沂南房地产市调报告

沂南县古称阳都是三国时期著名政治家、军事家诸葛亮的诞生地，也是唐代著名政治家、书法家颜真卿的祖居地。史载:“阳都，临沂之上游，英贤辈出，烟水之胜，轶于江南”。全县总面积1774平方公里，辖17个乡镇，980个行政村，90万人口。沂南县基础设施完善，投资环境良好，区位优势明显。境内公路四通八达，京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过，205、206两条国道纵贯全境。沂南县山川秀丽，物华天宝，矿产资源丰富。现已探明9大类36个品种，其中石英砂岩、石灰岩、河砂、“中国蓝”花岗岩、白云岩、萤石、黄金、地热等为优势资源。沂南县工业基础雄厚。拥有电子、机械、化工、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等20多个行业，产品近80个系列9000多个花色品种，有30种产品获国家、省、部优称号。清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。全县有上市公司2家，11家企业通过了ISO9000质量体系认证。沂南县旅游资源别具特色。这里有以国家级重点文物保护单位北寨汉墓群为代表的文化古迹系列景点，有以彩蒙山和孟良崮国家森林公园为代表的自然景观等旅游资源。“文韬武略、红色风情、绿色江南”浑成一体的旅游格局别具特色。沂南县城总括1.沂南县41个项目集中签约，16个项目集中奠基，14个项目正式投产，总投资额达200.4亿元。2.沂南县岸堤镇依据“高标准规划，高起点发展”的原则实施镇驻地改造工程。聘请市规划院对小城镇建设进行高标准设计规划，筹措资金1800余万元开工建设了延安路、抗大路和育才路，卫生院综合楼，岸堤中学办公实验楼等几处重点工程，同时拆迁房屋4500平方米，开发建设商贸楼1.2万平方米，小城镇建设初具规模。3.农村居民和乡镇工作人员到县城买商品房，政府每平米补贴200元。”近期，山东省沂南县政府出台了《关于鼓励农村居民进城购买商品住房的意见》(以下简称《意见》)，对购买小高层、高层商品住房的中低收入家庭，在县财政给予每平方米200元补贴的基础上，允许有条件的单位给予每平方米100-200元奖励，或给予适当的物业管理费用补贴。4.沂南县突出重点加快推进农村住房建设和危房改造。今年以来，我县以城中村、乡镇驻地村、中心村建设为重点，确定规划建设新型农村社区31个，首批启动21个示范点建设，实现整村迁建5680户，力争用3—5年时间，基本完成全县新型农村社区建设全覆盖。在售楼盘分析——壹品龙都重点类比楼盘1：壹品龙都分析指数：品质、建筑风格、地段、配套地址：地处振兴路与历山路交汇处的人民广场整体介绍：项目分两期开发，共五栋楼，500余套房子。一期开发一栋楼21层102户，今年六月分交房，二期具体未规划。项目规划（黏性营销）制胜点：1、意外：21层短肢剪力墙结构，美心高级防抢防盗防火门，实德塑钢窗+双层中空玻璃，双回路电气系统，西子奥的斯电梯。2.情感：堪称沂南建筑最好的房子，也是沂南第一高层，开盘时优惠活动交两万顶三万。3.简约：沂南地标建筑。4.可信：开发商为沂南当地泰通置业有限公司。5.具体：好地段、好品质、好户型、好舒服、好配套绿叶配红花：衬托沂南地标性建筑的就是下面1—4层4100平米的商业配套，一层1000余平方，整体出售，是沂南又一大型商场的争抢点。销售方案：1.购买一到四层，4100平米，5000元/平米，2.购买一，二层，2200平米，7000元/平米。76米高空欧式建筑花限购令的影响：1.当地户口一套房首付30%，银行贷款利率不变。2.当地户口二套房首付50%.利率上浮20%。3.外地户口按二套房计算。在售楼盘分析户型分析：三室两厅两卫南北通透，是本项目的主力户型是本项目最小的户型两室两厅，面积适中但南北不通透且厨房在房子正中间，影响风水且影响次卧室。面积适中但客厅不朝阳，南北不通透，厨房位置不理想。一期于2010年4月份开盘，到目前剩余房源12余套，主要集中在13层以上，开盘时均价2200元/平米，现在最低13层2845元每平米，最高20层3465元每平米，21层为复式层价格在3200左右，每层相差60元。无集中供暖，壁挂炉式暖气，天然气等开口费客户自己缴纳。物业费0.8—1元米平米。有车位3—4万一个，租价格未定，无储藏室。在售楼盘分析在销售楼盘分析项目配套展示小区配套：项目有一至四层的商业配套，将来也是大型商场，酒店等聚集地。周边配套：南边紧邻人民广场，靠近沂南汽车站，还有金华大酒店，东方购物广场，德克士，沂南中医医院，沂南成福医院，中国银行等围绕四周。优势：1.位于沂南县政治，经济，文化核心区域，交通便利，商业繁荣，生活便利。2.精规划，精选材，精施工，三精制造高品质沂南地标建筑。3.周边学校，餐饮，娱乐集中附近，生活配套齐全。4.小区建筑风格新颖，21层高空俯视身份，造就壹品龙都高升值潜力。劣势：1.项目还未完全成型，下边商场落户后可能会一定程度的影响到上边的居民生活。2.高层建筑，面积偏大，户型单一，公摊面积大。3.限购令出台，外地人购买受到一定的影响。开发优劣分析在销售楼盘分析在售楼盘2：悠山美域（富贵园）指数：地段、环境、规模项目地址：位于沂南县汉街中段西侧广播电视局北技术指标：项目总占地150余亩，分三期开发，现销售二期三期，容积率：绿化率：35%以上。项目规划（黏性营销）制胜点：1、意外：150余亩大规模社区，临山而居，靠近汉街诸葛亮城。2.情感：双气三线，免两年物业费，地暖，独立车库。一次性优惠总房款5000元，3.简约：与公园为邻，与生态为伴。4.可信：日照市金鹏房地产开发有限责任公司，一期已经交房入住。5.具体：西邻诸葛亮公园，诸葛亮城也正密集建设中，汉街商业日益完善中，全县首家集居住、休闲、娱乐、养生为一体园林大型社区。户型展示在销售楼盘分析三室两厅一卫，小区主力户型，102—150平米之间。两室两厅105平米。154平米，四室两厅两卫所有户型南北通透，大落地窗，高度采光。在销售楼盘分析产品介绍：小区共分三期开发，一期9栋楼于去年5月份交房入住，当时销售时均价在1700元左右。二期15栋楼，三期13栋楼，另外还有12栋别墅有规划但具体数据未出。现在正销售的是二期，三期。二期于去年9月份开始销售，目前剩余房源20%，今年10月便可交房入住，三期剩余房源80%，于明年5月份交房。全为5层的多层楼房，一楼不带院最便宜2200元左右每平米，三楼最贵2380元每平米，五层赠送阁楼。双气三线，地暖，开口费客户自己交，物业费前两年免。车库1800元每平米，储藏室1300元每平米，二者必选一。付款方式：1.一次性付款：总房款优惠5000元2.银行按揭：总房款优惠2000元（一套30%，二套60%，利率上浮20%）3.分期付款：总房款优惠3000元。优势：1.诸葛亮公园，诸葛亮城两大沂南标志性地区为其服务，分享汉街一条街的繁华与便利。2.大规模社区，低密度，高绿化率，70年产权，紧邻天然氧气吧环境优美。3.周边配套齐全，集休闲娱乐生活为一体的居住圣地。劣势：1.位于沂南县城西，而沂南的发展方向向东南，未来发展空间有限。2.户型面积偏大，两居室户型少并面积大.开发优劣分析可类比竞争楼盘分析小区配套：与公园为邻，与生态为伴。全县首家集居住、休闲、娱乐、养生为一体园林大型社区，会所/多功能网球场/中心幼儿园/健身广场/管家式贴身物管/地暖、天然气分户控制，造就成熟人文社区。在销售楼盘3：贵和源竞争分析指数：品质、物业类型、规模整体概况：占地10万平米，容积率：绿化率：34%地理位置：沂南县振兴路中段（县公安局东侧），贵和源整体概况在销售楼盘分析项目规划制胜点：1.意外：智能化安全系统，名牌家居建材用料，江南园林设计风格。2.情感：用最自然的方式享受自然。3.简约：品牌建筑，品质生活。4.可信：沂南县阳都房地产有限公司开发建设，房易全程策划。5.具体：交通便利，生态居住，建筑品质，现房发售。