XXXX年酒泉某地产项目策划建议书

酒泉项目设想2四川东嘉投资有限公司2一、项目所在地酒泉区域概况1.1、地理位置——现代丝绸之路必经之地酒泉位于甘肃省西北部，地处河西走廊西端，东接甘肃省张掖市和内蒙古自治区，南接青海省，西接新疆维吾尔自治区，北接蒙古国。最具人气的西部旅游城市之一，拥有敦煌莫高窟、月牙泉、西汉胜迹、大法幢寺、酒泉卫星发射基地等景区。酒泉矿产资源丰富，全区矿藏种类多，储量大，品们高。全市人口110万。市区人口40万.1.2、交通——以陆路交通为主，对外辐射范围较小航空——每周2、周5有班机飞兰州、敦煌铁路——每天有开往兰州、乌鲁木齐等城市的火车，可转到全国公路——312国道贯穿全境。每天多次班车开往敦煌、张掖等城市1.3、气候状况——气候干旱降水少，蒸发强烈日照长，冬冷夏热温差大，秋凉春旱多风气温——年均气温3.9-9.3℃风向——全年主导风向是西南风，其次是东风和西北风日照——年平均日照时数为3056.4小时,日照百分率平均69%3四川东嘉投资有限公司3小结：1、酒泉地处西北地区交通要道，对外交通主要以陆路为主，辐射范围较小，典型的内陆型城市。整个地区人口110万，市区人口40万，该地区气候干旱、风沙多、日照强、温差大。从酒泉所在的地理位置和气候条件上看，该地区房地产开发在大的自然环境上有所欠缺。2、在人口规模上，酒泉只相当于东中部地区一个县城规模人口，在地产开发过程中需与东中部地区县城地产开发相比较。避免发生与当地需求相背的项目形象定位、项目产品定位等。3、要仔细研究调查酒泉地区房地产市场需求，把握市场动态。全方位的对项目进行可行性论证。4、在西部大开发的大环境下，西部欠发达地区的经济和人民生活水平都有了大幅度的提高，缩小了与发达地区各方面的差距。房地产开发更是表现明显，存在市场机会。4四川东嘉投资有限公司4二、区域经济2.1、国内生产总值——整体经济发展态势良好、保持高增长率国内生产总值整体稳步向上。全市国内生产总值保持在15%的增长率，历年均高于全国平均增长率。2007-2011酒泉国内生产总值010020030040050060002468101214161820生产总值（亿元）增长率（%）生产总值（亿元）218.5273.7321.1405482增长率（%）13.313.714.71815.5200720082009201020115四川东嘉投资有限公司52.2、固定资产投资及房地产开发投资——固定资产投资增长较块2007-2011酒泉固定资产投资及增长率01002003004005006000102030405060708090100固定资产投资（亿元）增长率（%）固定资产投资（亿元）116157.2300.2438.6563.9增长率（%）2535.59146.128.6200720082009201020112007-2011酒泉房地产投资及增长率0510152025300102030405060708090100房地产开发投资（亿元）增长率（%）房地产开发投资（亿元）69.511.61425.8增长率（%）576210328820072008200920102011固定投资2007年以来稳定在25%以上，增速快，其中以风电项目为主要投资项目。房地产开发投资波动较大，以2008年次贷危机引发2008-2009年房地产开发投资增长率减小，但2010开始回暖、2011回暖明显。后市地产开发行情向好。6四川东嘉投资有限公司62.3、消费能力——全市消费能力稳步增长，消费数额超百亿2007-2011酒泉消费品零售额及增长率0204060801001200510152025消费品零售额（亿元）增长率（%）消费品零售额（亿元）51.662.573.387.6105.2增长率（%）17.221.221.319.520.220072008200920102011酒泉社会消费品零售额逐年增加，2011年首破百亿。整个酒泉消费品市场较为繁荣。社会各阶层消费欲望较高。7四川东嘉投资有限公司72.4、人均可支配收入及消费性支出图例2007-2011酒泉城镇人均可支配收入及消费性支出0500010000150002000002468101214人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）人均支配收入增长率（%）人均消费支出增长率（%）人均可支配收入（元）1126912437137051510417265人均消费性支出（元）95249687100501213913250人均支配收入增长率（%）1211101112人均消费支出增长率（%）12811.512.413.220072008200920102011酒泉城镇人均可支配收入、消费性支出稳步增加，消费活跃，消费意愿较强。8四川东嘉投资有限公司8小结：1、酒泉市经济发展环境增长稳定良好，固定资产投资增长较快，投资热情较高。年增长率都高于全国平均水平，城市发展较好、较快，最直接的表现就是酒泉人民的收入和消费都逐年增加，且增加率都保持在平均12%以上。消费意愿较高，整个城市经济发展较好，满足房地产开发的基本要素之一。2、在该市近年房地产开发投资情况上，我们可以明显的看出，地产投资增长明显，2011年更是达到88%的投资增长率，整个城市地产投资热情较高。地产开发环境较好，说明有大量的市场需求。也满足地产开发基本要素。9四川东嘉投资有限公司9三、区域房地产市场3.1土地供应情况酒泉市2005-2011年6月土地供应面积表（单位：㎡）类型2005200620072008200920102011住宅5346.5281423.3453954.5352887.1商业26533.865189674626.82284327142945工业58493.8300083632.9160143232614737408242综合8347691884其他159773237949497217136998744079110酒泉市2005年1月至2011年6月，总供应土地15176408.21㎡，其中住宅1093611.55㎡占7.21%，商业580359.4㎡占3.82%，商住综合175360㎡占1.16%，工业12416173.83㎡占81.81%，其他910803.43㎡占6%。