房地产项目评估报告实例

中国农业银行**市分行—项目贷款评估报告—贷款企业：**房地产有限公司贷款项目：·阳光贷款品种：住房开发贷款贷款金额：20000万元贷款期限：2年**分行房地产信贷处二○○八年四月项目贷款评估人员名单姓名单位签字*****分行房地产信贷处*****分行房地产信贷处*****市**支行*****市**支行重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”前言目录前言............................................................-1-第一章借款申请人资信评价.......................................-2-第一节企业基本情况...........................................-2-第二节企业经营情况...........................................-4-第三节企业征信系统查询情况...................................-5-第四节企业财务情况评价.......................................-5-第四节企业与我行合作情况评价.................................-9-第五节企业资信综合评价.......................................-9-第二章项目基本建设情况评价....................................-11-第一节项目基本情况..........................................-11-第二节项目合规合法性手续评价................................-16-第三章项目投资估算及资金筹措方案评价..........................-18-第一节项目总投资估算........................................-18-第二节项目资金筹措方案评价..................................-21-第四章项目市场分析............................................-23-第一节2007年**市房地产市场发展状况分析.....................-23-第二节当前**主城区房地产市场现状及银行贷款风险判断..........-27-第三节2008年及未来**市房地产市场发展趋势预测...............-31-第四节项目区域市场环境分析..................................-33-第五节项目SWOT分析.........................................-34-第五章项目财务效益评价........................................-35-第一节项目财务评价方法及假设条件............................-35-第二节项目销售收入及成本测算................................-35-第三节评价指标..............................................-37-第四节敏感性分析............................................-37-第六章贷款方式评价............................................-38-第七章银行效益评价............................................-39-第八章项目贷款总体评价及风险防范..............................-40-第一节项目总体评价..........................................-40-第二节主要风险防范措施......................................-42-第九章结论....................................................-43-重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”前言-1-前言**房地产有限公司向我行申请住房开发贷款20000万元，用于“·诺丁阳光”项目建设，经**支行初步调查，上报市分行。房地产信贷处组成了有**支行参加的评估小组，对项目进行了现场调查、档案查阅、方案谈判、报告撰写等工作，现将项目贷款评估报告于后，供有权使用人使用。本评估报告时点为2008年4月25日，评估作业期为2008年4月25日——208年5月21日，报告有效期1年。有效期以后，本报告不再适合作为贷款决策等重要事宜的参考依据。重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”借款申请人资信评价-2-第一章借款申请人资信评价第一节企业基本情况一、企业概况**房地产有限公司（以下简称公司）成立于2004年3月，原注册名称为**置业有限公司，2007年8月22日经工商管理部门批准变更为现用名，公司类型为有限责任公司，主营房地产开发、物业管理、房屋租赁等，房地产开发暂定资质，公司法定住所**区经开区明佳路33号1楼，公司注册资本17370万元，公司法定代表人为林茂盛。该公司在建行**支行，在我行开立一般结算账户。由于该公司2007年才开始实现销售收入，截至目前正常经营会计年度未达2年，因此对该公司免评级。该公司营业执照2007年度年检正在进行，组织机构代码证已年检，房地产开发资质将于2008年5月25日到期，目前正在办理延期手续。