项目贷款评估详解

引言：项目评估（中长期授信分析）以项目贷款为主，故实际工作中往往将项目贷款的授信分析作为中长期授信分析来看待。原因是信贷手册的编写不是按产品来编写，而是根据流程来编写。引言：项目评估（中长期授信分析）重视项目融资（中长期授信业务）的背景分析◆资产业务稳定性的需要◆提高收益的需要◆交叉销售的需要综合回报◆培育和稳定基本客户的需要◆提高信贷人员素质的需要一、项目贷款范畴1、固定资产贷款（基建、技改、科技开发）2003年8月，国家发改委《关于近期技术改造投资管理工作有关问题的通知》（发改办[2003]742号）明确“将技术改造投资管理与基本建设投资管理整合为固定资产投资进行管理”。2、房地产开发贷款3、境外筹资转贷款4、银团贷款项目贷款范畴固定资产贷款提升原有设施技术水平项目——如制药企业改造维持简单再生产项目——随着技术进步的加快实际较少项目贷款范畴按自偿能力划分自偿性项目——指项目依靠自身投产后产生的现金流收回投资、偿还融资。大部分工业、交通类项目属银行主要投向项目贷款范畴2、非自偿性项目——项目无法依靠自身投产后产生的现金流收回投资、偿还融资二、固定资产投资项目的建设程序（一）一般固定资产项目建设程序1、项目建议书（立项）2、可行性研究3、初步设计4、建设准备（开工建设）5、建设实施6、竣工验收（二）房地产项目开发流程[1]1、设立项目公司，办理开发资质2、签订土地出让合同（土地证）3、项目建议书及批复4、方案设计及报批5、选址意见书（规划局核发）（用地规划许可证）6、初步设计7、施工图设计（建设工程规划许可证）8、施工项目招投标（办理施工许可证）9、施工单位进场施工，须有施工监理（二）房地产项目开发流程[2]10、预售（预售许可证）11、竣工验收（规划验收、质量验收）12、领取交付使用许可证13、办理大产证14、交房三、项目贷款的条件与程序（一）条件1、具有有权部门批准的项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告（国债项目的特殊情况）2、不同行业有不同的最低项目资本金占总投资的比例。（国务院文件规定）3、房地产开发项目，30％自有资金4、新建项目必须实行项目法人制★合规性（相关有权部门批准要求）投资体制改革：1、改革项目审批制度：审批制——核准制——备案制—改变不分投资主体、资金来源、项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。—对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。★合规性（我行要求）六个必要条件1、项目必须符合国家产业政策和市场准入标准、交行的信贷投向政策。2、项目经过审批、核准或备案程序。3、通过用地预审。4、获得环境影响评价审批。5、经过节能评估审查。6、符合安全和城市规划等规定和要求。★外资企业投资总额与注册资本比例规定投资总额≤USD300万（USD300万,USD1000万】其中≤USD420万（USD1000万，USD3000万）其中≤USD1250万≥USD3000万其中≤USD3600万注册资本不得低于70%不得低于50%则注册资本≥USD210万不得低于40%则注册资本≥USD500万不得低于1/3则注册资本≥USD1200万三、项目贷款的条件与程序（二）程序1、备选（出具意向书）2、项目评估3、审查、审批（出具贷款承诺书，尤其是国债项目）4、发放（根据项目进度发放）关注：贷款条件是否落实、资本金是否落实、同比例支用其他资金三、项目贷款的条件与程序（二）程序5、监控与回收（1）按合同用途、计划用款（2）不得将贷款当作资本金、自筹资金使用四、项目贷款报告的撰写要求（一）一般要求1、客户概况2、银企关系3、项目概况4、投资估算及来源5、风险分析（行业、经营管理、财务）四、项目贷款报告的撰写要求6、项目财务效益估算7、不确定性分析8、还款能力分析9、担保分析10、审查结论四、项目贷款报告的撰写要求（二）附件资料1、项目建议书、可行性研究报告、初步设计、新开工、概算调整等的批复文件国债项目需国家发改委批文外国政府转贷款项目需纳入利用外资投资计划、国家财政部批复2、项目（公司）章程、合同及批件四、项目贷款报告的撰写要求3、项目环保方案的批复文件★4、资本金落实文件5、生产、建设条件落实的证明6、有关财务报表7、信贷业务手册要求的有关表格8、特殊项目的相关批件（如珠宝、黄金等）四、项目贷款报告的撰写要求（三）房地产开发项目的撰写要求1、企业概况2、项目概况及建设条件评价3、市场评价4、投资估算与筹资评价5、财务效益分析6、不确定性分析7、贷款风险分析及防范措施8、银行综合效益评价9、总评估五、项目评估方法对象：可行性研究报告区别与联系联系：处于同一阶段－－投资前期目标要求相同学科内容相同区别：行为主体不同立足点不同侧重点不同作用不同时序不同五、项目评估方法1、借款企业和项目概况分析2、资金来源和投资分析（1）投资估算项目总投资＝固定资产投资总额＋流动资金固定资产投资总额＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息五、项目评估方法项目总投资固定资产投资铺底流动资金建安费用、其他费用、预备费用无形资产建设期利息五、项目评估方法固定资产投资＝建安费用＋工程其他费用＋预备费用投资方向调节税2000年起暂停征收建设期利息（资本化）计算公式：每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×年利率五、项目评估方法（2）流动资金估算（3）资金筹措A资金总额＝自有资金＋借入资金B筹措方法国内借入资金国外借入资金五、项目评估方法3、市场分析（项目建设是否必要）根据产品的不同有针对性的考察区域市场、国内、外供需情况市场供需的动态发展情况，其他在建、拟建项目最难部分（1）原材料供应市场分析（2）产品需求市场分析有条件的掌握产品落实的意向性情况五、项目评估方法3、市场分析（具体内容）行业方面考察产品方面考察行业运行特征产品特性一般经营杠杆市场需求、供给情况行业成长周期产品生产周期经济周