正合机构成都华侨城地产项目定位报告113

2006年4月启动期定位研究报告2报告内容纲要目标问题界定项目整体发展战略项目整体定位项目首期定位3目标问题界定项目整体发展战略项目整体定位项目首期定位报告内容纲要4整合资源，展现项目的高端差异化形象确保住宅项目首期热销树立“华侨城”在西南地区的品牌形象我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向。5目标问题界定项目整体发展战略项目整体定位项目首期定位报告内容纲要6？R1非期望结果——在特定情境下发生的最坏结果R2期望结果——期望得到的结果S：情境C：R1,R2Q：实现目标必须回答的问题我们首先需要对定位面临的问题进行界定7S：情境（situation）——宏观市场综述GDP：经济实力排中国西部第一成都的GDP指标与沿海城市存在较大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的稳定增幅，作为西南地区的“三中心两枢纽”（科技文化中心、商贸中心、金融中心；交通枢纽、通信枢纽），成都城市地位和经济实力不断增强产业结构：中产阶层比例将日益壮大成都以第二产业、第三产业并重城市，且第三产业比重日益增大，表明中产阶层比例将日益壮大，同时对中高端物业的购房需求将日益旺盛城市化率：与中国发达城市相比差距较大，未来上升空间很大成都房地产已经进入快速发展期，且与同级别城市相比差距较大，未来上升空间很大，随着城市化率提高，必将产生大量的住房需求恩格尔系数：成都的生活水平已处于小康至富裕阶段成都市近年的恩格尔系数在0.4以下，表明成都生活水平已处于小康至富裕阶段基尼系数：贫富悬殊日益扩大，富裕阶层日益增多成都市05年基尼系数已达到0.41，近年一直呈上升区域，表明成都居民收入差距将继续扩大，富裕阶层日益增多（深圳基尼系数0.34，是一个收入相对合理的城市）GDP、产业结构、城市化率、恩格尔系数、基尼系数、人均可支配收入，以上六大指标是衡量一个城市房地产发展的重要指标。相关基础数据均来自于当地统计局。人均可支配收入：人均可支配收入增幅与商品房价增幅基本持平成都市01-05年，人均可支配收入(不含隐性收入）11359元/年，平均增幅8.2%，人均消费支出9642元/年，平均增幅8.8%，与近年来商品房增幅10%基本持平8S：情境（situation）——成都房地产市场综述成都房地产投资额：05年增幅达到了54%，未来的市场竞争将非常激烈近几年成都房地产投资保持24%的较快增速，05年投资额450.54亿元，增幅达到了54%，未来的市场竞争将非常激烈住宅供求面积、均价、空置率：供求日趋平衡、均价保持10%以上的稳定增幅，空置面积逐年下降05年成都市（不含郊县）住宅供应面积692.94万平米,销售面积675.8万平米，同比下降1.75%，供销基本持平，均价3770元/平米，同比增长16%，05年住宅空置面积57.44万平米，空置率6.43%宏观政策对市场影响：成都市场对政策极为敏感受国家宏观调控影响，05年成都房地产市场供求面积走势、均价走势出现明显的波动走势，8月政府停止打压后，市场又迅速恢复到新政前的市场水平，住宅均价在10月首次突破4000元/平米，达到05年的最高点城北住宅发展情况：城北远落后于城南、城西、城东城北05年供应量41.75万平米，销售量45.62万平米，落后其他区域4到5倍，城北05年均价为3376元/平米，同比增幅达到26.73%，但仍落后其他区域200-500元/平米06年一季度住宅发展情况：成都市区房价同比去年增长11.8%，为中央关注的15个城市之一住宅第一季度均价3974元/平米，较去年12月均价3900元/平米增长1.9%，但同比去年增长11.8%相关基础数据均来自于当地房管局、统计局。住宅主要发展环域：二至三环为主力区域，三环外区域增长迅速二环内供应量141.94万平米，均呈负增长，二~三环供销量385.81万平米，同比增长7.22%，三环外供应量165.2万平米，同比增长291.56%9S：情境（situation）——成都市场整体消费力整体市场/2000-2005年国家支持西部开发5年来——中央财政性建设资金累计投入4600亿元中央财政转移支付和专项补助资金累计安排5000多亿元西部地区新开工建设60项重点工程，投资总规模约8500亿元累计吸收外商直接投资90多亿美元，东部地区已有1万多家企业到西部地区投资创业，投资总规模超过3000亿元在西部大开发政策、资金的支持下，成都作为西南地区的“三中心两枢纽”，近年来在基础配套、产业结构优化、经贸活动等方面取得了显著的成绩10S：情境（situation）——成都市场整体消费力成都市GDP保持13%的较快增幅2000年-2005年成都GDP及增长率050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP131314921663187121862371GDP增长率10.30%13.50%13.10%13.00%13.60%13.50%2000年2001年2002年2003年2004年2005年整体市场/成都近几年GDP11S：情境（situation）——成都市场整体消费力整体市场/成都近几年三产比重0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2000-2005年成都三产业构成比重第一产业9.8%9.1%8.6%8.0%7.6%7.7%第二产业44.7%45.3%45.5%45.9%46.8%42.5%第三产业45.5%45.6%45.9%46.1%45.6%49.8%2000年2001年2002年2003年2004年2005年成都二、三产业并重，且第三产业对全市GDP增长的贡献率呈逐年扩大趋势12S：情境（situation）——成都市场整体消费力第三产业构成（按100%计算）2000年2003年2004年交通运输、仓储和邮政业14.95%14.53%14.73%信息传输、计算机服务和软件业7.69%7.59%7.47%批发和零售业15.60%15.18%14.51%住所和餐饮业9.23%9.33%9.23%金融业13.85%12.80%12.75%房地产业7.03%8.89%9.23%租赁和商服业2.20%2.17%2.20%科学研究、技术服务和地质勘查业3.30%3.04%3.08%水利、环境和公共设施管理业3.52%3