江苏盐城房地产项目市场定位报告_146PPT_XXXX年_富阳

盐城项目市场定位报告2010-7-22研发处ResearchDepartment城市概况城市区位行政区划对外交通对内交通城市人口城市经济城市规划城区对比研发处ResearchDepartment城市区位上海距盐城300公里盐城连云港距盐城190公里南通距盐城190公里沿海高速连接连云港、盐城、南通江苏省地图宁靖盐高速盐城至泰州徐淮盐高速盐城至徐州新长铁路到徐州、南通南京距盐城220公里盐城是江苏省面积最大的市,东临黄海，西与淮安市相连，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望；研发处ResearchDepartment行政区划上海经济圈盐城总面积为1.7万平方公里，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。盐城市域是一块绿色的平原，绝大部分地区海拔不足5米，废黄河两岸为地势最高处，海拔4-6米。苏北灌溉总渠以南，到斗龙港以北地区为低洼地带，平均海拔在2米以下。盐城处于上海经济圈的辐射范围之内，三港联动（连云港、盐城、南通）的城市规划将为苏北的城市发展带来机遇。研发处ResearchDepartment对外交通盐城市交通发达，来往便捷。新长铁路纵贯全市，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐城火车客运站、货运站均座落其中；盐城民航站地处辖区东部，现已开直达韩国汉城的国际航班及北京、广州、温州等国内航班；高速公路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速；周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、射阳港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的河海运输体系.高速公路：通车里程增至371.3公里水路：4500多公里航道贯穿城市乡村航空：航班量每周12班铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通研发处ResearchDepartment对内交通将五星客运站与盐城火车站联合规划为综合型客运枢纽，市区建成五星站、盐城南站、盐城北站和盐城东站，形成一主三辅的客运站布局，推进县（市）公路主枢纽达标改造，每个县建成一个二级以上标准客运站。盐城对西环路、解放路、迎宾路的先后改造，使道路交通体系不断完善，盐城市公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。同时，随着盐城BRT快速公交系统的建成，为盐城城南楼市注入了一剂强心针。研发处ResearchDepartment城市人口盐城市09年年末全市827万人口。其中2009年城镇化人口385万人，全市的城镇化率达到46.5%，市政府规划到2020年，全市城镇化率达到55%，新增城镇人口80万人左右。市区人口将从2010年的150万增长到2020年的200万。按人均30方的居住需求，市区将每年新增150万方的居住需求。盐城的城市化进程正处于加速阶段。20%40%60%80%城市化率时间盐城城镇化的阶段位置城市化进程阶段性规律图盐城城镇人口变化图初期阶段加速阶段后期阶段46.5%研发处ResearchDepartment城市经济盐城经济近年一直保持高速增长，09年GDP达到1917亿元，仅次于徐州，苏北5城市排名第二，苏北五城市GDP比较5421368765615168065516239167502007810191710309412390050010001500200025003000徐州连云港淮安盐城宿迁单位：亿元2007GDP2008GDP2009GDP14%17%11.5%13.3%16.4%研发处ResearchDepartment城市经济0500100015002000200520062007200820090%5%10%15%20%GDP增幅0500010000150002000025000200520062007200820090%5%10%15%20%25%人均GDP增幅GDP增长率房地产发展状况小于4%萎缩4—5%停滞5—8%稳定发展大于8%高速发展盐城市GDP情况GDP与房地产发展模式盐城市人均GDP情况从2000年盐城经济一直保持高速增长，06年到09年每年增幅都在13%以上，远大于8%。09年盐城人均GDP达到20050元，约3300美元。房地产进入高速增长期。发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展，以数量为主、改善为辅快速发展以改善为主缓慢发展综合发展型房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准研发处ResearchDepartment城市经济市区（亭湖区、盐都区）：纺织、机械制造、汽车制造、食品加工、商业等东台市：经济农产品（蚕丝、西瓜）、纺织、化工大丰市：机械（临港机械、海上风电）、海上制造业建湖县：鞋业、花炮、油田机械、化工（农药）纺织（服装）、节能灯具射阳县：畜牧业（禽蛋）、建筑业阜宁县：纺织（布业）响水县：经济农产品（粮、棉）、化工、纺织、机械、盐业滨海县农副产品、化工，纺织，机械制造，食品加工研发处ResearchDepartment城市规划重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北城市发展方向：东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。盐城市城市总体规划用地范围：沿海高速徐淮盐高速宁靖盐高速新兴镇城中研发处ResearchDepartment城市规划城南行政、居住城中老城商业、居住河东居住河东工业城北物流、工业城西居住城西南工业城中向城南：城市主要发展方向城中向河东：城市次发展方向城北分区鼓励区域居民外迁，建设区域性物流中心，沿204国道建少量工厂。