期性对其他产品的替代性行业平均盈利性对其他产品的依赖性价格竞争力五、项目评估方法4、设备技术工艺和设计分析工艺流程与设计性能成熟技术——国内、国际同业应用情况全新技术——试验、初步工业化研究情况必要时，可以咨询行业技术专家五、项目评估方法5、财务数据预测（1）总投资（信贷业务手册第四部分“财务分析工具”项目评估工具中的投资估算表）（2）销售收入（销售收入估算表）项目的经济寿命期项目营业期限、三资项目折旧年限、贷款期限（3）折旧与摊销费用五、项目评估方法（4）产品成本费用（信贷手册中的估算表）总成本费用＝外购原材料＋外购燃料动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋维简费＋摊销费＋利息支出＋其他费用固定成本：前两项以外之和可变成本：前两项之和经营成本＝总成本－折旧－维简－摊销－利息（5）营业税金及附加教育费附加按实际缴纳的税额的3％计征。（6）损益（信贷手册中的损益表）五、项目评估方法财务效益分析盈利能力分析清偿能力分析不确定性分析静态动态投资回收期借款偿还期盈亏平衡分析敏感性分析财务分析五、项目评估方法6、财务分析（1）现金流量表信贷业务手册“项目评估工具”中“全部投资现金流量表”（2）财务指标A投资利润率、投资利税率、资本金利润率B财务净现值C内部收益率计算信贷业务手册第四部分财务分析工具4.2.2“项目评估工具使用说明”五、项目评估方法D投资回收期4.2.2“项目评估工具使用说明”计算公式E借款偿还期4.2.2“项目评估工具使用说明”计算公式借款还本付息计算表还款资金来源：利润、折旧、摊销、其他五、项目评估方法7、不确定性分析（1）盈亏平衡分析以生产能力利用率表示以销售价格表示（2）敏感性分析销售价格、经营成本、固定资产投资8、风险防范措施评估9、总评估％金及附加－年可变成本年营业收入－年营业税年固定成本100BEP六、房地产开发项目评审注意要点（一）、评估中涉及相关指标内容1、房地产开发项目总投资⑴、土地费用⑵、前期工程费⑶、房屋开发费（建安工程费、附属工程费、室外工程费等）⑷、其他费用⑸、管理费用⑹、销售费用⑺、财务费用⑻、不可预见费⑼、相关税费六、房地产开发项目评审注意要点（一）、评估中涉及相关指标内容2、项目资金筹措⑴、资本金⑵、预租售收入⑶、借贷资金3、项目收入估算⑴、租售收入⑵、自营收入六、房地产开发项目评审注意要点（一）、评估中涉及相关指标内容4、房地产开发项目利润⑴、利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税⑵、经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入⑶、销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入六、房地产开发项目评审注意要点（一）、评估中涉及相关指标内容4、房地产开发项目利润⑷、租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入⑸、经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加⑹、经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套设施销售成本＋出租房经营成本六、房地产开发项目评审注意要点（二）评估中要点1、房地产开发项目贷款本质（1）房地产开发项目贷款属于固定资产贷款范畴央行“121号文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款房地产项目的物质形态六、房地产开发项目评审注意要点（二）评估中要点（2）与一般固定资产贷款的三点区别一是房地产开发企业财务报表科目从资金形态到实物形态的运作流程均反映在“流动资金”栏目。“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算。而一般企业：“土地使用权”→“无形资产”“在建工程”→“固定资产”六、房地产开发项目评审注意要点（二）评估中要点二是房屋作为商品属性，是高价值商品，开发商从土地使用权→开发建设→建成房屋→销售上述过程类似于一般生产企业的原材料→产成品→销售三是还贷来源，传统项目贷款为“利润＋折旧＋摊销”，房地产开发贷款为房屋租售收入。六、房地产开发项目评审注意要点（二）评估中要点（3）房地产开发项目贷款的实质为项目贷款项目贷款与一般贷款的最大区别：以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产开发项目贷款基本符合项目融资的概念特点。六、房地产开发项目评审注意要点（二）评估中要点2、评估的难点（1）项目资本金内涵新设房地产公司：“实收资本”即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产公司，只能为“所有者权益”中可以使用到该项目的现金部分，即：项目资本金＝所有者权益－其他项目资本金－长期资金占用＋可用于本项目的预期利润。长期资金：固定资产、长期投资等占用的资金六、房地产开发项目评审注意要点（2）项目建设分期滚动开发难点是人为分期，导致资金监管困难注意：一是根据项目开发计划和进度，考察是否分期，依据：参考“工程规划许可证”、“施工许可证”上所批建房屋情况，在同一或相邻时间内所批建房屋不宜认为是分期开发。二是从总投资、开发面积加以规定，必须达到合理的下限指标，对中小型项目禁止分期。三是对同一“土地使用权证书”项目审慎分期，坚决杜绝人为分期。六、房地产开发项目评审注意要点（3）项目贷款周期理论上：贷款期间仅为取得“四证”日期到“预售许可证”颁发后时间，期限较短。实际：银行不愿意过早收回贷款，而金融监管规定，房地产开发贷款在偿清前，不允许将本项目销售回笼款挪作他用，银企两难。建议：尽早介入评估，力争“四证”办妥即放款；有差异化策略，灵活掌握。六、房地产开发项目评审注意要点（4）项目财务指标评价体系项目总投资利润率内部收益率投资回收期贷款偿还期利润总额六、房地产开发项目评