北京尚街商业项目市场定位及招商战略定稿-61PPT

尚街市场定位及招商战略建议本次提案主旨1：总结招商推进中的问题，统一招商思路尚街目前的问题1、规划方案没有最后明确；2、招商方案、租赁方案、优惠方案、租赁协议/合同、品牌确认等招商政策和文件没有确认，招商方向不明确、推进速度慢；3、主力店深度谈判受阻；4、撞客问题出现，招商谈判复杂化，影响招商战略的实施。问题的根源策划统筹的缺位是导致招商缓慢、推广理念不能统一的根本原因因本项目是采用非独家招商，会面对众多分销代理，要协调好各方的招商客户，一定要有一方总策划统筹的角色，按既定的策划方向统一推进。尚街现在的招商情况1F流行餐饮精品主题百货类综合服务前期按以下两种主力店方案同时推出市场：第一方案（百货类）：主力店面积小（建筑面积约2900平米）使可持续洽谈的知名百货品牌较少第二方案（数码电器类）：永乐、大中、国美、赛博等有积极洽谈意向价格反馈约2.5元-3.5元/平米/天，含管理费）主要是因（主力店）经营面积较小限制了营业额的提升空间具体主力意向客户名称面积平米平米日租金元（建面）晨曦百货3500平2.8先锋百货:3500平，3.0国美电器3000—10000平2.5永乐家电5000---10000平3365折扣2000—5000平2.5盛兴购物2000—5000平—物美15000以上2-3大中电器5000---10000平2.5-3上品折扣2000—5000平动感963000以上综合配套区意向客户名称面积平米平米日租金元（使用面积）光大银行600使用套内8元好邻居80-150使用4-5其他意向客户：乐豪斯咖啡、西提岛咖啡２F主题餐饮美容美体美发甜品店流行餐饮流行餐饮意向客户名称面积平米平米日租金元（使用面积）出云日本料理4006.5金水谷茶餐厅3007上岛咖啡4005好伦哥批萨2004.5永和大王250使用6呷哺火锅200---300使用6真功夫200使用7面爱面70-100使用5源霖屋70-80使用6棒约翰200使用6流行餐饮区名称面积平米日租金元/平米（使用面积）香港火锅十八变200--300使用5.5—6.5元洋洋涮锅200坪5-6靓岛涮锅200坪5-6天多涮锅200坪4-5意向客户;金都、馋酷、妙味、鹿岛（涮锅）主题餐饮区名称面积平米平米日租金元（使用面积）沸腾渔乡1000坪未复山城辣妹子800--1000坪3元T6火锅1000坪，未复金山城1000坪，未复意向客户：汉拿山、百万庄园、山水间、眉州东坡美容美发区名称面积平米平米日租金元（使用面积）诗婷200---400坪使用4元柔婷200坪4元今日100坪使用3元芙蓉工坊美发200坪使用5元飒絮美发、剪意人生美发、星座美发、欧莱雅沙宣美发项目业态划分３F上岛、季诺、五月花、男孩女孩到家尝、大时代负一楼意向客户名称面积平米平米日租金元（使用面积）大中电器5000--100002-2.5元动感962000--3000坪使用2.-2.5元浩沙800使用起2元新视界娱乐3000坪2.5元上品折扣2000--3000坪2-2.5元其他意向客户：国美、青鸟、中体倍力、权金城、冠军超市、法宝超市其他服装零售客户DescoursNAUTTCATantPowerElle鄂尔多斯派克兰蒂百图BETUSODATHeMe狮比地（德国）暇步士、爱世克斯拉迪奥罗旗文兰纳帕佳佛罗伦第五元素庄姿妮OrenmentVieS·Qliver海云妮卡蜜儿乔登舶特唯尔黛安芬婷美阿迪、耐克、锐步、匡威卡宾虎豹季候风跑跑店/潘多拉T·B2佐丹奴MaxMaoa柯亚卡U·W·N/U2/G2000水芙蓉衣恋堡狮龙、诗帕高三SPRIT顺美KLOVA酷、耐克360、Jocky淑女屋庄子皮衣（北京）SNOOPYJNE、苹果MARCCAIH鲨鱼意赛蒙李宁MD·萨娜KOKAWAFiifvzass/格瑞斯汤姆·泰勒G-STAR殴迪芬Dunhill(登喜路)Coolor18/Killch/Weekend/Oxgen/Jessica/MisssixtyMARLELLAROSATI彭德顿依文衣本色、YOYOBOBO、水红ODBOGERMANY奥玛·夏瑞夫报喜鸟艾格、艾格周末、艾格Sport阿曼琪巴比伦薄涛汤尼威尔（台湾）T·M红袖坊木真了百秦C&J诺贸ACROSIER逸菲皮尔·卡丹MORGAN箭牌丽莱时装法路易娜白领Innet、盖世威、美丽宝、CAT牛仔酷马克·花菲金狐狸维斯凯模糊店翠影红霞江南布衣贝纳通美丽人生汤尼威尔翠贝Sinair西纳儿卡萨NAUTTCAFAGE真维斯筝五木西装碧琦PIKO、苏格兰飞人清新草女士衬衫庄姿尼范怡文罗宾汉/MORU/SSAM登乐美服装店蓝地·博奴杰斯Sidaout/吉普/圣大堡罗TI&M浅秋筝新百伦蒂琪靓人坊上海徐匡威（泰吉达代理）蓝地/博奴杰斯蓝蝙蝠/LAZYBATS流行舍361运动迎政迪可服饰（DECO）TOMBOY新百伦、彪马、哥伦比亚、AND1萨浓MOISELTE(慕诗)爱戴康彪马、JASPORT、鳄鱼、Skecher、暇步士依梦MAXSTUDIO黛英UMBRO/哥伦比亚/彪马圣格雷丝Sandwich韩菲斯新思路/奔彪枚而美/DI·V木真了Coolor18/Killch/Weekend/Oxgen/Jessica/MisssixtyKEMANMICKY/维尼熊芬瑞（FENROI）百秦C&J诺贸阿布贝纳瑞拉歌力恩（ELLASSAY）天意MinXNORMORE银河梦诺琪（NOCHI）FA:GE菲杰ID·Fix诺帝卡可可尼例外（EXEPTION）诗凡诗菲迪雅斯靓人坊莎娜衣本色、水红蓝礼小屋依瑶米兰季候风MISK海云妮乔夫Jank&JaneHUAXIN新佰伦葛莱娣索玛·夏瑞夫阿龙ONLY依丹诺斯匡威雪儿THEME千色坊Veromoda地361度运动G2000/U2米茜尔登喜路宝姿白领科蓝EV/EVCODERpozo璐易宝龙玄色衣裳三SPRIT卡利亚里FIFIZASS巴萨利奥老人头、皇家绅贵登乐美衡韵碧可姿妮华萨琪龙奇士天宝儿贝拉维拉淑女屋BETU绮丽人生艾捷平方圣格雷丝方子依妙卡秀菲荷明顿帝琪萨浓ZOLLECT.PAES罗曼BOSSWanko/Veeko法路易娜维温浩沙TITICK纳帕佳NORRYPOCK露黛尔DIADORA柯罗芭雪儿TantPowerElle宝盛道吉X/MHboy（美公子）Vesa's葛莱娣ACROSIER柯亚卡斯科菲德LEVIS布言布语简·凡清新草女式衬衫酷、耐克360、jocky彪马爱特爱天润花艺动感公司佰俪卡宾枚而美克利亚诺五色风马吉利艺佳翠贝卡顺美ELLE、SPEEDWELLSNOOPY圆领部落伊太利屋Cipres/marymiariaSIDEOUT\圣大堡罗、吉普依可爱意赛蒙时尚小鱼儿雅莹拉维妮娅JIVE、苹果阿桑娜鲨鱼韩国女人屋FITTING格子廊盛诺迪时尚驿站芭蒂娜ebase欧迪芬应大皮装肯麦专卖店沐兰酷/KOHIE黛安芬雪福人男装专卖店雪歌马克·华菲米奇、维尼熊米兰登秋水伊人谨儿掂爱格EXR遇顺红麻草衣坊卡特蒙拉皮尔·卡丹贝拉维拉黛琳夷娜华伦天奴PORTS男宝姿哈森、卡迪娜阿勤锦卓妮华伦天奴花花公子V-one/V-onestudio/V-onejcane莱达依秀秀丑妹多美姿AXARA东方世纪元依丝卡梦E动服装金狐狸T恤、川尼贝蒂内衣佛罗伦都鹏德姿5th\street凯思威尔顿E·I·S百城汇卓莱ST\汝帛金萨蒂、娇蓝、文丹妮璐嘉儿梦特娇裔天骆豪联邦登喜路铭珂手工坊梦码妮迩古歌查理王好孩子沙驰欧时力五线谱/朝峰香港安慧子叮噹猫胡里奥艺之卉AND(ONE)\Rrince可可尼莎菲尔松明坊本色卡索（castle）布衣青裳米奇妙哥弟百媚服饰薰奈尔（vannel）梵迪加巴布豆薄涛粗线条youareyou汤尼俊士本卡拉爱德康木易坊伊斯佩尔MAX&CO水孩儿我们的招商策略原则：主力店先行，次主力店同步跟进，随后再主动选择中小散户。尚街的策略：以主力店牵头，次主力店围合式推进。