房地产估价_估价方法评析以及房地产估价机构与估价报告

高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》（第2版）第七章长期趋势法第八章路线价法与地价评估第九章房地产估价机构与估价报告第七章长期趋势法【学习目标】通过本章的学习，应理解长期趋势法的基本原理，了解长期趋势法的估价步骤，熟练掌握各种长期趋势法的原理和估价程序，并能根据情况选择合适的方法评估房地产价格。第一节长期趋势法概述一、基本原理1、概念长期趋势法是依据一系列已知的房地产价格历史资料和数据，运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来房地产价格进行推测、判断的估价方法。2、理论依据反映一些自然或社会现象的时间数列，构成了长期趋势变动。人们可以根据时间序列变动的规律进行外延或类推，来预测这些现象在下一时期可能达到的水平。3、适用的对象和条件长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。4、主要作用①用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值；②用于收益估价法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；③用于市场法中对可比实例的成交价格进行交易日期调整；④用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；⑤用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。二、估价步骤①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。第二节长期趋势法的主要方法一、平均增减量法如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用平均增减量法进行预测房地产价格。其计算公式如下：Vi＝P0＋d×inPnPnnPnPiPiPPPPPd0)1()1()12()01(式中：Vi——第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值；i——时期序数，i＝1，2，…，n；P0——基期房地产价格的实际值；d——逐期增减量的平均数；Pi——第i期房地产价格的实际值。【案例7-1】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005—2009年的价格及其逐年上涨额如表7-1中第2列和第3列所示。表7-1某类房地产2005—2009年的价格(元／㎡)年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值20057810200681303208145200784603308480200888103508815200991503409150【解】从表7-1中可知该类房地产2005~2009年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。该类房地产价格逐年上涨额的平均数为：)2/(3354340350330320)1()1()12()01(mnnPnPiPiPPPPPd元据此预测该宗房地产2010年的价格为：V5＝7810＋335×5＝9485(元／㎡)预测该宗房地产2011年的价格，则为：V6＝7810＋335×6＝9820(元／㎡)对于例7-1中4年的逐年上涨额，可选用表7-2中各种不同的权数予以加权。表7-2中的权数是根据一般惯例进行假设的。表7-2年份逐年上涨额第一种权数第二种权数第三种权数20063200.10.10.120073300.20.20.120083500.30.20.220093400.40.50.6例7-1如果采用表7-2中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上涨额的加权平均数为：d＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338(元／㎡)用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为：V5＝7810＋338×5＝9500(元／㎡)二、平均发展速度法如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下：itPiV0nPnPnnPnPiPiPPPPPt0111201式中t——平均发展速度。【案例7-2】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005~2009年的价格及其逐年上涨速度如表7-3中第2列和第3列所示。表7-3某类房地产2005~2009年的价格(元／㎡)年份房地产价格的实际值逐年上涨速度（%）房地产价格的趋势值2005660020067750117.4778820079200118.79190200810850117.910844200913000119.812796【解】从表7-3中可知该类房地产2005~2009年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。该类房地产价格的平均发展速度为：18.14660013000t即平均每年上涨118%，据此预测该宗房地产2010年的价格为：V5＝6600×1.185＝l5099(元／㎡)预测该宗房地产2011年的价格为：V6＝6600×1.186＝17817(元／㎡)三、移动平均法移动平均法是根据房地产价格的时间序列的移动平均数进行估价。（一）简单移动平均法【案例7-3】某类房地产2008年各月份的价格如表7-4中第2列所示。使用简单移动平均法估算该类房地产2009年1月份的价格。【解】在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。