精装修成本控制重点

精装修房成本控制要点精装修房成本控制要点————管理五区管理五区张新宏张新宏各位领导、同仁上午好：各位领导、同仁上午好：我们区域从我们区域从0606年开始接触精装房，年开始接触精装房，到目前已完成了到目前已完成了2020万平方米的装修，目万平方米的装修，目前正在施工的还有前正在施工的还有77万平方米；根据精装万平方米；根据精装修房有着体量大、房型单一、质量要求修房有着体量大、房型单一、质量要求高、维修工作量大的特点，在这里重点高、维修工作量大的特点，在这里重点谈谈精装房在成本控制过程中所注意的谈谈精装房在成本控制过程中所注意的要点，主要分几下要点，主要分几下77个方面：个方面：一、报价注意事项一、报价注意事项二、合同谈判要点二、合同谈判要点三、工艺做法交底统一三、工艺做法交底统一四、材料红杠线量的确定四、材料红杠线量的确定五、材料损耗的控制五、材料损耗的控制六、班组人工费的控制六、班组人工费的控制七、成品保护的控制七、成品保护的控制一、报价注意事项1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算：（1）现场文明施工费1.0％（2）安全施工费0.4％（3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％（4）材料检验、试验费0.18％（5）临时设施费0.8％（6）脚手架费（按现场实际条件定）（7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程）（8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％（（99）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）定）（（1010）室内保洁费（不含开荒保洁））室内保洁费（不含开荒保洁）0.150.15％％（（1111）深化设计费）深化设计费0.10.1％（大堂酒店需增加比例，％（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议）根据图纸情况另行商议）（（1212）已完工程及设备成品保护费）已完工程及设备成品保护费0.40.4％％（（1313）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、由总包外运、33小时以内停电停水，不含土建总小时以内停电停水，不含土建总包服务费）包服务费）1.01.0％％（（1414）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定））住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）（（1515））空气污检测费（正常是要推给甲方处理）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）总体上取下来会在总体上取下来会在88～～1010％左右，实际成本％左右，实际成本会在会在55～～77％左右，主要是考虑后期维修费％左右，主要是考虑后期维修费用，用，维修周期长、维修工作量大，工程竣工以后还维修周期长、维修工作量大，工程竣工以后还要考虑到要考虑到11～～22年长时间留守部分工人待命维修，年长时间留守部分工人待命维修，因为现在小业主上百万元买一套房，挑剔是正因为现在小业主上百万元买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应措常的，这块费用又不好单列，只能含在相应措施费内，施费内，例如东九竣工一年多，已花了例如东九竣工一年多，已花了120120万万左右维修费用；左右维修费用；((附测算明细）附测算明细）22、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：以下几点需注意的地方：（（11）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；边龙骨含量偏低；（（22）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的参照类似定额需调整人工，常规是材料价的1212～～1515％；％；（（33）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每调整含量，根据现场实测每1mm1mm厚度大致耗用厚度大致耗用1.51.5～～1.7kg1.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在粘结剂，实际铺贴厚度在88～～10mm10mm；；（（44）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。33、公司管理费及利润、公司管理费及利润1010％～％～1212％，取费基础为总价，％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。这样便于好控制成本。44、其它说明：、其它说明：（（11）甲指乙供材，按甲方签价加）甲指乙供材，按甲方签价加1212％采购、保管％采购、保管费计入结算；费计入结算；（（22）甲供乙安材料，按甲方购买价取）甲供乙安材料，按甲方购买价取11.5%11.5%管理管理费＋费＋88％质量控制、深化排版、配合保管费、；％质量控制、深化排版、配合保管费、；（（33）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取范围统一管理、协调的，按分包单位造价取33％％的总包协调费、配合费；的总包协调费、配合费；（（44）现场零星点工按）现场零星点工按100100～～120120元元//工日计取；工日计取；（附测算明细）（附测算明细）（龙骨测算图纸）（龙骨测算图纸）二、合同谈判要点二、合同谈判要点在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：11、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；22、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明；的产品一样，要有详细的质保说明；33、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的有效性。有效性。44、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。55、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯定会把责任加在我们身上，所以过程中一定要定会把责任加在我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限；限；66、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会催着审。催着审。三、工艺做法交底统一三、工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、怕是一块预埋板的节约、1mm1mm厚粘结剂的节约等厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：到最佳：11、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；精装中比较典形的有（这里不详细列举）：精装中比较典形的有（这里不详细列举）：（（11）镜子基层采用玻镁板代替木工板；）镜子基层采用玻镁板代替木工板；（（22）软包布分格控制损耗；）软包布分格控制损耗；（（33）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制；用零料龙骨，也有利于质量控制；22、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用水平施工，人员较多，如果不全员交底就会达水平施工，人员较多，如果不全员交底就会达不到统一的目的；不到统一的目的；33、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度的执行。以便及时整改，加强首检制度的执行。44、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等；加固、凹槽做法等；（附工艺交底）（附工艺交底）四、材料红杠线量的确定四、材料红杠线量的确定红杠线量是控制班组领料和统一配料的依红杠线量是控制班组领料和统一配料的依据，精装修房都是体量大、房间多的特点，如据，精装修房都是体量大、房间多的特点，如果前期没有一个指导性的材料用量，过程中将果前期没有一个指导性的材料用量，过程中将没有办法去控制，在制定红杠线量过程中，我没有办法去控制，在制定红杠线量过程中，我们要注意以下几点：们要注意以下几点：11、此项工作一定要有施工员、预算员、带班结、此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合工艺交底图纸共同参与测算，按样板房实测合工艺交底图纸共同参与测算，按样板房实测是最准的，并让带班签字确认，如果前期不能是最准的，并让带班签字确认，如果前期不能确定用量的材料，在班组领用前一定