.47%3.52%居民服务和其他服务业4.84%4.77%4.84%教育5.27%5.64%5.71%卫生、社会保障和社会福利业4.40%4.34%4.40%文化、体育和娱乐业1.98%2.17%1.98%公共管理和社会组织6.15%6.07%6.37%13S：情境（situation）——成都市场消费力产业结构对成都GDP增长的贡献程度第一产业种植业、林业、牧业和渔业第二产业工业、建筑业第三产业流通部门交通运输、仓储及邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业生产和生活服务的部门金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，房地产业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务业等为提高科学文化水平和居民素质服务的部门教育、文化艺术及广播电影电视业，卫生、体育和社会福利业，科学研究业等为社会公共需要服务的部门国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆14S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/财政收入2001-2004年成都财政收入（单位：亿元）0501001502002503000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%财政收入145.32181.98216.13274.72同比增长22.52%25.23%18.77%27.11%2001年2002年2003年2004年在第三产业快速发展的带动下，成都市近几年的财政收入保持23%的平均增幅15S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/外商直接投资额2001-2005年成都实际利用外资总额（单位：亿美元）2.63.64.33.35.501234562001年2002年2003年2004年2005年2001年2002年2003年2004年2005年金额（亿美元）2.63.64.33.35.5增长率—38.46%19.44%-23.26%65.80%16S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/外贸进出口总额04、05年成都外贸进出口总额保持30%的高速增长态势2001-2005年成都市外贸进出口总额（单位：亿美元）010203040500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%金额18.9520.7825.1733.6545.4增长率27.95%9.66%21.13%33.69%34.92%2001年2002年2003年2004年2005年17S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/经贸企业国有、集体（个）私营、三资等其他经济（个）合计（个）200191641060102242004788418539737近年私营、三资等企业数量显著增加，国有、集体企业数量逐年减少。18S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/社会消费品零售总额近几年社会消费品零售总额保持13%的稳步增幅2001-2005年社会消费品零售总额（单位：亿元）0200400600800100012000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%金额627.52709.5771.5875.28999.2增长率13.23%13.06%8.74%13.45%14.16%2001200220032004200519S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/社会消费品零售总额分类社会消费零售商品中，以批发零售业为主批发零售业餐饮业其他200161.91%20.27%17.82%200378.61%20.01%1.38%200478.08%20.50%1.42%20S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场/房地产开发投资额近几年成都房地产投资保持24%的较快增速，05年更是达到了54%的增幅近几年成都房地产开发投资完成额（单位：亿万元）01002003004005000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%投资完成额79.9799.86129.16170.76203.31245.4291.41450.54增长率%9.53%24.87%29.34%32.21%19.10%20.70%18.75%54.60%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年21S：情境（situation）——成都市场消费力整体市场综述•近五年国家西部大开发政策和资金的支持，为成都经济的发展奠定了坚实的基础，使其投资环境、基础配套、产业结构得到显著改善•近年成都市GDP保持13%、财政收入保持23%的快速增幅，其中对外经贸和商业零售的拉动作用显著•目前二、三产业并重，且第三产业比重呈扩大趋势。第三产业中以流通部门、生产生活部门的贡献最大•04、05年外贸进出口总额保持30%的高速增长态势，私营、外资企业数量激增•近几年社会消费品零售总额保持13%的稳步增幅，且消费零售中以批发零售业为主•近几年成都房地产投资保持24%的较快增速，05年更是达到了54%的增幅22区域经济指标金牛区GDP（亿元）人均GDP（美元）固定资产投资（不含跨区项目数）（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）2005年265.6348001251128015.0%(同比增长)15%(同比增长)30.5％(同比增长)8.57%(同比增长)2004年215.94417595.791039014.5%(同比增长)——37.4%(同比增长)7.8%(同比增长)05年地区生产总值(GDP)265.