加州湾商业广场租金价格策略(070518)

加州湾商业广场租金价格策略营销策划部商业组2007.5前言加州湾商业广场租金价格策略1、项目主力店进场装修时间为2007年10月1日（距目前４个月）项目商业开业时间预计为2008年1月1日（距目前7个月）2、项目集中商业整体销售谈判中3、招商团队通过对商家的定向拜访及现场到访商家的宣传，成都市场了解项目物业基本情况及主力店的各类商家约800户，目前1F招商工作即将进入商铺租赁签约阶段鉴于以上原因，为了保证公司利益，我们应作好多手准备：1、竭尽全力在公司计划节点前实现销售（从目前接触的基金来看，项目的出租率及租金价格直接影响售价）2、做好由我司经营管理(招商)的准备----目前招商工作按计划开展（1F有多家商家等待签约,即需确定租金价格,作好签约的准备）目录一、项目介绍商业氛围项目规划区域介绍区域竞争楼层规划商铺划分人流动线二、招商进展签约商家商家情况优玛特苏宁电器艺博学校接触商家意向商家三、租金价格市场参考区域租金商家反馈定价依据价格表四、招商策略招商方针推广策略优惠策略签约流程价格体系加州湾商业广场租金价格策略收益分析定价原则项目介绍商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线位置\商气交通\人口项目地址:成都市二环路北一段10号(距离天府广场约4公里)项目处于成都市政府规划的19个片区商业中心----沙湾会展商务中心的核心位置.加州湾一项目介绍商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线位置\商气交通\人口3km约70万2km约55万1km约40万项目地处成都市二环路和城市西北进出城主干道交汇处(但因新建的二环路隔断了二环路外到项目的人流)项目门口公交线路:11条(为了有效聚集商气和人流,2006年底商业组已成功将公交站台移置到项目商业最佳位置处)步行5分钟到项目公交线路:13条周遍区政府机关、西南交大师生、商务办公人员、高端居住人群是项目消费群有力的保障一商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线沃尔玛易初莲花欧尚一项目介绍经营面积：16000㎡（２Ｆ、３Ｆ）商场停车位:约300个经营面积：15000㎡（２Ｆ、３Ｆ）商场停车位:约150个经营面积：15000㎡(1F、２Ｆ)停车位:约600个商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线项目定位：集购物、娱乐、休闲餐饮等为一体的综合商业广场业态规划：生活超市、家电卖场、休闲百货、中西快餐、酒水吧等招商进展：主力商家已签约，目前1F超市联营区商家储备筛选中（计划于2007年7-10月集中签约）开业时间：预计2008年1月1日一项目介绍商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线集中商业：商铺57个展台22个展柜12个底商：商铺4个商铺和展台面积在30㎡--40㎡（8.4m*4m）的共60个，其余均为大于60㎡1F商铺划分一项目介绍划分理由:1、尽量将商铺划小（商家实际经营若需要大面积的，可自行撤除隔墙即可），可有效控制单间商铺租金总价，提高租金单价2、公共通道中间为展台（8.4m*4m），避免形成多条“内街”分散人流,使视觉空间开阔,保证所有商铺的展示效果休闲服饰干杂类中式快餐箱包鞋帽类饰品类化妆品类药店眼镜行银行、快餐等商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线动线理由：1、最大化利用主力商家（生活超市等）客流量2、避免1F商铺经营死角，保证了商铺客源，提高了商铺商业价值（参考成都家乐福超市布局）一项目介绍强制人流动线1F人流动线签约商家苏宁电器商家情况接触商家意向商家艺博学校优玛特二招商进展租赁总面积:约13600㎡(2F约4800㎡、3F:约8800㎡)首期租金单价:30元/㎡/月(含物管费，从第六