XXXX呼和浩特房地产市调策划报告

TherealestatemarketHohhotsurveyreport2012.32012.3.202012年3月呼市房地产市场调查报告本次市场调查主要针对呼和浩特市区在售及部分待售楼盘项目进行。调查采取问卷形式，历时一周。调查涵盖了新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、如意开发区、金桥开发区的近60个项目。现将调查结果报告如下一调查总体概况调查项目所在区域0246810121416新城区回民区玉泉区赛罕区如意开发区金桥开发区数量住宅价格比较020004000600080001000012000最低均价最高如意开发区玉泉区金桥开发区赛罕区回民区新城区赛罕区回民区如意开发区玉泉区新城区金桥开发区价格调查项目类别住宅33公寓12别墅4商业21写字楼11总结：①市场总体态势良好，但待售和新开盘项目较多，会给市场带来新的刺激和竞争。②城市东部项目多于城市西部；城市边缘和新开发区项目多于城市中心，边缘地区的在建项目也明显多于市中并有继续增加迹象。③住宅和商业项目仍占多数，公寓和写字楼项目发展势头良好④房产价格由城市中心和几个商业中心向外逐级递减，但如意开发区后来居上。二住宅项目住宅价格比较020004000600080001000012000最低均价最高如意开发区玉泉区金桥开发区赛罕区回民区新城区赛罕区回民区如意开发区玉泉区新城区金桥开发区就根据调查来看：市区的住宅项目较多，但各个楼盘之间的销售情况差距却很大。有的火爆异常，有的却无人问津。下面通过几个实例来分析原因万达广场位置：新华东街开发商：万达集团总占地：31万㎡总建面：130万㎡工程状况：在建交付日期：2013.10.31主力户型：90㎡、120㎡均价：7000元/㎡交通：2.3.16.53.75.72.953月销售：350套优惠：一次性9.6折+总价减3万配套：大型商业中心，万千百货、多家餐饮，万达国际电影城，大歌星KTV，大玩家超乐场，国美电器、华润万家超市，室内步行街购物中心等；幼儿园、小学；附近南门外小学，14中、19中、二中分校等火爆原因=附近没有竞争楼盘+齐全的自身配套+便利的交通+自身品牌+价格优惠万达广场给我印象深刻，销售中心门庭若市，展现出一片火爆场面。地段、配套、品牌加上附近没有真正意义上竞争成就了又一个万达广场。希望加州华府位置：东2环与北2环交口开发商：希望阳光总占地：150亩总建面：30万㎡工程状况：主体封顶交付日期：2012年底主力户型：150㎡均价：6500元/㎡交通：32、803月销售：60套优惠：一次性9.5折配套：幼儿园、会所希望·加州华府位于东河新区，坐落在延绵起伏的青山脚下，独揽成吉思汗大峡谷公园，触手可及滨河水，是呼市少有的田园优美山水宅地，也是政府倾力打造的城市高端人文居住区。加州华府运用到的雨水回流、全智能社区管理、270度全方位观景等新技术也为小区增色不少。火爆原因=价格+配套+服务+环境+宣传+新技术中海凯旋门位置：南2环与丰州路交口开发商：中海宏洋总占地：7.5万㎡总建面：21万㎡工程状况：主体封顶交付日期：2013.11.主力户型：94㎡、146㎡均价：6600元/㎡交通：38、60、65、823月销售：150套优惠：一次性9.7折+2万抵7万，月赠千金配套：学校、幼儿园、商业凯旋门是中海地产继中海锦绣城、中海·紫御东郡后打造的又一全新力作。紧邻3公里小黑河景观带，独享醇美的生态自然景观资源。建筑及景观设计风格“ARTDECO”，建筑物高耸、挺拔，呈现出一种挺拔向上的气势，充分体现了建筑高贵的气质和内涵。火爆原因=品牌+品位+风格+宣传+价格通过上面几个例子可以看到销售表现良好的楼盘之间存在共性：①强大的开发商及良好信誉②项目规模较大，地段环境有优势③便利的交通及齐全的配套④合理的价格+实在的优惠⑤宣传推广到位通过调查对于住宅项目还有以下几点发现：①高档精装住宅销售表现一般，中档中价位住宅享受表现良好②交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好③孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素④大品牌、连续开发的老项目销售良好，老带新成为关键因素。