顺义项目投资报告

顺义项目投资报告沿海集团华北公司投资发展部二、获取方式三、市场分析报告逻辑结构四、开发方案一、项目概况五、财务分析六、总体评价一、项目概况1.项目位置2.生活配套3.项目四至及市政配套二、获取方式三、市场分析报告逻辑结构五、财务分析六、总体评价四、开发方案4.规划指标5.城市规划6.区域优势本项目机场高速机场北线京二环12KM7KM1.项目位置一、项目概况本项目位于北京市东部发展带，顺义城区，距五环约20公里。本项目项目位于顺义城区核心区域，生活配套设施完善。顺义核心商业区顺义火车站2.生活配套四至范围：东至规划城市支路、南至建新西街、西至站前南街、北至站前街。西侧北侧东侧南侧3.项目四至及市政配套一、项目概况大市政配套项目位于顺义城区内，交通便利，市政配套设施齐全。拆迁情况项目已完成拆迁工作，达到三通一平。4.规划指标项目具体规划经济技术指标如下：建设用地性质：居住、公建、停车场；总建设用地面积：88667.9平米其中：居住用地：70015.2平米商业金融用地：16319.3平米道路广场用地：2333.3平米容积率≤（A-2）3.0、（A-6）2.2建筑控制规模：≤202991.34平米其中：（A-2）约48957.9平米，可兼容公寓（A-6）约154033.44平米，其中双限房100000平米，限售价格5500元/平米，其余为普通商品房（含公共服务设施）A-2（商业金融用地）A-6（居住用地）一、项目概况顺义新城是东部发展带的重要节点，北京市重点建设的三个新城之一，将建设成“现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城”。一、项目概况5.城市规划本项目一、项目概况5.城市规划根据《北京城市总体规划（2004年一2020年）》，顺义新城定位为：北京未来重点的城市化和产业化发展地区，中心城人口与职能疏解的主要载体，首都现代化过程中新功能的聚集区和城市新增人口的主要聚集地；引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能；利用顺义新城最重要和独有的资源首都国际机场优势，积极发展国际会展、商务、物流等临空产业。一、项目概况《顺义新城规划（2005年—2020年）》明确了顺义区将构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，形成新城——重点镇——一般镇的城镇结构。一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心。两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障。三区：中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁。本项目一、项目概况在北京三个重点新城中，顺义具有基础设施完善、产业基础雄厚、生态环境优美三大优势：6.区域优势6.1完善的基础设施顺义区基础设施齐全完备，交通网络四通八达：市区至顺义新城的轨道交通M15号线（预计09年动工），本项目紧邻M15号线站点；规划的市郊铁路S6线（连接北京11个新城），S3线（北京南站到顺义），计划2020年全线通车；连接市区与顺义的六条过境高速公路（机场高速、六环路、京承高速、机场北线、机场南线、京平高速）；首都国际机场。本项目本项目地铁M15号线一、项目概况一、项目概况6.2雄厚的产业基础顺义作为临空经济区（首都六大高端产业功能区之一）和现代制造业基地，已经形成了以现代汽车、索爱手机、燕京啤酒为龙头，以电子通讯、汽车制造、食品饮料、现代物流、航空运输、会展经济、文化创意多点支撑的产业格局，全区工业总产值占到全市的1/8、10个远郊区县的1/4。顺义拥有六大功能组团：天竺综合保税区（全国第一家依托空港口岸的保税区）中国国际展览中心空港经济开发区、空港物流基地（入驻航空类企业超过300家）林河经济开发区北京汽车生产基地国门商务区6.区域优势一、项目概况林河经济开发区本项目国门商务区汽车生产基地空港物流基地空港经济开发区（B区）天竺综合保税区国际展览中心空港经济开发区（A区）顺义临空产业布局示意图6.区域优势顺义初步形成了6大功能组团，以航空产业、高新技术产业、现代物流业、会展业为代表的临空产业集群。一、项目概况6.3优美的生态环境6.区域优势顺义全区95.7%的面积为平原，林木茂密，环境优美。北京最重要的两条河流——潮白河和温榆河贯穿顺义，赋予了顺义新城显著的滨水特征。本项目一、项目概况二、获取方式三、市场分析报告逻辑结构四、项目定位五、财务分析六、总体评价1.出让方式2.土地成本3.竞买要求二、获取方式1.出让方式挂牌出让；2.土地成本项目土地成本共34740.68万元，其中•挂牌底价33687万元（包括拆迁补偿款29067.76万元、土地出让金4619.24万元）•契税1010.61万；•地下车库预计需补交土地出让金43万元。3.竞买要求•竞买资格要求：境内（香港、澳门、台湾地区除外）房地产开发企业均可参加竞买，可以独立竞买也可以联合竞买；•资金要求：提出竞买申请前需交纳竞买保证金4000万元。二、获取方式3.竞买要求•地价款支付要求：①企业搬迁补偿费29067.76万元：（北京温德拉房地产开发有限公司为项目一级开发单位，100%拥有此项权益），具体步骤为：竞得人在《成交确认书》签发后20个工作日内与温德拉公司签订《企业搬迁补偿协议》，之后3个工作日内竞得人向温德拉公司支付补偿款总额的20%；在竞得人支付企业搬迁补偿费总额的20%后3个工作日内，温德拉公司书面通知竞得人接收土地；竞得人于收到接地通知后的5个工作日内完成接收；竞得人在接收达到“三通一平”条件的现状土地后3个工作日内支付补偿款总额的80%；②土地出让金4619.24万元：项目成交后竞得人已交纳的4000万元竞买保证金冲抵土地出让金，不再退还。剩余土地出让金619.24万元，竞得人须在与市国土局签订土地出让合同后60日内付清；③契税1010.61万元：办理土地证之前付清；④地下车库补交土地出让金43万元：办理预售许可证之前付清。1.政策分析2.宏观经济分析3.住宅用地市场4.住宅市场分析一、项目概况二、获取方式三、市场分析报告逻辑结构五、财务分析六、总体评价四、开发方案5.