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沈阳农业高新区国有资产经营有限公司战略发展规划咨询项目战略规划报告（讨论稿）2019年9月8日2019年9月8日第1页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印在国资公司有关领导和员工的通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，成功完成了第二阶段的工作内容第一阶段（1-6周）内外部环境分析与标杆企业研究第二阶段（7-13周）战略发展规划与国有资源整合第三阶段（14-16周）集团组织架构与管控模式设计第四阶段（17-20周）关键运营保障机制设计项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写计划中的工作实际完成工作项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写《内部环境分析报告》《外部环境分析报告》《标杆企业研究报告》《管控模式研讨方案》《新筹建公司组织结构建议》第一阶段提交报告《国有资源整合报告》《战略规划报告》本阶段提交报告2019年9月8日第2页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印在第二阶段正略钧策项目组主要对国资公司的总体战略（即公司战略）和业务战略进行规划，基于如下战略体系框架模型公司战略定位愿景使命公司总体发展战略内部环境因素业务战略公司战略关键战略课题、组织管控模式等保障体系战略保障体系战略体系框架图公司战略目标外部环境因素房地产园区开发运营公共事业金融2019年9月8日第3页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印一．内外部环境分析概要二．总体战略规划三．业务战略规划四．战略保障体系五．下阶段工作安排目录2019年9月8日第4页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印内外部环境概要（一）：沈北新区国资公司战略发展的总体判断战略转型一个判断1国资公司属于资源经营型，从国内外开发区国有资产运营管理公司的发展规律以及国资公司内部现状来看，市场化运作是国资公司向更高层次发展的必由之路资源型向能力型转变：立足企业现有发展阶段，多元化、专业化并举发展，培养核心能力弱市场化向强市场化经营转变：盈利模式从单一的土地转让和物业租售向多元化方向发展，从而形成良好的资源互补和持续发展，提升市场化经营水平政企合一向政企分离的管理模式转变：随着新区经营的逐步成熟，应实现政企分离，在管委会主导下实现国资公司的企业化运作重点突出2019年9月8日第5页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印内外部环境概要（二）：国资公司战略发展面临五大机遇、两项挑战两项挑战五大机遇23产业结构调整机遇：中国产业结构逐渐从劳动密集型向知识密集型转变国家产业转移机遇：中国由沿海向内地的产业转移，给沈北新区带来广阔的发展空间新型综合配套改革试验区机遇：沈北新区是沈阳经济区的改革先导区，同时作为行政新区拥有各项优惠政策和更灵活的体制低碳经济引发变革机遇：低碳经济全球发展的必然趋势，我国发展低碳经济首先要从产业结构调整、发展高效农业、建立低碳城市以及转变生活和消费方式着手国内开发区转型机遇：国内开发区发展正从工业型园区向产业型、生态型园区转变如何突破现有过于依赖土地资源的区域开发模式，实现业务多元化和持续盈利能力？如何面对国内产业结构调整，在“振兴东北”和“东北亚经济圈”的大背景下，打造战略发展的新格局？资料来源：《沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告》重点突出2019年9月8日第6页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印内外部环境概要（三）：国资公司战略发展面临四类优势、三种限制三种限制四类优势45总部管理职能缺失：无实质性的管理架构，总部职能不全、缺少二级管理平台及合理的管控体系，各业务板块和子公司缺乏协同效应专业人才短缺：实现强大总部功能的投资人才、资本运作和资源配置人才缺失市场化运营受限：国资公司的实际经营权集中于管委会，市场化运营能力不足区位优势：由中国东北、日本、韩国组成的“东北亚经济圈”正在逐步形成，而国资公司立足之本的沈北新区处于经济圈核心，拥有得天独厚的区位优势资源优势：国资公司作为沈北新区直属的国有资产经营公司，在土地资源等自然资源方面拥有优先占有的优势政策优势：国资公司承担新区开发建设的重任，独具新区政府的经济扶持和政策优惠集群优势：产业集群效应初见成效，新区中初步形成以农产品精深加工及生物医药和光电信息及先进制造的两大产业集群资料来源：《沈北新区国有资产经营公司内部环境分析报告》，《沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告》重点突出2019年9月8日第7页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印一．内外部环境分析概要二．总体战略规划三．业务战略规划四．战略保障体系五．下阶段工作安排目录2019年9月8日第8页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印二．总体战略规划1.愿景和使命2.公司战略定位3.