XXXX某商业地产前期策划报告终结版

【XXXX商品国际交易博览城】前期策划及招商报告OPEN2012年07月18日XXXX地产顾问有限公司我们能做什么？定位思考为什么要这么做？市场分析contents目录我们怎么做？策略思考我们缺什么其他开发商在做什么消费者经营者要什么我们有什么我们能做什么1孝义市要什么政府在做什么我们能做什么？——思考分析篇我们能做什么——思考分析篇contents孝义概况城市发展规划与区域城市结构调查新区发展和规划孝义商圈调查评估及市场专项研究孝义消费者分析孝义经营者分析新区调查、评估与预测城市发展规划与区域结构商贸服务业的政策导向专业市场网点规划布局小结孝义城市概况新区发展与规划孝义商业格局调研评估行政区域划分与概况孝义概况孝义市地处山西中部，吕梁山下，汾河之滨，是一个以煤焦铝铁、建材、农副产品加工和商贸为支柱产业的新型工业城市。市域面积945.8平方公里，1992年撤县设市。荣获“国家园林城市”称号，被评为首批省级综合宜居城市。孝义市行政区划全市辖7镇5乡4个街道2个办事处，379个行政村，21个居民委员会，人口46.8万，其中城市人口21万。7镇：兑镇镇、阳泉曲镇、下堡镇、西辛庄镇、高阳镇、梧桐镇、柱濮镇5乡：大孝堡乡、下栅乡、驿马乡、南阳乡、杜村乡4个街道：新义街道、中阳楼街道、振兴街道、崇文街道2个办事处：东许办事处、胜溪办事处国家园林城市PARTONE孝义历史悠久，是我国历史上有置县记载最早的九个县（市）之一。早在七、八千年前的新石器时代，就有人类在孝河流域繁衍。唐贞观元年因邑人郑兴“割股奉母”孝行闻于朝，唐太宗李世民敕赐改名为孝义县。历史的长河孕育了孝义人民尊孝崇义、谦恭友善、重义轻利、善信好文的淳朴民风。汉魏时期建筑中阳楼被列入全国重点文物保护单位，传承千年的稀有剧种皮影、木偶、碗碗腔、孝义婚俗荣列全国非物质文化遗产名录。历史悠久，人文荟萃孝义先后被授予全国首批精神文明建设先进市、全国文化先进市、全国社会治安综合治理先进市等十余项国家级荣誉称号和首批山西省文明城市等数十项省级荣誉称号。2011全国县域经济百强县(市)孝义市排第66位。从2007年的第96位、2008年的88位、2009年排71位，赶超为省内第一。2010年在百强中继续前进，上升至70位，成为山西省惟一进入全国百强的县市。每年一个新台阶，孝义市抓住全省“转型综改试验区”政策机遇，经济发展势头十分强劲。在同时发布的第十一届中部百强县（市）名单中，孝义市位列第4位。2011年全市GDP完成330.06亿元，增长14.9%；财政总收入完成60.02亿元，增长20.03%；全社会固定资产投资完成170.19亿元，增长54.2%；社会消费品零售总额达到79.81亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入达到19751元，增长18.7%；农民人均纯收入达到9308元，增长21.1%。特别是一般预算收入达到20.3亿元，增长23%，是全省唯一超过20亿元的县（市）。经济总量孝义概况孝义综合实力保持全省领先2011年孝义市社会消费品零售总额达到79.81亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入达到19751元，增长18.7%；农民人均纯收入达到9308元，增长21.1%。居民收入水平稳步提高，特别是城镇人均可支配收入大幅提高，居民收入水平增加，生活水平提高，为孝义市的内需消费提供了稳定保障，支撑了市场较快运行。人均可支配收入孝义概况居民收入水平稳步提高城市发展目标城市发展规划三晋一流的经济强市，文明富足的小康之地，人地和谐的宜居区域，富有竞争力的区域性中心城市。