城中分区商业和居住功能，强化建军路、解放路城市中心功能。城西分区疏散城中人口功能，依托道路呈带状展开建设。城南分区居住、行政、文教为主要功能，完善社会服务设施的配套建设，提高土地开发强度。西南分区工业开发为主要功能，建设为产业开发服务的配套设施河东分区工业、居住相对平衡的新区，迎宾大道以北为盐工发展用地，居住用地集中在开发大道和青年路段之间，加强基础设施共建共享，以大项目带动整体发展。研发处ResearchDepartment城市规划城南分区城南区域以盐渎路为界分为北面的中心区域和南面的大型居住社区。城南中心区域定位为市级行政中心、文化娱乐中心、商业中心和新型居住区；盐渎路以南区域为大型居住社区。随着西环路、解放南路和跃马路的向南推进，BRT快速公交系统的引进和大型项目的纷纷启动，现在中心区域已经经本成型。而盐渎路以南区域处在起步阶段。盐渎公园西环路解放南路跃马路开放大道开发大道世纪大道盐渎路东进路市政府内港胡初步开发中的盐渎路以南区域生活区基本成熟的城南区域中心区域已成型，以南区域待开发研发处ResearchDepartment城市规划迎宾大道青年路延伸段世纪大道延伸段开发大道延伸段希望大道通榆河开发区管委会亭湖区行政中心开发大桥建军东路立交桥通榆大桥（在建）世纪大桥工业区生活区河东分区通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的新城区。以世纪大道为轴集中布置公共设施，开发大道和青年路之间用地作为生活用地加以控制；开发大道以南、青年路以北布置工业用地，围绕汽车工业形成完整的产业链，依托高等院校增强研发能力。4座跨河大桥的建成通车将使河东片区和市区无缝衔接。以世纪大道为中轴的行政中心周边道路也已建成。规划和道路体系的建成为河东区域的加速发展奠定基础。依托亭湖区政府和工业园，河东打造成城东新的城市副中心；分散盐城市中心的压力，促进盐城城市化进程；研发处ResearchDepartment城区对比板块市场特征描述当前楼市价格（元/㎡）近期土地楼板价（元/㎡）规划交通配套未来发展潜力城北环境差，未来物流和工业基地，居住人口往城南、城东转移4000700左右差差城中中心城区供应稀少，未来发展空间不大60002000左右优一般城南盐城城市主要发展方向，品牌开发商纷纷进驻，开发档次迅速提升5000—63001500—2000左右优优河东规划优势明显，道路交通逐步改善，当前房价低，发展潜力巨大3800—45001300左右良优研发处ResearchDepartment城市房产房产投资土地市场商品房供求价格分布户型面积立面材料景观分析物管分析会所分析推广方式诉求点研发处ResearchDepartment房产投资2008年，全年完成固定资产投资1120亿元，比上年增长19.6%。受金融危机影响，其增长幅度放缓（2005年-2007年，固定资产投资增长比例在33-35%）2008年房地产投资额进一步增加，达到109亿元，但受到宏观经济环境和房地产整体形势的影响，增幅较前几年有所减小，为17.8%，是近5年来的最低点。考虑到盐城市房地产投资基数较小，与江苏省发达地区还存在一定差距，因此我们认为盐城房地产市场还具有较大的发展的空间。研发处ResearchDepartment土地市场10319051123826002004006002005年2006年2007年2008年2009年盐城一级土地市场成交情况图（万m2）741108765980501001502005年2006年2007年2008年2009年盐城一级土地市场成交价格（亩/万元）2009年，盐城市区累计出让土地64宗386万方，期中商品住宅用地260万方，同比增长9.5%。自07年以来，城南、城东区域土地的大量供应，将在今后一、二年内此区域内房市集中放量供应，市场竞争激烈。2006年，盐城市区土地市场推出的地块主要集中在老城区域，造成地价较高。09年房市的火爆，使得企业对后市预期看好，再加上手中充裕的现金流，刺激了土地价格的提升，09年全年土地成交平均价格为98万元/亩，同比上涨54%。研发处ResearchDepartment土地市场地块位置：开放大道东、新洋路北。面积：10000平米/15亩用途及容积率：商业、1.8成交价：1345万元1345元/平米89.67万元/亩楼板价：747.2元/平米成交时间：2010.4地块位置：亭湖大道北、东环路西。面积：69354平米/104.03亩用途及容积率：住宅、1.8成交价：17373.18万元2505元/平米167万元/亩楼板价：1391.7元/平米成交时间：2010.4地块位置：神州路东、开发大道南。面积：25266平米/37.9亩用途及容积率：商业、3.5成交价：6063.84万元2400元/平米160万元/亩楼板价：685.7元/平米成交时间：2010.3地块位置：希望大道东、华亭路北侧。面积：36682平米/55.02亩用途及容积率：商住、1.4成交价：7832万元2135元/平米142.34万元/亩楼板价：1525元/平米成交时间：2010.1地块位置：泰山路西、松江路南侧。面积：76843平米/115.26亩用途及容积率：综合、1.9成交价：4682万元609元/平米40.62万元/亩楼板价：320.5元/平米成交时间：2009.10地块位置：盐渎路北、日月路东。面积：95109平米/142.66亩用途及容积率：商住、2.0成交价：38138.709万元4010元/平米267.33万元/亩楼板价：2005元/平米成交时间：2010.3地块位置：盐渎路南、跃马路西。面积：55149平米/82.72亩用途及容积率：商住、2.5成交价：21783.8万元3950元/平米263.33万元/亩楼板价：1580元/平米成交时间：2009.11地块位置：奋进路西、铁家港北。面积：77939平米/116.91亩用途及容积率：住宅、2.0成交价：17302.458万元2220元/平米148万元/亩楼板价：1110元/平米成交时间：2009.11地块位置：解放南路与青年路交界处工学院南校区地块。面积：31687.7平米/47.53亩用途及容积率：综合、2.5成交价：15099.1891万元4765元/平米317.67万元/亩楼板价：1906元/