113.2商品房竣工情况2005-2011酒泉商品房竣工量及增长率0102030405060-100-50050100150200250300商品房竣工量（万㎡）增长率（%）商品房竣工量（万㎡）20.3324.49.7634.1739.2342.8553.3增长率（%）20-6025014.811324.6200520062007200820092010201112四川东嘉投资有限公司123.3商品房销售额情况2005-2011年酒泉商品房销售额及增长率0510152025020406080100120销售额（亿元）增长率（%）销售额（亿元）3.83.924.55.77.211.2723增长率（%）314.826.626.355102.72005200620072008200920102011133.4商品房销售面积情况2005-2011酒泉商品房销售面积及增长率010203040506070800102030405060708090100商品房销售面积（万㎡）增长率（%）商品房销售面积（万㎡）14.215.516.520.424.547.0975.33增长率（%）9623209259.95200520062007200820092010201114四川东嘉投资有限公司143.4酒泉房地产市场产品类型根据调查酒泉主要商品房类型为多层、小高层为主、高层为辅。缺少高端产品线，如：（独栋、联排、叠拼、双拼）别墅、花园洋房。酒泉房地产市场开发商水平较低。酒泉现在市场均价在3500---5000元/㎡之间。楼盘名称均价（元/㎡）建筑形态推广卖点振华金三角3900高层、多层突出首席高层群落巨龙御园3400多层突出城市优质生活样板区世博花园3500小高层、多层突出生态洪洋世纪名城4100高层突出位置优越富康凯旋宫4300高层突出位置和项目配套15四川东嘉投资有限公司15小结：1、酒泉房地产市场因其特殊的地理位置和气候条件，整个市场主要是以满足本地内需型市场（第一次购房、第一次改善型购房）为主，根据2011年10月26日中国共产党酒泉市第三次代表大会上马光明的报告数据：“未来5年，城市人均居住面积由21.7㎡增加到30.8㎡.”5年时间人均增加了9㎡.如按现在酒泉城市人口40万计算，在人口增加量不变的情况下，2011-2016年，约需增加新房面积360万㎡。2、近年酒泉房地产市场快速发展，2005—2011年政府共出让的住宅、商业用地约167万㎡（2504亩），商品房共竣工面积223.7万㎡，商品房共销售面积约213.52万㎡，市场出现供少需旺的态势，2008-2011年间出让住宅、商业用地较少，竣工量增长率平稳，按现在酒泉政府的供地频率量，预计2011—2016年间酒泉住宅市场推出量将不能满足市场需求。公司取得北大河地块，在2012-2016年开发期间正赶上酒泉房地产市场需求旺盛，但市场又供应不足的地产黄金时间段。机会较好。3、经过对酒泉房地产市场了解，对酒泉项目有了初步的开发环境认识。别墅（双拼、叠拼、联排）、花园洋房产品是市场空白点，有一定市场机会。但是整个酒泉消费力水平能否支撑别墅、洋房还需进一步调研。16四、项目概况项目地块位于酒泉市北大河以北面，西至酒泉工贸中专，东至北大河大桥，紧邻大法幢寺，项目用地分为法幢寺东、法幢寺西、法幢寺南，总用地面积35.48公顷。4.1项目地块位置174.2项目地块所在地城市发展规划酒泉城市发展定位为：”一心、二翼、二带、五区”.项目地块所在地属于“二带”规划上。“二带”主要是指酒泉城市发展中两条结构性生态景观带。如左图的蓝带和绿带。项目地块所在地有良好的政府规划背景，有开发高端项目潜质资源。项目地块18四川东嘉投资有限公司18•优势•威胁•机会•劣势1、位于酒泉市规划的生态景观带上2、有法幢寺人文旅游环境资源3、有便捷交通网络4、有一线北大河河景资源1、生活配套较差2、企业品牌知名度不高3、受滨河北路噪音影响1、酒泉缺乏富人区和高端休闲湖居项目2、北大河北岸改造渐热，地块价值容易增长3、酒泉中高端消费力稳步提升1、国家对地产行业的调控政策因素影响大2、酒泉城市规模相当于东部县级城市，地产开发需谨慎。4.3项目优劣势(SWOT)分析19四川东嘉投资有限公司19五、项目规划建议结合项目SWOT，现提出如下建议：20四川东嘉投资有限公司205.1项目建筑风格建议跳出现有酒泉房地产市场建筑风格，采用社区识别性强、线条优美、质感细腻、彰显尊贵感的ARTDECO欧式风情建筑21四川东嘉投资有限公司215.2临路沿河面商业建议采用广场+退台+街区模式广场：广场不但可以给消费者提供休憩和观赏的空间，而且可以通过在广场举办丰富多彩的表演活动，吸引消费者的主动参与，使人们乐于在此逗留时间，刺激人们的消费行为，提高商业物业的购买力。在广场上种植花、草，布置小桥、流水、廊道、坐椅等，最大限度地为消费者提供一个休憩、观赏和交流的空间，其最终目的就是要让消费者在此停留尽可能长的时间，刺激消费者的购物行为。以项目每期人行出入口其中一侧做小型广场。22退台：二层退台商业，形成叠式景观的体验式商业，用退台走廊和空中连廊将首、二层商业巧妙的连贯成一体，任何区域都人流不息，昭示性极强，在建筑造型上，采用退台式的处理手法，不仅可以开阔视野，而且可以充分利用退台的空间营造观景休闲场所，给消费者营造健康、舒适的休闲空间，把临河面商业价值最大化，同时使得临河面商业多样化，结合项目所在北大河南北两河岸景观，使得项目成为酒泉旅游观光休闲新兴区。23街区：制造良好的商业气氛，吸引人气，商业价值最大化。由于项目地块紧邻滨河北路，内缩空间有限，为了不影响小区内部景观及建筑布局，同时也为了街区噪音不影响小区内部。