产品介绍：项目分两期开发，一期10栋多层已交房入住，当时均价2100元每平米，现剩余个别阁楼价格在1900元每平米左右，二期两栋小高层，共11层，面积从101到190平米不等，均价2600元每平米，在2400—2800之间。现剩余50余套房子，现场最高优惠60元每平米。楼层差价在60元左右。交房毛坯房，地暖，开口费全免。沿街有商铺，上下两层，一期的已经卖完，小高层的还未开始销售，面积在200—300平米之间，售楼处称价格在8000元每平米，怀疑很大。160—190平米四室两厅两卫101—120平米三室两厅一卫，主力户型在销售楼盘分析贵和源优势：1.交通便利，出行畅通自如。2.成熟社区，周边生活配套齐全。3.江南园林设计风格，体现涵养健康生活。4.建筑品质，彰显最贵价值，随着社会大东进，升值潜力无限。劣势：1.在同等地段价格偏高，面积大。2.商铺价格高，使得商业配套进驻慢，小区配套跟进不及时。开发优劣分析在销售楼盘分析贵和源在销售楼盘4：康宁居竞争分析指数：环境，品质，地段项目概括：康宁居为沂南县星港房地产开发有限公司开发建设。绿化率：37%。项目共分两期开发，一期8栋多层，现已销售完，但是均价2000元每平米最高价2300元每平米，二期共25栋现只开发7栋，是11层的小高层，政府团购了5栋楼，现只销售两栋，具体价格未出，有储藏室，有车位价格未定。只有两种户型116.118的三室两厅一卫。项目地址：沂南县人民路与正阳路交汇处。在销售楼盘分析118三室两厅一卫116平米的三室两厅一卫优势分析：1.位于沂南城中心，交通便利，周边生活配套齐全，随着城市向东发展，升值空间会越来越大。2.北临县政府，周边政治气氛浓厚。3.项目规模大，现代简约风格，令人徜徉其间，享受生活高品质。劣势分析：1.户型单一，客户选择余地小。2.项目规模大，但周期长，使得前期入住的客户生活受到一定的影响。双层空中玻璃、名牌地暖、保温墙康宁居在售楼盘分析销售尾期楼盘1：安福花园分析指数：品质、建筑风格、配套项目地址：位于朝阳路与振兴路交汇处南200米路西。整体介绍：小区共三栋楼，分两期开发，两栋楼一梯三户，一栋楼一梯两户，共130余套房子。产品介绍：1.三栋小高层共12层，顶层为花园复式洋房。平层的面积在99—170平米之间，从2009年开始销售，二期2010年销售时均价2230元每平米楼层差价在五六十元左右。复式面积在150—210平米不等，价格2700元每平米，是小区中最贵的价格，目前剩余2套。住宅产权70年，贷款二套首付60%，利率上浮10%，储藏室1200元每平米。在销售楼盘分析在销售楼盘2：望景嘉苑（望景大厦）指数：地段、配套、形态项目地址：位于沂南县历山路与振兴路交汇处金华酒店对过技术指标：项目是由日照望海房地产开发有限公司开发建设，物业公司为下属的日照望海物业管理有限公司，房易地产全称策划。项目总建筑面积2万平方米，分两期开发，一期多层，二期小高层。项目规划：以百分之百得细致，创百分之百得品质1、坐拥城市核心地段，集交通，商业，娱乐，人文，教育等一体，生活配套非常之完善。2.高品质建筑，成就信赖品牌。3.优质物业配套，给业主一个温馨，舒适，安全的居住空间。4.户型设计简洁明亮，通风效果好时时享受清新自然和勃勃生机。产品介绍：一期多层共多少栋？几层？户型从多大到多大，现剩余房源多少？均价是多少？最高价是多少？二期共房源多少？多少层，现剩余房源多少？面积从148到176平米之间.下面的商品产权归开发商所有，不对外出售。楼上楼下一套65平米年租金3万元左右。双气三线配套，辐射地暖，东芝电梯，超大景观阳台，车库，储藏室？项目周边配套：1.学校：实验三小、双语幼儿园、声乐幼儿园、沂南三中、沂南五中。2.购物：农贸市场、东方购物广场、桃园超市、金华大酒店。3.金融：中国银行、农业银行、信用社、中国人寿、外贸局、中国移动营业厅。4县医院相隔两个路口。劣势分析：1.户型太单调且面积偏大。选择余地小。2.小区自然景观少，缺少了一块天然的养生平台。万豪佳苑分析指数：形态，地段，品质地理位置：位于历山路与祥和路交汇处（东