（巨海城老带新达到60%以上）⑤有停车位较没有停车位的项目销售表现要好的多⑥90—120㎡的户型最为畅销⑦购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点三商业项目蒙苑国际商业广场位置：新城区兴安北路85号属商圈：润宇交通：可乘坐19路、20路、32路、36路、51路、56路特点：新的销售模式销售表现：火爆推广主题：买一个店面，送一个工作岗位序号商铺金额实交金额直返金额季度收益5年总收益年平均收益率110万9万1万33757500015%220万18万2万675015000015%330万27万3万1012522500015%450万45万5万1687537500015%蒙苑国际商业广场成功因素1、10—50㎡小商铺降低投资门槛，使投资者能够投资得起2、以“买一个店面，送一个工作岗位”的广告语感染投资者3、以看得见的、实实在在的收益打动投资者，降低投资风险通过本次市场调查，对于呼市商业项目得出以下结论：商业项目主要集中在城市繁华地段，城市边缘和新开发地区也有涉及但销售情况一般商铺购买者以投资转租者居多，自持经营者较少大面积商铺销售情况惨淡，中小面积商铺销售火爆，两极分化严重商铺价格一般在2万元/㎡左右，个别地段可达到5万每平米四公寓项目公寓均价变化图02000400060008000100001200014000700013000兰亭乐居位置：鄂尔多斯西街开发商：鹏盛地产总占地：7585平方米总建面：44517平方米工程状况：地上6层交付日期：2013.12.31主力户型：40—60㎡均价：7000元/㎡优惠：一次性9.8折+送家电3月销售：150套交通：31、42、56、58、73、79、86装修情况装修标准：1000元/㎡家电：电视、冰箱、洗衣机、电磁炉地面：一二楼均为复合木地板墙面：四白落地吊顶：腻粉刮白房间隔墙：轻质材料厨房：整体橱柜卫生间：卫生间墙砖到顶卫生洁具：洗面池及马桶门：复合门（含五金件）兰亭乐居火爆因素Ⅰ价格优势填补区位劣势Ⅱ精致装修提升公寓档次Ⅲ实质优惠把握顾客心态Ⅳ中小户型降低投资总价其他几处具有代表性的公寓项目项目区位均价装修标准家具家电墙体地面在售面积书香门第尙座赛罕区9000元/㎡无墙面刮白80㎝地板砖50--120㎡丰泰金翡丽回民区13000元/㎡4000元/㎡索尼电视；西门子洗衣机；西门子冰箱墙纸、软皮、镜面墙体；60--80㎡云鼎回民区9400元/㎡1500元/㎡无墙面乳胶漆；普通地板40--108㎡兰德京玉华都玉泉区9000元/㎡1500元/㎡电视、热水器、电磁炉、油烟机（都是海尔）墙纸，乳胶圣象木地板38--165㎡注：丰泰金翡丽的装修标准涵盖了家具家电费用，其他项目不涵盖。通过调查对于呼市的公寓项目得出以下结论：一、市场概况由于受到政策和市场的影响，呼市地区在售和待售的公寓项目较多，总体来说竞争比较激烈，但销售情况良好。价格公寓的价格主要受区位、交通、投资小环境、装修材料费用的影响。就根据调查结果来看呼市市区公寓价格由几经济商业中心向城市边缘逐级递减。城市中心公寓均价一般都在10000元/㎡以上，部分高档精装公寓价格可达到15000元/㎡左右。城市边缘公寓均价一般在7000元以上。三、装修根据调查结果来看，呼市在售公寓项目大部分属于精装修，小部分简单装修，几乎没有毛坯的公寓项目。待售公寓项目也有根据市场和客户反馈进行装修的意向。装修费用一般在1000----1500元/㎡左右；精装修还至少配有电视、洗衣机、冰箱；厨卫用具大件齐全，至少配有热水器、油烟机、灶具（一般为电磁炉，个别为天然气灶；洗浴是淋浴基本没有盆浴）。家电家具一般都是知名品牌，部分没有确定牌子的项目也明确表示会选择名牌。墙体一般为墙纸和乳胶漆地板木质和石质基本持平。