房地产融资报告

房地产融资报告（2006年8月）20世纪九十年代以后，我国房地产业得到了迅速发展，2003年国务院18号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济的支柱产业。但一直以来，我国房地产企业的融资渠道单一，过分依赖银行，给整个金融系统带来了潜在的风险。近年来，宏观政策陆续出台，开发商面临着严峻的资金压力，如何能利用多种房地产融资渠道，使房地产企业能持续、健康发展，成为每个开发商都必须面对的问题。序言全国房地产开发投资总额ChinaRealEstateInvestment-2004006008001,0001,2001,4001995199619971998199920002001200220032004RMBBillionChinaREIResidentialChinaREIGeneral数据来源：中国房地产市场发展报告1998年起，全国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房地产开发投资总额大幅度增长；2005年，全国房地产开发投资总额达到15759亿元。单位：10亿元ChinaRealEstateInvestment-2004006008001,0001,2001,4001995199619971998199920002001200220032004RMBBillionChinaREIResidentialChinaREIGeneralChinaRealEstateInvestment-2004006008001,0001,2001,4001995199619971998199920002001200220032004RMBBillionChinaREIResidentialChinaREIGeneral全国住宅开发投资总额全国房地产开发投资总额1999～2005年房地产开发投资资金来源百分比情况分析（单位：％）1999200020012002200320042005年11月之前预算内资金0.210.110.180.120.090.070.09银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.18债券0.210.060.000.020.000.00－利用外资5.352.811.761.611.291.331.27自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3334.59其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8745.87根据国家统计局统计从上表中可以直观看出：其他资金来源依然是房地产投资的最主要资金来源，但所占比重已经开始下降；国内贷款的比重变化不大；自筹资金增长较快，尤其是自有资金部分，在2005年度有更大幅度地增长。对以上数据进行深入分析发现，其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分中又有60%至70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。而在自筹资金中，企业自有资金（权益资金）仅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。分析以上数据可以得出结论：房地产开发资金来源中，有60%以上的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。1999～2005年房地产开发投资资金情况分析房地产融资分类房地产企业融资外部融资内部融资股权融资债权融资其他融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等房地产融资具体方式第一，银行贷款第二，房地产信托融资第三，保险投资计划第四，国内IPO第五，境外IPO第六，买壳上市第七，造壳上市第八，借壳上市第九，存托凭证（DR）上市第十,中国预托证券第十一，上市再融资第十二，房地产基金REITS（RealEstateInvestmentTrusts）第十三，房地产公司私募第十四，房地产项目股权合作第十五，房地产企业债券第十六，房地产企业收购和兼并第十七，房地产典当第十八，委托贷款第十九，商品房预售（购房贷款）第二十，融资租赁第二十一，夹层贷款第二十二，开发商企业间基金－开发商互助会第二十三，建筑企业垫资第二十四，卖方信贷第二十五，房地产证卷化第二十六，前沿货币合约第二十七，房地产辛迪加第二十八，通过保函和信用证融资第二十九，反向抵押贷款第三十，权证第三十一，股权回购－真贷款、假合作第三十二，其他融资方式－票据贴现、股票和债券抵押第一银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。（1）国内银行贷款：受“央行121号文件”影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。（2）国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。（3）银团贷款：又称辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。银行贷款发展趋势：银行信贷将更加规范，对房地产项目审查更为严格。银行将重点支持优质客户、优质项目。银行与优质客户更深层次的合作国内银行（如工商银行、中行）开始推出收租物业抵押贷款业务，此种业务类似于外资银行（如东亚银行）的建筑贷款。案例分析中国建设银行与中国华润总公司2006年3月签署《战略合作协议》，根据协议，建设银行将为中国华润总公司提供两百四十五亿元融资额度及更加全面的金融支持。业内人士认为，此举标志着双方业务合作关系的全面提升，有利于促进共同发展，实现银企双赢。中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举行《战略合作协议》签字仪式，双方将携手在房地产金融领域进一步加强合作。此次双方合作的范围，将涵盖项目贷款、短期融资债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建经咨询服务、投资银行业务、公积金业务和企业年金业务等金融服务种类。银行贷款融资方式的评价（1）银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式，对实力雄厚的开发商来说，银行贷款会变的更容易；而对中小开发商来讲，银行贷款会变的越来越困难。（２）对大企业来讲，应注意进行与银行更深层次、更广阔领域的合作。银行贷款相关的法律法规《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《贷款通则》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《房地产开发项目经济评价法》《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行第121号文件第二房地产信托融资房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。2003年6月，央行出台121号文件后，房地产信托业异军突起，据统计，2004、2005两年全年各家信托公司共发行推出各类房地产信托产品204个。根据负债关系，可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。贷款型信托框架委托人信托公司开发商担保人委托资金委托收益信托贷款偿还贷款提供担保特点：以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融资成本高于银行贷款。贷款型信托案例分析2002年，北国投推出土地一级开发产品——北京CBD土地开发整理资金信托计划。通过该信托计划，北京市朝阳区土地储备整理分中心筹集到期限为五年的六亿元资金。这笔资金被运用到朝阳区一级土地开发中。该信托贷款的担保是由朝阳区财政所提供。目前该产品已经运作三年多，CBD土地整理储备分中心一直按期偿还贷款的利息。贷款型信托动态和评价动态银监会212号文，和银监会54号文陆续出台后，（要求信托公司给房地产企业设计贷款信托计划，要遵守商业银行的房地产贷款标准）由于此类业务与商业银行具有强烈的重合性，该类业务面临着很大的困难，与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势。。评价虽然目前贷款型信托受到了政策的限制，但由于信托的创新能力强，此种信托方式仍会是最为普遍的一种房地产信托融资模式股权回购型信托框架委托人信托公司开发商股东担保人委托资金委托收益收购股权回购股权提供担保特点：信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购，回报率在合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级，有益于其后的银行融资。股权回购型信托案例分析2005年12月中信信托发行一个亿信托计划，入股天鸿永业71％股权，信托计划为期两年，两年后天鸿按约定价格回购股权。天鸿永业房地产公司为天鸿房地产开发有限公司与瑞信DLJ房地产基金共同设立的项目公司，开发的项目为北京团结湖瑞信中心。该信托贷款的担保是由天鸿集团提供担保。股权回购型信托动态和评价动态2005年后，出现的越来越多的一种房地产信托融资方式，是房地产开发商喜欢的信托方式。银监会212号文、和银监会54号文对此种信托提高了发行条件，要求开发商35％的自有资金、四证齐全。评价虽然目前股权回购型信托受到了政策的限制，但由于此种信托方式采用股权方式，便于开发商以后再融资，其仍会是一种主要的房地产信托融资方式。夹层信托融资模式“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。“夹层”信托融资模式案例分析福建联华信托2005年推出的联信·宝利7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。联信·宝利7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5000万元，分别持有项目公司20%的股份，1.5亿元信托资金入股占项目公司股份60%。而在1.5亿元的信托资金中，联信·宝利7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。财产信托融资模式资产委托人提供具有较强变现能力的信托财产，委托给信托公司，设立财产信托。信托公司将信托收益权转让给投资者，不需要额外的担保，作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，是资产证券化的有益尝试。财产信托融资模式案例分析2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，用了8天半就完成了2.5亿