物业的招投标管理

第四章物业的招投标管理目录物业管理的委托1物业管理的招标2物业管理的投标3案例分析4第一节物业管理的委托一、物业管理的委托方对物业的管理一般采用委托方式进行。按物业产权归属，委托方有三类主体：房地产开发企业、公房出售单位、业主委员会。第一节物业管理的委托（一）房地产开发企业房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理委托方。一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成之后和销售之前，其产权归属房地产开发企业，此时房地产开发企业负责首次选聘物业服务企业。二是对建成后不出售而租赁经营的物业，其产权归属于开发企业，所以，房地产开发企业一直是物业管理的委托方。第一节物业管理的委托（二）公房出售单位随着我国住房制度改革的深入，政府单位原有公房逐步出售给个人。但由于住用人购买原公房的时间不同，在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，负责首次选聘物业服务企业。第一节物业管理的委托（三）业主委员会已销售的物业，在物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，就可以筹备首次业主大会，并选举出业主委员会。业主委员会就可以选聘物业服务企业。第一节物业管理的委托二、物业管理的委托内容不同的物业类型和业主委托的内容是不尽相同的。物业管理从总体上分为以管理服务为主和租赁经营与管理服务并重两种类型。（一）管理服务为主的物业管理业主只将物业日常的管理服务委托给物业服务企业，而未委托其代理物业使用权的经营。第一节物业管理的委托（二）出租经营与管理服务并重的物业管理业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业服务企业，还委托其代理物业使用权的经营。物业服务企业不仅拥有物业管理权还拥有物业使用权和经营权。第一节物业管理的委托三、物业管理的委托方式（一）不实行招投标时的委托1、房地产开发企业将物业直接委托给自己组建或选定的物业服务企业进行管理。2、公房出售单位将物业直接委托给自己组建或选定的物业服务企业进行管理3、业主委员会对原物业服务合同到期后原物业服务企业的再次聘用。第一节物业管理的委托（二）实行招投标时的委托指房地产开发企业、公房出售单位或业主委员会以招投标的方式，通过市场竞争将物业管理委托给中标的物业服务企业，这种方式是物业管理发展的方向。第二节物业管理的招标一、物业管理招标的含义物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程。其他教材：物业管理招标投标——是指招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标——是物业管理服务产品预购的一种交易方式。即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。1.物业管理招标主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。一些重点基础设施或大型公用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。2.物业管理招标投标的特点具有明显的综合性特点不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异应充分考虑地区差异具有一定的行业特殊性：招标主体的特殊性；物业管理服务内容的特殊性。3.物业管理招标的内容（1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见，并对现场进行必要监督；提出投标物业的其他管理建议；参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；设计物业管理模式，制订员工培训计划；对经营性物业进行经营策划，制定租赁策略方案和宣传推广方案；建立服务系统和服务网络，制定物业管理方案；办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。（2）常规物业管理招标内容项目机构的建立与日常运作机制的建立；房屋及共用设备设施的管理；环境与公共秩序的管理；客户管理、客户服务和便民措施；精神文明建设；物业的租赁经营；财务管理：对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。4.物业管理招标的类型按物业类型划分：住宅项目和非住宅项目两大类招标。按项目服务内容划分：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标。按招标主体划分：建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标。按项目服务方式划分：全权管理项目招标或顾问项目招标。第二节物业管理的招标二、物业管理招标方式根据我国《中华人民共和国招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，我国物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。（一）公开招标公开招标是由招标方通过公开媒介向社会公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业服务参加投标的招标方式。其要符合基本的招标条件。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。第二节物业管理的招标（二）邀请招标邀请招标指不公开刊登广告直接邀请某些单位招标的招标方式，主要由招标单位向预先选择的3个以上有承担能力的物业服务企业发出投标邀请书，收到邀请书的物业服务企业可参与竞标。邀请招标工作量小，节省工作时间和成本；但但同时易造成串通作弊现象。样例：某小区邀标文件样本（三）议标议标，又称谈判招标或指定招标，由招标单位直接选择一家或几家物业服务企业与之协商谈判,达成协议。议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。7、成立评标委员会8、开标、评标和中标4、发放招标文件5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件三、物业管理招标程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制第二节物业管理的招标物业管理招标程序可分为招标的准备、招标的实施和招标的结束三个阶段。（一）招标的准备招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所作的一系列准备工作。这一阶段的主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、招标材料备案、确定标底。第二节物业管理的招标（二）招标的实施招标的实施是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施过程主要包括：1.发出招标邀请或通知；2.投标资格预审；3.确定编制投标文件所需时间；4.处理需澄清或修改的问题；5.招标实施过程中的其他规定；6.开标、评标和定标。第二节物业管理的招标（三）招标的结束1.发出中标通知书2.招标结果备案3.合同的签订第三节物业管理的投标一、物业管理投标的含义物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务,依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。物业管理投标——是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理投标的主体一般是具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。二、物业管理投标程序（一）获取招标信息，决定是否参与投标；项目评估与风险防范投标物业的基本情况招标物业项目的定位业主的需求建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况招标条件和招标过程竞争对手企业自身条件的分析（1）项目评估物业管理投标的主要风险来自于：招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。（2）投标风险的防范与控制（二）申请投标并接受资格审查；（三）购买并阅读招标文件购买招标文件后，阅读为重要环节。这里主要包括：1.仔细阅读招标文件并尽可能找出错误；2.注意招标文件中的各项规定。第三节物业管理的投标（四）考察物业现场（五）确定投标价具体内容包括：1.制定管理服务方法与测算工作量；2.拟定资金计划；3.标价试算；4.标价评估与调整。（六）编制投标文件投标文件包括：投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。第三节物业管理的投标（七）办理投标保函；（八）封送标书；（九）参加开标并答辩；（十）中标后合同的签订与实施；（十一）资料的整理、归档；上述程序描述了投标的整个过程。但对不存在第十步，即未中标的企业来说，还应做好下面这项工作：（十二）未中标的总结。第三节物业管理的投标三、物业管理投标书的编制投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。投标书的主要内容包括：（一）投标单位的概括简介；（二）分析投标物业的管理要点；（三）概述投标单位拟采取的管理策略；（四）详述物业管理的实施计划；（五）物业服务费的测算；（六）有关附件及说明。四、投标的策略及技巧1．投标的组织策划根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组。对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估。正确编制标书，制定物业管理方案。在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制定合理报价。灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。2．项目的现场踏勘物业建筑及安装施工进度（新建物业），物业当前使用情况及陈旧老化程度（旧有物业）；主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业服务费的承受能力等；物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况。3．投标文件的编写（1）投标文件编写的基本要求使用国家统一的行业标准计量单位使用统一的货币使用国家统一颁布的行业标准与规范使用准确的表述方式确保资料的真实性（2）投标文件编写中应注意的问题确保填写无遗漏，无空缺不可任意修改填写内容填写方式规范不得改变标书格式计算数字必须准确无误报价合理包装整洁美观做好投标文件的保密措施4．投标报价的策略和技巧对项目运作的经营管理成本进行准确测算密切关注、正确分析竞争对手的报价补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加5．现场答辩的技巧选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的人员参加；开标前，答辩人员应保持良好的精神状态；正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。6．签约谈判的技巧签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。如管辖区域刑事案件，业主、物业使用人人身和财产安全损失等承诺。预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。第四节案例分析案例1－－原物业服务企业不愿退出，新中标的物业服务企业应该怎么办？案例2－－开发商同时向三家物业服务企业发出中标通知书合不合法？