双限房市场6.竞争楼盘分析7.市场分析小结政策预警调控铺垫控制投资严控供给抑制投资控制房价调整结构规范市场紧缩银根保障住房2003121号文：央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》18号令：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。200471号：8.31土地大限,处理遗留问题。央行：存款准备金率再提高0.5%；房地产开发企业的自有资金比率提高。2005央行：二次加息；对房地擦价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款提高到30％。“国八条”:金融、土地、财税等多方面调控。2006央行：加息，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27％。“国六条”：调整住房结构，引导合理消费；加强法治，规范秩序。2007央行：加息；调整利息税；提高准备金率《物权法》出台。国发[2007]24号，保障政策性住房建设。50号文：限制外资。整体经济处于通货紧缩，固定资产投资增长较快。宏观调控政策以风险预警为主。房地产投资过热，已影响正常经济运行。通过提高门槛、控制土地限制房地产投资。调控力度加大。部分城市房价上涨过快。宏观调控以增加住房供给、控制投资需求、遏制炒房以缓解供需矛盾，控制房价涨幅。2005年调控效果不太明显。宏观调控以调整住房结构，引导合理消费为主。2007年宏观调控以落实前两年政策为主，综合手段抑制房价，保障政策性住房。近年来重要宏观政策一览2008推进保障性住房政策；上半年五次上调存款准备金率；下半年三次下调贷款利率和存款准备金率住房公积金贷款利率下调。调控供给调控贷款下半年政府联合银行出台降息政策，刺激楼市交易量增长，稳定经济发展。1.政策分析三、市场分析2008年北京市主要调控政策08年下半年政府为保证经济增长，避免硬着陆，出台了以下相关政策鼓励房地产市场发展。金融手段外资准入“下放”外商投资房地产业备案权限：自今年7月1日起，商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。下半年三次下调贷款利率和存款准备金率；住房公积金贷款利率下调；公积金贷款额度上限由60万元上调至80万元；调增今年度商业银行的信贷规模，细则尚未出台。市场手段双限房5年后转让需缴纳35%收益金；明确特殊家庭购买两限房标准；北京两限房申购家庭收入、住房和资产准入标准；廉租房申请门槛拟降；拟在城市中扩大廉租房的配租范围，将现行的月人均收入低于580元的家庭，扩展至月人均收入低于850元的家庭，农村人口则将继续实施特困户危房翻建。1.政策分析三、市场分析保障性住房政策根据国发24号文及北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划内容要求，北京市“十一五”期间住宅市场将由保障性住宅和商品住宅两大部分组成。保障性住房针对的群体非常明确，此政策的出台将普通商品住宅客户群大量分流。各种性质住房针对群体的细分1.政策分析三、市场分析收入条件针对群体两限房“夹心层”经济适用房低收入阶层廉租房低收入阶层商品房中高收入阶层四类住宅供应结构不同收入阶层2008年住房供应计划58%2%11%16%13%商品住宅廉租住房经济适用住房限价商品住房其他政策类住房2008年北京市住房建设计划除了1600万平方米商品住房，还包括新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米，其他政策类住房350万平方米，保障性住房占新建住房总量的42%，大量保障性住房的入市将直接冲击商品住宅市场，而高档住宅市场却依旧有其固定需求空间。保障性住房政策——2008年住房供应计划1.政策分析三、市场分析2008年北京市保障性住房供应计划基本完成。住房发展目标2009年，北京市计划新建住房2830万平方米。其中，新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米，占30%；其他政策性住房380万平方米，占13%；商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米，占57%。住房供应结构2009年新建政策性住房占新建住房总量的40%以上；套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上。保障性住房政策——2009年住房供应计划1.政策分析三、市场分析2008年下半年，政府为保证经济增长，避免经济硬着陆出台了相关政策，鼓励房地产市场加速发展；政策以鼓励买方市场为目的，连续降低贷款利息，放宽贷款政策，支持房地产业的合理有效需求，促进房地产信贷市场平稳运行；政府加大力度建设保障性住房，供应量占新建住房总量的40%以上，住宅市场结构发生根本性改变，未来市场将可能演变为二元结构：中高档商品房和保障性住房。小结1.政策分析三、市场分析2.宏观经济分析北京市近年GDP高速增长，连续6年增长率在12%以上，整体经济持续快速发展，为房地产行业的发展奠定了良好的基础。顺义区近年GDP持续快速增长，连续6年增长率在11%以上，房地产行业发展迅速。GDP高速增长——北京市、顺义区三、市场分析4330.45023.86060.36886.37861.09353.316.0%20.6%13.6%12.1%12.3%0.05000.010000.02002200320042005200620070.0%10.0%20.0%30.0%北京市生产总值（单位：亿元）北京市生产总值增速138190.2230.8256.1292.1355.137.8%21.3%11.0%14.1%21.6%05010015020025030035040020022003200420052006200700.050.10.150.20.250.30.350.4顺义区生产总值（单位：亿元）顺义区生产总值增速北京市2002-2008年GDP顺义区2002年-2008年GDP人均可支配收入稳步提高北京市98年至07年十年间人均可支配收入逐年上扬，居民收入水平的提高，将带动住宅需求量的