年起每3年递增5%)合同时限:2006年8月—2027年12月合同总额:约1亿人民币简述：大型生活超市合理租金价位约为35元/㎡月,本项目在招商谈判阶段由于开发进度等要求，未有充足时间进行价格谈判（当时进入招商实质谈判商家还有“新一佳”、“百佳”等，但都因他方决策流程跟不上我方时间要求而被迫放弃）签约商家苏宁电器商家情况接触商家意向商家艺博学校优玛特二招商进展租赁总面积:约4400㎡（1F约400㎡、2F约4000㎡）首期租金单价:1F180元/㎡/月、2F40元/㎡/月（从第四年起每3年递增5%，物业管理费和空调使用费15元/㎡/月）合同时限:2006年11月—2017年9月租金总额:约3千万人民币简述：此租金价格（含物业管理费和空调使用费）在家电卖场中算偏高，苏宁电器的签约稳定了项目商业后续的招商工作开展（在确保项目成功的前提下，为进一步实现项目价值最大化，后期可考虑调整其上4F或择优再选其他业态替换）签约商家苏宁电器商家情况接触商家意向商家艺博学校优玛特二招商进展租赁总面积:约2540㎡首期租金单价:17元/㎡/月(从第四年起每3年递增5%)合同时限:2007年4月—2017年9月4F简述：1、解决了4F后场柱网密集且不规整区域（此区域属招商难点区域），为4F剩余部分提高租金价格作好铺垫2、为项目增加了稳定的消费群体（每天接送学生的家长约1千人次左右），为后期招商带来强有力的说辞签约商家苏宁电器商家情况接触商家意向商家艺博学校优玛特二招商进展目前接触商家800余家，如：服装类：劲浪体育、百丽体育、海豚体育、宝渝体育、美特斯邦威、班尼路佐丹奴、海霸、以纯、高邦、FUN、真维斯、森马、时代印象、歌莉娅安踏、特步、莱古洛、时尚梦想、金鲨鱼、杰克走路、自由鸟、阿瑟斯卡玛、堡狮龙、依米奴、匡威、361度等饮食类：味千拉面、德克士、多伦哥、良木缘、桥香园、菜根香、顶好、罗莎、好利来、马得利、优之良品、好吃屋等烟酒茶类：名烟名酒、竹叶青、天福茗茶、欧味多等饰品类：流行美、千与千寻等签约商家苏宁电器商家情况接触商家意向商家艺博学校优玛特二招商进展1F意向商家统计（数据截止2007年4月底，该统计表是未涉及租金价格的意向统计）1、希望入驻商家多为面积较小(20至30平米)烟、酒精品店以及100㎡左右快餐店2、持观望态度多为成都目前具市场号召力品牌以及其他超市招商区经营商家（约170户），此类商家首先对统一优玛特超市不了解，其次品牌商家希望更多得到优惠政策的支持，其余商家则视品牌专卖店入驻而跟随3、放弃商家对超市招商区不了解(需进一步引导)010203040506070意向入驻16.5%观望21.25%放弃62.25%商家意向市场参考价格体系定价依据区域租金三租金价格市场反馈价格表收益分析定价原则1、基本点●满足项目整体销售的基本回报率，力争利润最大化●通过对区域分析、市场分析、商家分析制定切实可行的租金价格●确保项目整体开业2、出发点●市场：用成都市场具有类比性的超市联营区租金作参考对比●售价：根据整体售价及基金要求投资回报反推租金定价原则三租金价格欧尚280元/㎡/月400元/㎡/月嘉信茂广场140元/㎡/月+扣点(均价200元/㎡/月)220元/㎡/月+扣点(均价240元/㎡/月)汇龙湾广场100元/㎡/月120元/㎡/月注：以上租金均含管理费、按使用面积计算1F联营区2F、3F超市出入口1F联营区2F、3F超市出入口1F联营区2F、3F超市出入口店名商铺位置租金均价1、欧尚超市在成都市场经营状况良好,其联营区租金高；2、嘉信茂广场因开业不久，目前处于市场培育期,租金相对合理,3、汇龙湾广场因易初莲花经营惨淡（卖场经营思路、动线设计、停车位等因素），导致超市联营区租金较低。