四、在售户型及面积通过调查发现在售公寓面积在35----160㎡，而60---90㎡的销售情况最好，有独立卧室的要比卧室客厅一体的销售情况好。五别墅、写字楼项目关于别墅：①市区别墅项目较少，主要集中在城市边缘和新开发区。②整套销售，销售情况良好，基本没有滞销情况。③交通状况良好但不拥堵；周边设施齐全但不喧闹。④周边环境适宜，自身配套强大齐全，人性化的物业管理和居家服务。⑤建筑风格及主题鲜明，如麦迪逊果园别墅。⑥新技术及新的建筑材料运用广泛。⑦购买人群主要咦40—60岁的成功人士为主。关于写字楼：①写字楼主要集中在小商圈和政府机关办公区域。②均价在11000—15000元/㎡左右，多以层销售为主，销售情况良好。③交通畅通，周边餐饮、文化、娱乐配套齐全。④写字楼等级普遍较高，物业基本在甲级以上，自身配套完善。⑤公共部分精装修，1：1停车位。六地产广告推广及物料经调查了解发现，本地区房地产所采取的宣传推广方式主要有：户外广告报纸短信网络LED屏车载广告电视几乎都有运用少数项目运用一些购房网站的楼盘宣传，没有出现针对本楼盘的专题网站只有希望加州华府等极个别项目物料选择：楼书——方形占1/4，纸质较好且厚，封面色彩单一，稳重大气。折页——一般3至5折，纸质较好，图文并茂。户型介绍——图册、折页、单页。一般配有户型、装修、材料的文字说明，单页配有置业计划书。海报——出现双面海报。正面以楼盘形象为主，文字简明扼要又不失文采。背面介绍项目，详细具体。围挡——图文并茂，主题明确，但缺少对销售中心的指示。关于销售中心的几点建议：销售/接待中心是一个楼盘的门面，其作用和重要性不言而喻，甚至可以直接影响到顾客的心情和购买欲望。1、销售中心的风格和色调最好和在售项目保持一致，以增加整体感。2、销售中心保持适宜的温度和清爽的空气可以使顾客心情愉悦。3、热情的微笑周到的服务加上端茶倒水的琐事可以彰显专业性。4、入口处的红地毯和迎宾人员可以提高楼盘的档次和品味。5、销售中心要有明确醒目的标识，从项目所在地到销售中心要有连续明确的指示标志。因为顾客第一眼看到的是在建的项目或动工的地块，顺利的找到销售中心可以使顾客心情舒畅，增加项目的好感度。关于推广主题突出地段﹡首府中央，满都海公园旁——兴泰·御都﹡首府CBD，城市小豪宅——金隅·朗峰﹡中心区金贵地标，打造都市CBD——兴安丽景突出环境﹡百万平米，水岸生活，把家安在公园里——水语青城﹡法式格调，水岸生活——中海·凯旋门﹡“房”守，非纯粹田园——香榭花堤突出人群﹡42个会所·少数人专属——云鼎﹡献给城市中看过世界的人们——奈伦国际突出特色﹡汇聚荣耀，骄傲之城，100万㎡艺术级综合体——万象国际﹡城市里的矮房子，多层准现房，绽放成熟之美——碧龙江畔突出价值﹡中央地段的荣耀，省会城市的骄傲——海亮·又一城﹡买一个店面，送一个工作岗位——蒙苑国际商业广场﹡2011，财富集结号——左岸阳光突出实力﹡60年/中心从未旁落——丰泰·金翡丽﹡实力国企，选择一次，信任一生——金隅·朗峰﹡连绵锦绣生活，续写建筑史诗——锦绣嘉苑三期其他﹡热闹中的非凡居所——蒙大·铂庭﹡尽享都市繁华的宁静，彰显尊贵生活的从容——利佰佳国际﹡雄踞百年文化，俯瞰富贵繁华——富贵国际花苑推广主题不论突出什么，都要在一定程度上抓住部分人群的心理，以增强其购买欲望。而这里的“部分人群”就是目标顾客。七附件：其他调查项目维多利国际广场2期位置：新城区均价：待定卖点：地段、品牌、配套工程状况：主体封顶自身配套：金宝贝、超市、美特好现有优惠：待定推广主题：生活就在国际广场本项目2期待售，计划今年5月开盘，国庆节交付。维多利的品牌、地段、配套都是该项目的卖点。另外专业的销售和推广团队也将成为该项目的优势。兴泰御都位置赛罕区新城区均价：12000（住）卖点：地段工程状况：准现房自身配套：无现有优惠：一次性9.8折推广主题：在有思想的繁华中升华本项目在售精装住宅，销售情况一般。地段是该项目的卖点显得不足，应该更加突出精装修和品位档次，细化目标客户。伊利•敖东国际花园位置：如意开发区均价：8500（住）卖点