北京海淀区住总西三旗项目逆市清盘策略_219页_XXXX年

住总西三旗项目逆市清盘策略满江红提供2010年7月政策解读及市场分析今年国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。打击高房价盘点2010年国家调控房地产政策保障房用地计划：3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。78家央企退出地产：3月18日，国务院国资委明确提出要求：除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。国19条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。政策解读及市场分析首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。七折利率优惠取消：中国银行2月3日向《经济参考报》记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并给出官方解释：为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，中国银行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。改善性住房优惠收紧：2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。政策解读及市场分析存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。《住房保障法》起草：1月29日，清华大学法学院教授王振民透露，我国已经开始起草《住房保障法》，明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。与此同时，各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。政策解读及市场分析保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价”。政策解读及市场分析明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国，这是物业税“空转”试点工作6年多来迈出的一大步。此前，在去年12月14日的国务院常务会议上,房地产行业调控再度成为决策者关注的问题。昨天传出的这一信息表明,久议不决的物业税开征步伐开始提速，物业税或成为强力遏制高房价的“巨斧”。政策解读及市场分析北京公积金贷款购二套房首付五成,购第三套房将暂停发放贷款2010-5-6同一购房家庭只能新购买一套商品住房，购房人需“报户口”2010-4-30外地人在京购房需出示纳税证明2010-4-30住建部发文经适房禁购二套房2010-4-26国务院发出通知，暂停发放购买第三套级以上住房贷款2010-4-26对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010-4-20探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地的出让价格非理性上涨2010-4-20国四条，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%2010-4-17国土资源部发布规范房地产市场政策的国十九条2010-32010年政策汇总政策解读及市场分析恒大地产同时宣布其全国在售项目将展开85折促销活动，全国性楼市大降价终于拉开帷幕北京多个新楼盘九折促销，开放商不差钱或成误判新政出台后，在25个新取证项目中，有14个项目至5月处在零成交或近零成交状态京4月后半月新房成交仅1套存款准备金率上调后，房地产资金需求愈发迫切地产市值一月“蒸发”3000亿房企竞相境外发债结论：1、史上最严厉的楼市调控组合拳,短时间内难以改观；2、楼市调控后，价格得到明显抑制，通州等地区价格出现20%跌幅；3、新开盘价格已经出现明显松动，三季度房价存在进一步下探的可能；4、二手房成交量相比4月前，下跌80%；5、客户购买观望心理并没有得到根本缓解；政策解读及市场分析禁“酒”令下，对名商实住以及LOFT产品监控甚严，今年5月31日后签订土地出让合同的增量酒店项目，一律禁止分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。至于2010年5月31日前已通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目申请分割销售的，将由四部门组织召开联席会共同审定。而且，今后在交易网上还将增加提示功能，标注是住宅立项，还是酒店或商业立项。对于未获批分割销售的酒店项目，购房人如果购买了单套房源，将无法办理房产证。