市场参考价格体系定价依据区域租金市场反馈价格表收益分析定价原则三租金价格051015202530354045300元/㎡/月7.3%200元/㎡/月41.35%150元/㎡/月41.35%80元/㎡/月10%心理价位1、能接受300元/㎡/月的商家为经营烟、酒、茶、保健品等的精品专卖店商家，其租赁面积小总价底；2、承租能力在200元/㎡/月的多为租赁面积在40㎡--80㎡的商家，其业态为珠宝、饰品、鞋类箱包、眼镜药品及非主力服装等；3、期望租金在150元/㎡/月以内的商家多为品牌运营商（因自身在成都有一定品牌力，所以在面对招商时较别的商家强势），租赁面积在80㎡--200㎡左右；4、期望租金在80元/㎡/月以内的多为主流运动服饰、品牌餐饮休闲商家，如劲浪、邦威、班尼路等。市场参考价格体系定价依据区域租金市场反馈价格表收益分析定价原则三租金价格家乐福在成都市场是经营较成功的超市，其超市联营区也最具有借签意义。本项目与家乐福光华店就商业区域价值、产品业态规划、人流动线等均具有相似性，故我们在制定1F租金价格时以其作对比参考的依据20080M2300/M280M218%（税前）40M2390/M240M2450/M210M2450/M230M2240/M220M2180/M220M2480/M240M2240/M2411M27%()470M245216M2180240M233175M210000305M2187M2213M218020M25000500010500500018%（税前）280280商铺面积越小，租金单价越高租金不含物业管理费市场参考价格体系定价依据区域租金市场反馈价格表收益分析定价原则同行参比售价参考三租金价格家乐福光华店联营区（１Ｆ）加州湾集中商业１Ｆ（第1年）鞋柜鞋店213￥180.00￥38,340.00达芙妮鞋店187￥280.00￥52,360.00提成18%奇敦服装服装305￥200.00￥61,000.00韩国青青服装服装40￥240.00￥9,600.00虎都西裤服装30￥240.00￥7,200.00安踏鞋店40￥450.00￥18,000.00米奇包箱包40￥390.00￥15,600.00达芙妮鞋店80￥280.00￥22,400.00提成18%蓝道夫鞋店鞋店80￥300.00￥24,000.00装饰品饰品20￥400.00￥8,000.00展柜均价￥247.831035￥256,500.00圣梦女子美容生活216￥180.00￥38,880.00福莱特干洗生活配套20￥180.00￥3,600.00均价￥180.00236￥42,480.00水饺小吃240￥33.00￥7,920.00云南过桥米线小吃470￥45.00￥21,150.00卖当劳洋快餐411￥68.13￥28,000.00提成7%(40万)均价￥50.911121￥57,070.00药店德仁堂药房20￥480.00￥9,600.00娱乐大西洋淘气城娱乐175￥57.14￥10,000.00算总租金总面积2587总租金375,650.00租金均价145.207服装类餐饮服务类服装、箱包、饰品类：230元/㎡/月(约60个铺面，面积约3200㎡)服务类租金：160元/㎡/月（2个商铺，面积约45㎡）餐饮类：90元/㎡/月(因目前已有商家接受该价格）（2个商铺，面积约600㎡）医药类、眼镜行：300元/㎡/月（因超市娱乐业态租金较低，我们招商时以精品专卖店等代替）(约６个商铺，面积约370㎡）租金均价：215元/㎡/月因“统一优玛特”的知名度（品牌号召力）因素及市场处于前期培育期：本项目在制定各业态市场合理价格时应略底于家乐福光华店租金(其租金的80%最为合理)注：1、以上均为使用面积租金2、本项目1F因增加租金相对较高的业态的商铺数量提高了租金单价市场参考价格体系定价依据区域租金市场反馈价格表收益分析定价原则同行参比售价参考1F租金单价（使用面积）:252元/㎡/月1F月租金:107万/月1F使用面积4250㎡1F月租金三租金价格年总租金:2134万/年总售价：2.2亿投资回报率:8%(税后)（目前与“嘉德”洽谈的回报率为税后7%）总售价*8%0.825年总租金:2134万/年年总租金--2F、3F、4F年租金1F月租金:107万/月2F、3F、4F年租金:845万/年（4F未出租部分建筑面积租金按30元/㎡/月计算）12以与基金洽谈的集中商业部分售价来分析：（“投资回报”、“年租金”均指第１年）市场参考价格体系定价依据区域租金