战略目标规划目录2019年9月8日第9页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印国资公司愿景定位：以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团国内一流•在行业中形成全国性的影响力•规模、运营、职能和管理各方面的全面提升•拥有国内一流的运营管理团队城市综合开发运营•公司职能：需要履行城市开发运营职能•业务选择：需要包括城市功能完善的相关业务•资源利用：以城市资源的综合运营为主投资控股集团•公司类型应为以国资公司为核心的大型企业集团•以资本运作为主要的发展和扩张手段•通过投资控股、兼并收购等手段完成资源整合愿景对于国资公司的愿景，可以从国内一流、城市综合开发运营、投资控股集团三个角度进行分解，使得国资公司未来发展方向更加明确重点突出2019年9月8日第10页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印企业使命定位：“成为推动沈北新区经济发展和国有资产保值增值的平台，为社会、客户、股东和员工创造优质价值”，两个层面使命，互为前提和基础政府职能延伸企业持续经营全面履行政府职能的延伸，肩负起推动沈北新区开发建设的重要使命，成为推动区域经济发展和科技自主创新的平台保障企业的持续经营和健康发展，为社会、客户、股东和员工创造优质价值前提基础2019年9月8日第11页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印二．总体战略规划1.愿景和使命2.公司战略定位3.战略目标规划目录2019年9月8日第12页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印以愿景为出发点、结合国资公司实际情况，正略钧策从企业功能、发展模式、区域和业务四方面给出了国资公司的战略定位国资公司战略定位1234立足新区、服务新区望眼东三省、鸟瞰东北亚区域定位功能定位：三个主体定位沈北新区重要的资源配置主体沈北新区发展建设重要投资平台主体沈北新区资本运作主体发展模式定位：两型两式两型：资本运作型、实体运营型两式：内涵式发展、外延式扩张业务定位以房地产和园区综合运营为核心以金融业务为重点的现代服务业和公共事业为有益补充以实业投资为新的增长点重点突出2019年9月8日第13页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印一、功能定位：正略钧策认为国资公司在新区应具备“资源配置、融资、资本运作”三个中心职能资源配置主体融资平台主体资本运作主体123国资公司作为城市资源开发运营类企业，其主要职能是为沈北新区的城市化建设服务国资公司承担新区政府通过市场化手段进行资源配置的职能，是其运作主体自成立以来，国资公司一直作为沈北新区政府的融资平台主体未来国资公司仍然需承担该项职能，并且通过拓宽融资手段、增加实体项目等等方式搭建起更加健全且强大的融资平台国资公司定位为投资控股集团，通过资本运作的方式进行资源整合与业务扩展，从而实现国有资产的保值增值重点突出2019年9月8日第14页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和专业化管理，整合新区的国有资源，构建起以四大主营业务为主的投资控股集团公司，成为新区唯一的城市资源经营主体利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和专业化管理，产生“化蝶效应”国资公司成为新区的城市资源经营主体房地产业务板块园区开发运营板块公共事业板块金融业务板块资源整合•快速准确占有资源•高效低耗用好资源•利用优势创造资源功能定位•资源配置主体•融资平台主体•资本运作主体重点突出2019年9月8日第15页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印充分利用内部业务板块间的关联性，以土地成片开发为基础，促进相关业务的充分协同发展，以完成新区城市资源的建设与运营基础设施工业地产住宅地产金融公交酒店商业地产教育医疗物流休闲旅游存量资产和产业园区开拓多元化业务通过国资公司在工业厂房、回迁住房开发建设，水务和供暖服务方面的经验，同时配合国资公司金融业务的开展，以实现推动区域产业发展，提高区域的城市化程度，大力发展区域内的住宅地产业务，完善区内配套设施建设和服务提供，以满足区域内的需求进一步完善城市功能，大力发展现代服务业和公共事业，积极创建符合“两型社会”的人居环境，最终实现区域内的城市化以土地成片开发为依托，获取土地资源重点突出2019年9月8日第16页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印国资公司作为资源配置平台，将新区发展赋予的使命和任务分配至各业务板块，实现“资源-资产-资本”的盈利增长筹建与规划阶段基础建设阶段与招商阶段成熟阶段运作阶段房地产开发园区筹建规划/前期招商合作、引资地块招商、产业招商、配套招商•加强房地产开发，为集团提供财务支持•进行商业地产、旅游地产开发、招商房产开发总量逐渐减少，主要为园区的配套房产合作开发•园区开发公司进行综合管理运营、再招商引资、投资建设•模式复制，进行区域化扩张商业地产、旅游地产运营、其他经营业务管理•进行生活区城市的详细规划并招商引资、合作开发、合作经营•园区综合管理基础设施建设•开展大型基础设施建设投入•合作、引资进行配套设施开发•基础设施投入逐渐减少，主要为园区和生活区配套建设•公共事业综合管理经营性业务管理融资平台建设加强融资功能，为三大板块建设提供资金保障•开展多元化的金融业务•加强资本运作，开展跨区域扩张•资产管理•产业基金•金融业务多元化，完善金融功能，促进新区建设•开展实业投资、股权投资园区综合运营板块房地产板块公共事业板块金融板块沈北新区发展阶段资源资产资本重点突出2019年9月8日第17页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印实现新区城市化建设与自身发展的有机统一和良性循环国资公司发展与新区建设协同并进、相辅相成国资公司在城市综合运营中要善于发掘市场空白，洞察市场需求，提供解决方案，不断满足新区产业经营对相关设施发展的需求，为新区的城市化发展助力国资公司在推动新区产业经营水平提升的同时，要抓住机遇，借力区域发展，提高自身经营能力与管理水平，实现与区域的同步成长和壮大对配套设施建设以及功能的要求提高新区建设与国资公司发展的有机统一和良性循环新区工业、科技、商业等级的提升国资公司自身经营能力和可持续发展能力的提高城市功能和综合配套的完善2019年9月8日第18页沈北新区国有资产经营公司战略发展规划咨询项目版权所有，不得翻印二、发展模式定位：正略钧策认为国资公司应当选用资本运作与产业运作相结合的“两合模式”，同时结合产业经营与资本