禁“酒”令分析政策解读及市场分析政策规避禁“酒”令下，对名商实住以及LOFT产品监控甚严；在项目推广定位上，避开“居住”为主的项目形象；独树一帜的产品形象能吸引关注、促进成交；在销售物料上，制作非住宅类的户型图解（附赠改装方案）；销售样本间：打造A,B,C,D（非住宅类）特色功能展示空间；重点：思考本案的区域属性、地缘属性、客户分布；思考：大中关村产业规划区未来中小型企业的需求挖掘；政策解读及市场分析政策形成了本案的3个利好限购令投资转向使得商业项目风景独高禁酒令市场所需绝品系列政策商业不计入购买数量、本案斩获最大投资置业客群分流政策解读及市场分析规避敏感词应对工程验收［巧用词］［样板间］公寓---工坊、工场洗漱间---茶水间大厅---工作间卧室---总经理室3-4个样板间应时而设1.政府验收2.销售使用（SOHO工作室）政策解读及市场分析市场分析篇之一：宏观市场分析同比去年6月，楼市成交下降速度更加迅猛，其中实际成交的期房商品住房成交套数仅相当于去年同期的1/4。根据中国指数研究院统计数据显示，整个4月北京几乎没有住宅土地交易，5月出让的住宅地块中，最终地价也大都比较理性。4月和5月，北京出让土地28宗，土地收益仅为103多亿元，且楼面价也有急剧下滑趋势。政策解读及市场分析市场分析篇之二：中观市场分析区域内可类比项目分析区域外典型物业分析区域属性分析地缘属性分析政策解读及市场分析区域内可类比项目分析首开智慧社宜品上层润枫-欣尚富力桃园北回归线物业公司：北京天鸿宝地物业管理有限公司物业费：住宅2.18元公寓2.38元主力户型住宅89平米2居（A南北通透B纯朝南）公寓50-103平米大开间（全朝南）建筑类型及风格：板楼、塔楼（现代风格）装修状况：毛坯售价住宅19800（70年）位置：地铁回龙观站北侧公寓13000（50年）总建筑面积：20万平米物业类别：住宅、公寓总户数：1500户容积率：3.0入市顺序：共计5栋楼1#已售空，2#已售100多套3栋公寓楼尚未开盘付款：一次性97折按揭99折开盘时间：2010年5月2日入住时间：2011年年底首开智慧社主要卖点：地铁边的全形态青年社区政策解读及市场分析客群来源：中关村、上地、望京区域楼号总套数预定已售套数剩余套数备注1255102450均价21000元/平米242041206173485072356084#楼6月16日开盘，认购且7日内签约98折，按揭99折，一次性94折，均价13000元政策解读及市场分析富力桃园（售罄）项目占地：16万平米总建筑面积：36万平米开盘日期：09年8月容积率：2.25绿化率：30％以上总户数：3200套物业地址：海淀西三旗桥向东建材城环岛东300米路北物业类别：住宅、普通住宅产权年限：住宅70年户型：一居（60-70平米），两居（80-90平米）、三居（130-160平米），三居、四居（180-200平米）建筑类别：小高层板楼、高层板楼、塔楼装修状况：精装修交通状况：西有八达岭高速公路，东北紧邻城铁13号线，规划中的城铁8号线项目特色：地铁沿线,中式地产销售均价：17947元/平方米销售情况：住宅部分已全部售罄，目前在售商铺为95平米户型，均价35000元/平米客全来源：中关村、上地、望京区域政策解读及市场分析项目占地：1.6万平米总建筑面积：3.9万平米容积率：2立项：酒店式公寓产权年限50年绿化率：30%总户数：474套物业地址：昌平回龙观东大街路南，邮局正对面物业类别：住宅、公寓产权年限：50年户型：50至84平米主力户型建筑类别：板楼，板塔结合，多层装修状况：毛坯交通状况：519、441、442、443、428、429、753、853等公交车项目特色：小户型销售均价：13600元/平米销售情况：目前剩余1套4层房源，销售价格17000元/平米客全来源：中关村、上地、市区政策解读及市场分析北回归线（售罄）物业公司：实创物业物业费：3.7元主力户型：43、56平米占总量的80%（43-116）使用率约74%建筑类型及风格：板、塔楼（现代简约）装修状况：精装园林：苏州园林、德式花园水费：商业用水电费：商业用电备注：无天然气售价（40年）均价18000元位置：上地安宁庄西路总建筑面积：3.4万平米物业类别：酒店式公寓总户数：430套容积率：1.91入市顺序：预计1、2、5号楼6月份入市付款：一次性、按揭（无折扣）开盘时间：2010年1月16日入住时间：2010年12月31日宜品上层主要卖点：中国硅谷宜居官邸政策解读及市场分析物业公司：润丰世纪物业费：2.95元主力户型：65、69、70、85平米建筑类型及风格：塔楼（现代简约）装修状况：毛坯园林：无水费：民用水电费：民用电备注：无天然气售价（50年办公立项）16000-17000元位置：昌平东小口镇中滩村总建筑面积：8.7万平米物业类别：办公立项总户数：1080套容积率：3.0入市顺序：1、2、5号楼6月份入市付款：一次性、按揭（无折扣）开盘时间：2010年6月15日入住时间：2011年7月份润枫·欣尚主要卖点：国奥双铁精致不动产楼号总套数预定已售套数剩余套数118000180218033211265180168156政策解读及市场分析区域外典型物业分析首开东都汇首开石榴派亚胜-铂帝公馆7克拉政策解读及市场分析物业公司：嘉宝物业物业费：2.8元主力户型60及70平米2