领秀新硅谷项目后评价

领秀新硅谷项目后评价北京科技园置地有限公司二○一二年四月1目录一、项目概况.........................................................................................1二、项目策划及经营分析评估..............................................................2（一）投资及策划分析....................................................................2（二）土地协议执行情况................................................................4（三）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响.........6（四）以财务指标为主要依据的项目综合评价.............................7三、规划设计评估.................................................................................8（一）项目的品质定位....................................................................8（二）项目区位及主要经济技术指标............................................9（三）项目建筑标准及功能指标..................................................10（四）项目设计过程管理回顾与实施完成情况...........................11（五）项目设计费用控制..............................................................12四、工程建设管理评估........................................................................13（一）工程概况.............................................................................13（二）安全、质量、进度、成本管理目标完成及创优情况.......15（三）招投标方案及中标单位合同执行情况...............................20（四）先进工艺、新材料的采用..................................................22（五）变更洽商原因分析..............................................................23（六）项目成本控制分析..............................................................24（七）细部质量及各项验收评价..................................................26（八）风险控制及事故控制的评价..............................................272（九）移交后的使用及经营情况..................................................28（十）对监理、总包、分包、设备厂家等参建单位评价...........29（十一）对项目管理团队的评价..................................................29五、销售管理与物业管理评估............................................................30（一）项目销售情况......................................................................30（二）营销计划随房地产市场变化的调整情况...........................30（三）目标客户与签约客户的比较分析.......................................31（四）物业管理取费标准、服务内容等评估...............................32（五）项目销售策略评估..............................................................30（六）对销售团队及物业管理团队的评估...................................34（七）综述.....................................................................................35六、项目财务评价...............................................................................36（一）销售及回款指标完成情况..................................................36（二）开发成本及费用控制情况..................................................36（三）现金流分析..........................................................................34（四）财务评价指标分析..............................................................38（五）税务筹划情况......................................................................38七、综合评估.......................................................................................39（一）与集团发展战略的符合性分析..........................................39（二）项目开发中的主要经验......................................................37（三）项目开发有待改进的方面..................................................47（四）项目开发周期的思考..........................................................503（五）置地公司开发领秀新硅谷项目的收获...............................521一、项目概况领秀新硅谷项目位于北京市海淀区西二旗，项目总占地面积34.7万平方米，规划地上建筑面积39.1万平方米，其中住宅建筑面积35.86万平方米，配套商业2万平方米，其他配套1.24万平方米。本项目为置地公司于2004年9月在北京市土地交易市场通过公开挂牌交易取得，土地成交价格为人民币11.75亿元。根据2005年市规委方案复函，领秀新硅谷设计总建筑面积47万平方米（含地下），其中住宅面积43万平方米（含地下），产品涵盖了别墅、花园洋房、小高层等多种住宅形式，配套及商业面积3.8万平方米，配套幼儿园0.2万平方米。按照土地挂牌出让条件，配套商业2万平方米需返还西二旗村集体。商业项目影响到领秀新硅谷项目的整体开发，公司经过市场调研和经济测算，2007年11月向集团提出回购商业项目的申请，经集团批准后与西二旗村进行了长达一年的洽谈，最后终于2008年12月与2西二旗村集体达成协议，我公司不提供2万平米商业，作为补偿，向西二旗村集体支付3000万元（折合楼面地价1500元/平米）。根据最新测算，商业项目整体价值达到4.5亿元。二、项目策划及经营分析评估按目前领秀新硅谷项目的投入产出计算，投资效益远远高出了当初的测算。虽然当初的测算与现在的收益出入较大，但总体的趋势判断是正确的，开发周期的延长在客观上使项目享受到了经济高增长周期的红利。总体上此项目的投资及策划非常成功。（一）投资及策划分析1.投资决策（1）投资决策来自对宏观环境的正确认识以全面市场化为方向，是在集团初步完成从任务主导型向市场主导型转变的基础上，进一步实现科学发展和跨越式发展的必然要求。项目用地是北京市第一批通过招拍挂方式供应的土地，这种方式意味着土地供应方式的重大改变，土地资源的稀缺性将逐渐显现，因此土地价值的溢价会比以前协议方式大很多。正是基于这种超前的认识，集团及公司领导意识到此项目用地出让价格会高出以往的估值。在深入研究项目的定位及各种设计和策划方案的基础上，对项目的经济测算和可行性进行了反复论证，并制定了详细的土地摘牌策略，向集团和股东单位进行了多次汇报和沟通。3在两家大股东-北科建集团和首创集团的支持下，置地公司通过了董事会和股东会决议，获准参加北京市土地交易中心西二旗配套居住区地块（领秀新硅谷）挂牌交易并成功摘牌。到目前为止，北京市挂牌土地价格已经远远高于当初对市场行情的估计，证明当时的投资策略是正确的。（2）投资决策出于对“领秀”品牌的塑造西二旗配套居住区为中关村高科技园区配套居住区，由北科建集团负责土地一级开发，适逢国家开始实行房地产开发土地公开出让制度。该居住区土地分两期出让，置地公司于2000年经过招投标获得西二旗配套居住区一期项目开发，历经4年开发建设，把西二旗村打造成为一个适宜人居的环境，也创建了“领秀·硅谷”品牌。一期项目倾注了置地公司全体员工的心血，为树立“领秀”住宅高品质的形象，公司在产品设计、工程建设、环境美化等各方面均做了大量的投入，提升了区域价值，因此，获取二期项目势在必行。2.开发策略领秀新硅谷开发初期，由于公司资本积累不足，资金压力大，无法集中开发，并且集中开发虽有利于公司实力和形象的提升，但难以获得利润的最大化。基于此，公司经研究形成以下开发战略决策：将项目分为A、B、C、D四个区进行分期滚动开发，第一期A区为保公司现金流，低成本、低利润，快速建设、快速销售；第二期B区以提升项目品质为目的，创造较高的附加值；第三期D区、第四期C区在前两期创造的有利条件的基础上，以实现公司利润最大化为目的。4A区总建筑面积10.7万平米，2006年4月开工，2008年5月竣工；B区总建筑面积11.7万平米，2007年5月开工，2009年6月竣工（幼儿园于2010年竣工）；C区总建筑面积12.9万平米，2009年9月开工，2012年4月竣工；D区住宅总建筑面积8.5万平米，2008年3月开工，2010年8月竣工；D区配套商业3万平米于2011年11月竣工。3.前期策划在投资决策阶段，公司董事长和总经理亲自带领公司项目研究团队，对全国房地产市场和北京市区域内类似项目进行了深入的调研，并组织营销顾问公司、设计师研究项目特点及策划方案。项目总体策划方案制定后，各个区的分体策划方案并没有因此一成不变，而是根据市场变化情况不断微调，更贴近客户需求，使项目的收益得到最大化。（二）土地协议执行情况我公司自2004年9月29日通过挂牌取得西二旗居住区二期土地成交确认书以来，分别与北京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及其补充协议，以及与北京科技园建设（集团）股份有限公司签订的土地开发建设协议。现将土地协议执行情况分述如下：1.国有土地使用权出让合同执行情况