（通过东面主力店；负一楼次主力店；西南面1-2楼品牌餐饮；三楼特色餐饮和食街，从四同时向中间围合推进，先确保四面人气循环流畅，其他的商家自然信心倍增）。战略优势在主力店招商基本落实后，先快速消化劣势楼层（-1F和3F商铺）主力商户招商同时积累客户需求欲望，为后期价格谈判增加筹码起头艰难，但后期招商将是顺水推舟、势如破竹有利于租金走高招商目标4月份落实主力店和次主力店，约完成招商面积30%5月份继续落实次主力店，约完成招商面积40%6-7月份落实主要品牌客户，带动其他散户陆续签约，约完成招商面积60%8-10月招商和客户进场同时进行，约完成招商面积80%10-12月进入招商末期与开业阶段，完成招商面积95%以上。本次提案主旨2回顾以前的定位理念，总结前段推广中的反馈信息对尚街定位及策划思想重新进行一次提炼和细化1、如何进行市场定位？2、定位如何体现？3、商业业态如何规划？4、策划思想如何执行？几个关键点：需要了解三方面的市场消费客群竞争对手产品消费客群核心商圈：1.5公里半径常住人口20万人基本商圈：3公里半径内常住人口35万人辐射商圈：东部通州区域常住100万人口机会商圈：CBD区域目标消费群客群定位原则立足周边社区——确保有稳定的消费群体，培育市场辐射吸纳北京市场的目标客源——以较高的市场形象出现，从而提升项目档次、知名度和影响力名称均价（元/㎡）总建筑面积*（㎡）入住时间朝阳园1100美金27万2003.10甘露家园45004万2001.12.31丽景馨居44002.5万2002.12.31青年汇560032万2006.3朝阳无限580023万2004.12珠江罗马嘉园（二期）7200（精装）41万2004.08朝阳嘉园588015万2005.7.1国美第一城5000左右100万2006.4青年路小区380075万2000.12蓝T公寓45008万2003.7白领家园55009万2004.12兴隆家园510060万2004.12华坊易城548050万2005.6总规模约450万平米尚街周边3公里范围内社区概况：客群特征•追求时尚、有个性、有品位•要求商品种类丰富、餐饮多样化、休闲娱乐消费点有独特的风格•重点考虑购物环境、服务、商品质量、价格等几大因素•居住人口密度大•平均年龄年龄25—40岁人•学历本科以上高素质人群占63%•人均月收入5000—8000元•年轻白领、商务人士及港澳人士占很大比重居住群体主要特征消费习惯及倾向目标客群消费习惯及倾向是尚街定位的基础要求名称规模经营模式主要业态目标客群华堂商场3万㎡百货超市、服装、电器、餐饮等周边居住、办公中等收入人群苏宁电器2.5万㎡专业主题商场电器、数码、餐饮周边居住人群易初莲花2万㎡大卖场生活用品、生鲜周边居住、办公人群韩SHOW2.5万㎡百货、专卖店、精品店超市、韩式服装、餐饮、数码等CBD东北区消费客群财满街4万㎡商业街服装、餐饮、休闲周边居住、办公人群白云生活广场3万㎡购物中心餐饮、服装、健身周边居住、办公人群珠江罗马意大利名品街精品店、专卖店周边居住、办公人群住邦20002万㎡商业街服装、餐饮、专卖店周边居住、办公中等收入人群国美第一城14万㎡商业街服装、餐饮、精品店、休闲娱乐周边居住人群主要竞争项目•缺少特色高档消费场所•缺少中高档特色餐饮、服装、娱乐休闲等业态•本项目定位要区别于已有商业类型、业态、档次和在建竞争商业项目定位，体现本项目特色及竞争优势•餐饮类27%，大部分为低档中式餐厅•服装类30%，主要面对低消费人群•娱乐休闲5%，大部分为中低档消费场所•因有市场空缺，财满街、韩SHOW、住邦2000等项目目标定位中高档周边商业业态分析市场空白点竞争分析找出市场的空白点我们的产品：尚街已论证得出：社区型商业首要功能是满足周边社区居民及商务人士基本客群的消费需求•中高档消费场所，且特色鲜明•良好优质的服务与管理幽雅休闲的购物环境•一脉传承，港式风格•商业业态突出百货类、餐饮类及服装类、娱乐休闲类•统一的运营与管理•属于社区商业类型•北京港式公寓第一品牌•拥