二、企业实收资本及股东变化情况股东首次第二次第三次股本本次增加比例股本本次增加比例股本本次增加股本出资形式福建金辉集团有限公司90090%3200230090%5400.052200.0590%货币汪鼎荣10010%——-100————————货币林凤英————355.5255.510%599.95244.4510%货币林文泽————————————————货币林茂盛————————————————货币合计1000100%3555.52555.5100%60002444.50100%股东第四次第五次第六次股本本次增加股本股本本次增加股本股本本次增加股本出资形式福建金辉集团有限公司9000.05360090%15400.05640089%15400.0589%货币汪鼎荣——————————————————货币林凤英599.95——6%1569.959709%——-370.05——货币林文泽400.004004%400.00——2%——-400.00——货币重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”借款申请人资信评价-3-林茂盛————————————1969.951969.9511%货币合计100004000100%173707370100%173700100%三、企业主要股东情况**房地产有限公司主要投资方为福建金辉集团有限公司。福建金辉集团有限公司正式成立于2001年5月，法定代表人林定强，其母公司为香港金辉投资公司。金辉集团下属公司从1992年起先后开发了“金辉大厦”、“锦江家园”、“河滨花园”、“富家花园”、“东景家园”、“金辉东景”、“世纪金辉”；2004年以合作方式在福州卫星城市连江投资兴建30万平方米的“南国金辉”、“城市三环”。至此金辉集团已累计开发近百万平米。据公司提供福建金辉集团有限公司本部2007年已审计独立财务报表显示，该公司总资产159558万元，总负债101844万元，所有者权益57741万元，资产负债率63.83％；结转销售收入6156万元（实际全年实现销售收入65517万元），实现净利润622万元。2005年8月，金辉集团法定代表人林定强进入集团任集团的执行总裁，成为集团新的领军人物。此举实现了金辉集团与集团的强强联合，为实现地产品牌发展奠定了坚实的基础。四、企业法定代表人情况公司法定代表人：林茂盛，男，1975年5月出生，身份证号码：350181197505270512，文化程度：大专；1997年—2004年任福建金辉集团工程部经理；2004年—2005年任福建连江融凤房地产有限公司总经理助理；2005年8月至今任西安房地产有限公司副总经理；2007年8月至今任**房地产有限公司董事长职务。五、企业部门设置及人力资源情况公司与长江（**）房地产有限公司和锦江（**）房地产有限公司，按照集团的管理要求，三家公司实际为三块牌子一套班子，并实行董事会领导下的总经理负责制。重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”借款申请人资信评价-4-公司下设有行政人事部、财务管理部、研发设计部、工程管理部、成本管理部、营销管理部、对外联络部、资产招商经营部共8个部门，现有员工125人，其中：中专学历58人，占47%；本科以上学历61人，占49%；中级职称28人，占23%；高级职称15人，占12%。公司总经理林茂琪，男，1967年5月出生，身份证号码：350181196705236592，文化程度为大专，工作经历：1988年——1992年就职于福清市钢铁厂生产科，任副科长；1992年——1996年就职于福清市第二建筑工程公司，任项目经理；1996年——2001年就职于福建金辉房地产有限公司，任副总经理；2001年——2004年就职于福州金辉大酒店有限公司，先后任副总经理、总经理；2004年——2005年7月就职于连江融凤房地产有限公司和福州金辉大酒店有限公司，分别任总经理和董事长；2005年8月至今就职于长江（**）房地产有限公司，任总经理，并兼任（锦江）房地产有限公司、**房地产有限公司总经理和福州金辉大酒店有限公司董事长。公司财务总监：林成钊，男，1963年11月出生，身份证号码：350102196311020371，文化程度：本科；1982年8月至1999年8月就职于中国建设银行福建省分行，1999年9月至2005年9月就职于中国信达资产管理公司福州办事处，2005年10月至长江（**）房地产有限公司、锦江（**）房地产有限公司和财务总监。第二节企业经营情况公司投资的开发的项目有2个，分别为“·苹果城”和“·诺丁阳光”。“·苹果城”项目位于**区**工商大学附近，项目定位为以中小户型为主的高层商品住宅项目。该项目于2005年8月开始开发，目前项目在建。该项目总占地约71亩，总建筑面积为19万平方米，其中住宅17万平方米，项目容积率为4.0，由9栋高层组成，项目总投资约5亿元。该项目中的4栋楼已于2007年6月开盘销售，截至2008年3月末已销售726套（总套数748套），销售情况良好。2005年12月，**房地产有限公司通过竞买获得原**锅炉厂土地，并予以改重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”借款申请人资信评价-5-造兴建“·诺丁阳光”项目。该项目总建筑面积26万平方米，预计总投资5.6亿元。本次向我行申请的人民币2亿元贷款项目开发。第三节企业征信系统查询情况2008年5月5日，经查询人民银行企业征信系统，公司未结清贷款余额为17000万元（系统数据有误，目前贷款余额应为16195万元），无不良信贷信息，无对外担保信息。第四节企业财务情况评价一、近三年企业财务情况（一）资产负债情况单位：万元项目2005年2006年2007年一、资产合计2566731919509561、流动资产255053177450791货币资金1041247059应收账款其他应收款250003831820预付帐款18106存货4013126433806待摊费用22、长期投资3、固定资产净值1571451654、无形资产5二、负债合计856015630156661、流动负债856015630526预收账款应付工资10应付账款60其它应交款-21其他应付款855415561379重庆房地产有限公司“·诺丁阳光”借款申请人资信评价-6-应付福利费68