品质物业管理其他系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%私家车公交车电动车自行车出租车摩托车系列1消费群情况分析是否愿意长期居住成都长期居住68%阶段性居住17%希望回家乡居住15%目标客群购买意向调查区域意向：九里堤片区11%大丰片区47%安靖片区35%沙西线片区5%其他3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%长期居住阶段性居住回老家居住系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%九里堤片区大丰片区安靖片区沙西线片区其他系列1消费群情况分析购买户型面积60m2以下1%60—70m23%70—80m210%80—90m236%90—100m225%100—120m215%120—140m27%140m2以上3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡以下60—70㎡70—80㎡80—90㎡90—100㎡100—120㎡120—140㎡140㎡以上系列1消费群情况分析购买户型一室一厅一卫1%两室两厅一卫59%三室两厅一卫8%三室两厅双卫29%四室以上3%购买房屋总价25万以下8%25万—30万35%30万—35万31%35万—40万18%40万—45万5%45万—50万3%50万以上1%0%10%20%30%40%50%60%70%一室一厅一卫两室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室及以上系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%25万以下25—30万30—35万35—40万40—45万45—50万50万以上系列1消费群情况分析总结：区域内消费群的主力购买面积在80—90平米，主力套型为两室两厅一卫，主力购买宗价在30—35万。这将成为我们户型设计比例的重要依据。第二部分主要竞争板块解析第一章安靖板块市场分析第二章大丰板块市场分析第三章沙西线板块市场分析第四章金府板块市场分析安靖规划情况发展城郊特色经济，率先实现城乡一体化充分依托自然资源优势，发展城郊生态经济。充分利用府河、东风渠自然资源优势，打造了府河1.2公里生态景观；与东风渠管理处联合实施了东风渠渠首站至东风渠大桥的景观营造；6000亩湿地公园充分依托区位优势资源，建设现代物流重镇。充分依托传统优势资源，打造特色加工业。善于保护非文化遗产，“刺绣之乡”。安靖镇交通状况成都——安靖95路成都（金沙）——安靖311路大丰——安靖704安靖——城镇轻轨安靖房地产市场安靖地理位置的特殊性，处于大丰板块和沙西板块、金府板块的交界之处。由于政策和交通等原因没有共享到板块开发热潮，相对其他板块，安靖板块房地产开发还处于起步阶段，区域内存在大量的小产权房，品质较低、形象较差，但区域内需求量较大。区域房产以“府河御景”为代表，其余“府河新村”的小产权房。安靖房产项目项目名称府河御景开发商成都川裕房地产开发有限公司占地面积300余亩物业形态8+1电梯公寓户型区间80——200平米售价目前均价4100销售进度80%安靖板块前景借郫县西部“新中心”的规划，可迅速提升区域品质；沙西线快速通道的通车，将拉近安靖与成都市区以及郫县的距离：成彭路的改造，将带来成彭路一线房地产开发新纪元；轻轨的建立，将拉近安靖与周边城镇的快速发展；荷花池、五块石大型市场的搬迁到位，将增大区域内的住房需求，潜在消费群较大；大丰板块基本情况大丰地处成都市外北、新都区西南，位于成都火车北站的正北边，在绕城高速公路与三环路之间，素有成都“北门门户”之称，距成都主城区5公里，离新都城区16公里。北接新都区龙桥镇、斑竹园镇，东依金牛区天回街道，南连金牛区沙河源街道，西靠郫县安靖和团结两个镇。主要以机械、化工、食品、医药、家具、房地产产业为主。大丰交通状况成都（五块石）——大丰226路成都（火车北站）——大丰24路成都（金沙）——大丰512路大丰——其它城镇3路大丰市场背景按照成都市新一轮城市规划，绕城高速公路以内三环路以外区域全部纳入中心城区建设。随着北新干线的通车和成彭路入城段的规划建设，加之受“北部商城、中心城区”建设和国家城乡统筹发展试验区的三重辐射，使大丰正式步入了城市发展的快车道。推进“五区一城”战略，培育新的经济增长点，形成房地产、商贸和物流三大产业支撑。大丰规划新型医贸物流区1000亩大型医贸技术、人才、市场资源物流区北新商务区大型超市、酒店、写字楼、会所为主的现代服务业，大型超市、酒店、写字楼、会所为主的现代服务业，现代商贸物流区规划建设1200亩，主要发展以百货、纺织等贸易。美食娱乐区，积极培育特色餐饮企业，发展高档餐饮和娱乐业，形成美食娱乐街生态休闲区，非建设用地的绿地景观系统科学规划打造生态观光旅游区现代化新城基础设施完善、城市功能配套、环境优美的居住环境大丰房产项目嘉美华凯开发商成都新嘉美置业有限公司物业形态8+1电梯公寓户型区间50——120平米售价均价3280物业管理0.80元/平方米·月红湖公园城开发商成都红湖假日置业有限责任公司物业形态高层户型区间50——110平米售价均价3896物业管理1.10元/平方米·月嘉美华凯大丰板块分析大丰板块房地产市场发展较快，区域内较多的商品房开发，品质较高；距离成都市区相对较远，交通状况不好，周边环境有待改善；沙西线板块房地产背景沙西线--成都市沙湾路向西延伸的一条道路，简称沙西线。以沙西线为中心轴线，左侧以老城灌路为界、右侧以成彭路为界，上从三环路至郫县一带，统称为沙西线板块。上风上水的地理位置让这里的空气质量、交通环境都十分理想。区域内云集了成都较好的餐饮业态和渡假村，适合居家氛围。沙西线板块规划成都市拟：紧贴中心城区，在沙西线以北区域规划建设一个总面积