房地产项目分析报告

目录ContentsPART3—区域房地产市场分析PART1—宏观环境分析PART2—区域综述PART5—形象树立及包装PART4—营销策略PART6—营销计划与执行PART7—合作框架PART.1宏观环境分析1.政策导向控制贷款调整利率提高首付销量下滑价格松动需求受阻10年4月15日—19日期间先后打出了新一轮严厉遏制地产市场过热的“组合拳”新“国十条”。此次调控力度之强，反应之快，实属空前。而后，而后各地方地方细则出相继台更加印证了此次调控力度与决心。新“国十条”发布后，全国楼市均受其影响销量急转而下。以北京为例，商品住宅成交量，由4月份调控前的日均450套左右，迅速锐减到200套以下。部分地区价格明显回落，“折扣”“优惠”络绎不绝。媒体炒作一、市场环境分析—宏观环境近期国家房地产调控政策1.土地政策2.商品房政策3.金融政策4.财税政策5.保障政策近期出台的政策文件4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施简称新“国四条”4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地供应计划4月17日，国务院办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“10号文”4月20日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》此次政策调控的特点调控范围更广调控尺度更细调控力度更狠1.土地政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月15日国土资源部2010年住房用地供应计划全国中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）促进市场长期供应4月17日国务院10号文全国增加居住用地的供应总量，要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应调整住房供应结构将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同确保供应结构的落实4月16日北京国土局土地招拍挂新规北京采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，试点采用“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”的方式抑制非理性竞价和地价房价过快增长缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模防止囤地，增加有效供应2.商品房政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月17日国务院10号文全国加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批加快商品住房入市的速度4月20日住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》全国实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名打击投资需求，抑制官员购房限定预售规模，不得分层、分单元办理预售许可促使开发商加快推盘速度，分批、多次开盘失效预售款第三方监管降低销售欺诈的可能商品住房预售方案备案公示增加开发商的资金压力，降低获利预期强化预售商品住房交付和质量管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度促使开发商加强品质管理，摒弃暴利心态近期清理和整治所有在建商品住房项目并予以公示，责成未开盘项目限期公开销售打击捂盘惜售3.金融政策时间区域政策文件政策要点政策目的4月17日全国国务院【2010】10号文•购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%•二套房贷的首付最少50%实行严格的差别化利率政策，不再区分改善型需求投资需求•对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款打击的重点对象更加明确，直指投机炒房等不合理的住房需求•对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；•地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数禁止对民间炒房团放贷，遏制各种名目的炒房和投机性购房对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组加强对开发商融资的监管，严禁开发商炒地4月16日北京北京银监局23号文北京的商业银行从4月20日开始，严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严防多头贷款引发的套利和偿付风险京城银行禁向非住宅发放贷款，严打炒房客4.财税政策时间区域政策文件政策要点政策目的4月17日全国国务院【2010】10号文要求税务部门对定价过高、价格涨幅过快的房地产项目重点清算和稽查土地增值税对一些房地产开发企业的炒地皮行为敲响警钟要求财政和税务部门加快制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策相关调控细则尚未出台，但预示着未来将加大税收政策对打击投机行为的调节力度4月8日上海尚未被确认上海拟开征住房保有税•在征收办法上，可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税•税率可能会以买房时合同价打7折后按1.2%－1.5%征收如果政策出台，将增加持有房产的成本，对投机有一定的抑制作用4月20日重庆政策细则尚未公布重庆”房地产特别消费税”方案获批，“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在讨论中为北京、上海等地出台相关的“类物业税”埋下伏笔，同时预示未来市场调控的力度将更大5.