对本例房地产2008年的价格，采用每5个月的实际值计算其移动平均数。计算方法是：把1～5月的价格加起来除以5得6860元／㎡，把2～6月的价格加起来除以5得6900元／㎡，把3～7月的价格加起来除以5得6942元／㎡，依此类推，见表7-4中第3列。再根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，见表7-4中第4列。表7-4某类房地产2008年各月的价格(元／㎡)月份房地产价格的实际值每5个月的移动平均数移动平均数的逐月上涨额168002682036880686046890690040569106942426700069743239.277030701036388704070564637.297070709034107140712838117170127220分两种情况计算：（1）当移动平均数的逐月上涨额比较平稳时，可以采用最后一年的移动平均数的逐月上涨额来进行计算。由于最后一个移动平均数7128与2009年1月相差3个月，所以预测该类房地产2009年1月的价格为：7128+38×3＝7242(元／㎡)（2）各期之间的趋势变动较大时，应将移动平均数的逐月上涨额再进行一次移动平均，以此确定估价值。此时，该类房地产2009年1月的价格为：7128+37.2×3＝7239.6(元／㎡)二）加权移动平均法加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。四、指数修匀法指数修匀法，是以本期房地产价格的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀平滑之后作为下期，即估价日期房地产的估价值的一种方法。设：Pi为第i期房地产价格的实际值；Vi为第i期的预测值；a为平滑系数，0≤a≤1。则Vi+1为第i+l期房地产价格的预测值，即指数平滑值为：iVaiaPiViPaiViV)1()(1运用指数修匀法进行估价的关键在于平滑系数a的确定：①一般房地产价格时间序列较平稳，数据波动较小时，a取值可小一些（一般在0.1~0.4），这样可以增大远期数据的权数和作用，充分利用历史数据的信息；②若时间序列数据起伏波动比较大，则a应取较大的值（一般在0.6~0.9），这样可以加大近期数据的权数和作用；③若房地产价格时间序列变动为接近稳定的常数是，a取中间值（一般在0.4~0.6）。在实际工作中，估价人员可通过试算来确定a的值，即对同一个不动产价格用不同的a值进行试算，取指数平滑值与实际价格的绝对误差最小的a值，作为所需的平滑系数。【案例7-4】2013年1~12月份某城市某类商品房的实际价格如表7-5第2列所示。假定a分别取0.1、0.5、0.9，并设1月份的实际价格即为其预测值，请计算2013年各月份、2014年1月的指数平滑值。表7-52013年各月份、2014年1月某城市某类商品房价格的指数平滑值元/m2月份实际价格指数平滑值a=0.1时a=0.5时a=0.9时16958695869586958269386958.06958.06958.0368616956.06948.06940.0467976946.56904.56868.9567316931.66850.86804.2667126911.56790.96738.3767706891.56751.46714.6867996879.46760.76764.5967896871.46779.96795.51067496863.16784.46789.71168326851.76766.76753.11269426849.76799.46824.1次年1月6859.06870.76930.2【解】2013年1月该类商品房的指数平滑值为：6958（元/m2）2013年2月该类商品房的指数平滑值为：（1）a=0.1时，指数平滑值=0.1×6958＋（1－0.1）×6958=6958（元/m2）（2）a=0.5时，指数平滑值=0.5×6958＋（1－0.5）×6958=6958（元/m2）（3）a=0.9时，指数平滑值=0.9×6958＋（1－0.9）×6958=6958（元/m2）2008年3月该类商品房的指数平滑值为：（1）a=0.1时，指数平滑值=0.1×6938＋（1－0.1）×6958=6956（元/m2）（2）a=0.5时，指数平滑值=0.5×6938＋（1－0.5）×6958=6948（元/m2）（3）a=0.9时，指数平滑值=0.9×6938＋（1－0.9）×6958=6940（元/m2）2014年1月该类商品房的指数平滑值为：（1）a=0.1时，指数平滑值=0.1×6942＋（1－0.1）×6849.7=6959（元/m2）（2）a=0.5时，指数平滑值=0.5×6942＋（1－0.5）×6799.4=6870.7（元/m2）（3）a=0.9时，指数平滑值=0.9×6942＋（1－0.9）×6824.1=6930.2（元/m2）同理，可求出其它月份的指数平滑值，其结果见表7-5第3、4、5列。五、数学曲线拟合法数学曲线拟合法是根据房地产价格的时间序列资料，视价格为时间的函数，运用最小二乘法求得变动趋势线，并使其延伸来评估房地产价格的估价方法。运用直线趋势法评估房地产价格的基本公式为：y＝a＋bx2)(2xxnyxxynbnxbya，式中，x为时间，表现为自变量；y为房地产价格，表现为因变量；a、b为常数，a为直线在y轴上的截距，b为直线的斜率。运用直线趋势法评估房地产价格的关键，是a、b值的确定。根据最小二乘法求得a、b的值分别为：为了计算方便，往往设∑x=0，此时nya，2xxyb为了使∑x=0，一般采取如下方法：（1）当时间序列的项数为奇数时，设中间项的x=0，中间项之前的项依次设为﹣l，﹣2，﹣3，…，中间项之后的项依次设为1，2，3，…；（2）当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为﹣1，﹣3，﹣5，…，后者依次设为l，3，5，…。【例7-5】某城市某类商品房2005—2013年的价格变动情况如表7-6中第2