保障政策时间区域政策文件政策要点政策目的4月15日全国国土资源部•确保2010年完成建设保障性住房300万套（含廉租房和经济适用房）•保障房将按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算加大保障房建设、限定保障房建设套型，更具可操作性4月17日全国国务院【2010】10号文•住房建设规划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；•将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位明确住宅用地供应结构，增加中小套型和保障房用地的有效供应，并纳入合同强调执行政策松紧对比政策宽松期(08年下半年-09年下半年)政策紧缩期(09年下半年至今)纲领性文件国务院131号文件国四条，国办10号文政策基调贯彻优惠政策，刺激房市回暖防止泡沫扩大，遏制房价过快上涨土地政策•鼓励企业拿地•土地首付款比例20%，全款缴纳期限可自行约定•对囤地炒地行为无明确界定和打击措施•改革土地招拍挂制度，限制企业拿高价地•土地首付款比例提高到50%，分期缴纳全部价款的期限不超过1年•对囤地炒地企业限拿地、停融资、禁放贷商品房政策•普通商品住房开发最低资本金比例从35%下调至20%•90/70政策松绑•78家非主业央企退市，行业门槛提高•增加中小户型普通住房供应量，限制大户型需求释放•一次性公布预售房源及价格，打击捂盘惜售和变相涨价金融政策•央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率•首次购房首付比例下调至20%，贷款利率可享受7折优惠•鼓励信贷资金进入实体经济•差别化放贷——取消贷款优惠，提高首套、2套房首付比例和利率，3套房暂停贷款•收紧信贷环境，加强房地产信贷管理财税政策•首次购买90平方米及以下普通住房，契税下调到1%；免征印花税；•二手房营业税5改2•二手房营业税2改5•强化土地增值税的管理，研究开征物业税简评•优惠政策和天量信贷助推投资需求“井喷”、房价飞涨•政策环境持续收紧，投资需求受到抑制，市场转入观望政策效果分析1、对购房者的影响2、对土地市场的影响3、对物业市场的影响1.对购房者的影响投资需求改善型需求首次购房需求投资回报率降低，需求释放受到严重抑制忌惮于税收等进一步政策的出台，加速逃离高房价城市需求受到抑制，选择观望或者转入其他城市释放对大户型产品的需求的释放受到影响供应放量、房价下调的预期加剧，需求转入观望2.对土地市场的影响新政对土地市场的影响★土地供应：中小户型商品住房、政策房用地的供应量增加政府推地加快，土地开发升温热点地区高价土地延期入市★土地交易市场前景差以及保障房的配建任务，使开发企业拿地意愿下滑容易引发土地“流标”，影响未来商品房的有效供应土地价格趋于理性，市场运行趋缓普通商品住房用地的供应将出现放量，但对市场的悲观预期将降低开发企业的拿地意愿3、对各物业市场的影响——住宅市场新政对住宅市场的影响商品住宅政策房中小户型普通住宅：供应规模有所上升，价格有所下行，观望情绪让成交量略受影响商务公寓：投资客大量逃离，成交量和价格都会出现大幅下行高端公寓与别墅：投资类物业滞销，居住类物业的消化受一定的影响供应规模将持续得到提升，成交量也将有所走高投资物业的消化受到致命的打击，观望情绪的蔓延也将影响自住类物业的消化新政对商业市场的影响泡沫的传导调控的传导投资需求转向商业市场价格上扬经营风险加大商业市场隐性泡沫放大金融政策调控向商业市场蔓延更严格的信贷政策和监管机制更多的投资需求转入商业市场释放，将拉高商业市场的风险水平，引发信贷资源对商业地产进一步的紧缩4.对各物业市场的影响——商业市场政策导向三套房贷松动上半年经济回落调控政策会否松动有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。针对近日部分网络媒体称“房地产市场调控有关政策可能取消”的报道，住房和城乡建设部有关负责人12日表示，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）下发后，各地区、各部门要认真贯彻落实。央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌告诉媒体，“中国经济仍是相对稳定的增长，从全球范围来看这是一个高增长，因此，下半年不会出台第二轮刺激政策，而是坚持调控方向不动摇，同时在政策执行中注意灵活性和针对性。”小结此轮调控，力度空前且执行坚决。对楼市影响巨大，但由于前一阶段的旺市热销，大部分开发企业资金较为宽松，虽然销量严重缩水，价格并无过大幅度的下挫。此时正值购房者与开发商的博弈阶段，但随着政府意愿的坚决与投资客群持币待购情绪加重，预计进入第四季度，销量下挫或将成为楼市的主旋律。二、市场现状分析—后市预判1.成交量下滑整个上半年，一线城市房地产成交量较去年同期下降了52%；可见一线城市上半年成交量受新政影响明显，低迷的成交量已无法支撑过高的房价。上半年一线城市成交分析二线城市房地产成交价格较上一高峰时期价格，上涨了28.4%，新房成交数量与去年同期项目下降了31%；可见二线房地产对于政策的敏感程度要低于一线城市，对于政策的反映速度也在一线城市之后。上半年二线城市成交分析2.结构调整面对人民币升值导致的出口恶化、就业困难，房地产大萎缩对经济的不利影响国家与5月7日出台了民资“新36条”细则的出台，则可能成为上述问题的“破题”之门。新36条”一方面解决了民间游资投资渠道问题，另一方面又将逐渐取代以往拉动经济增长的主体产业，对于一直绑架经济的房地产而言无疑是利空的。民资投资渠道民资新36条3.通胀预期统计局8月15日公布，7月CPI同比上涨3.3％，为创下21个月来新高。从CPI显示的数据来看，3.3的涨幅与2.25存款利率使得负利率时代变得更加明显，通胀预期加剧。后市国家是否会将提高利率作为“补偿性加息”或是提高存款准备金率结果很难判断。4.开发企业现状资金压力库存压力政策压力2010年40家上市房企发布的中期业绩报告显示，40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，负债率接近70%的有22家，占比高达55%，四大地产龙头中，保利、万科、金地、招商地产资产负债率分别高达76.77%、69.83%、69.85%和61.30%2008年下半年后开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期，至2009年底，经历了一年的去库存化之后，多数开发商新增供应不足，部分城市甚至无盘可卖，在这种情况下，加紧开发是必然的选择。另外，随新政实施，政府监管部门对囤地打击力度增大，加之前期拿地力度较大，此时也必然会加快开发。“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一