经济增长目标城市发展规划资源型城市经济转型、建设区域性中心城市两大战略，做好“背靠吕梁山，融入太原圈，面向环渤海”三篇文章，推进新型工业化、特色城镇化、农业产业化、市域生态化“四化”进程，努力开创园区经济、人才创业、孝河——汾河、生态宜居、民生幸福“五新时代”，实现“三年打基础，五年新腾飞”的目标。城市定位PARTTWO城市发展规划城市总体布局调查城市发展规划PARTTWO太原经济圈新型重化工产业基地，晋中南部（介孝汾经济区）区域性中心城市，以特色民间文化为底蕴的园林城市。城市性质１、人口规模：近期（2010年）：中心城区内人口为20万人（现已有21万人）；远期（2020年）：中心城区内人口为34万人。２、用地规模：近期(2010年)：中心城区人均城市建设用地为110.8平方米/人，用地规模为22.2平方公里；远期(2020年)：中心城区人均城市建设用地为104平方米/人，用地规模为35.3平方公里。城市人口规模和用地规模1、“两轴”:南北主轴迎宾路、东西绿轴孝河生态公园。2、“五区”:主城区、城南新区、城北新区、古城区、经济开发区。主城区：规划建设区的核心，以行政商业等综合服务和居住为主要功能；城南新区：以文化教育、体育、居住、商业为主要功能；城北新区：以崇文大街为中心，以行政、居住、商业为主要功能；古城区：以历史文化保护区和公园绿化为主要功能；经济开发区：主导产业以机焦、煤化工、煤电、建材为主。3、“三心”:规划三处综合服务中心，分别位于城北新区、主城区、城南新区三个片区的中心。城市发展规划城区的用地功能结构布局：“两轴、五区、三心”市政府周边：以市政府广场周边为中心；府前街：餐饮、百货、品牌服饰、肯德基等；长途汽车站周边部分：包括汽配市场等；三贤街部分：以餐饮小吃、各种小百货、杂品为主；城南部分：万客隆建材市场；城北部分：在建中的沃尔玛商务区。总评：整个孝义市商业分布相对比较分散，基本上是零散分布，商业的格局分布极不平衡，与城市化发展不相称。孝义现在的商业格局PARTFOUR商业格局调研评估孝义市市区商业街(区)规划布局商业形态分析商业格局调研评估全市商业网点大都为单店经营模式，加盟、分销等现代经营方式采用较少，家家利超市、博邺超市等虽为连锁企业，但组织能力、规模均较小；商品批发市场大部分采用集市贸易的机制和管理办法，商品仍以传统交易居多。全市零售商业网点中食杂店已得到普及；百货店较为成熟，如东胜百货；超市初具规模，如家家利超市、中天购物中心等；专业店初具形态，如清风国美电器等；专卖店也各具特色，如劲霸男装等。专业店业态资源孝义相对较高，如人均销售额最高为清风国美商贸有限公司每年每人约30万元，地均销售额最高为山西鑫亚药业有限公司每年每平方米约5.39万元。超市业态的资源效益相对较低，人均销售额每年每人0.75万元，地均销售额最低每年每平方米约0.04万元，交易额超过1000万元的有清风国美商贸有限公司、中天购物广场有限公司、义都购物中心，分别约占全市社会消费品零售总额的0.54%、0.42%、0.40%。商品批发市场中地均销售额最高为永安市场每年每平方米约2.08万元，最低为新庄建材城有限公司每年每平方米约0.07万元。全市每千人拥有网点14.8个，达全国先进水平。城区商业网点2850个中零售商业网点1797个，餐饮住宿网点457个，休闲娱乐便民服务网点576个，商品批发市场20个。网点面积在100平方米以上的网点159个，其中：零售业81个，计营业面积10.86万平方米；餐饮住宿业32个；便民服务业26个；商品批发市场20个，占地面积14.21万平方米。网点面积在100平方米以下的网点2691个，其中：零售业1716个，餐饮住宿业425个，休闲娱乐便民服务业550个。商业形态分析商业格局调研评估孝义市市区主要商品交易市场现状:序号市场名称位置备注1万客隆建材城城南胜溪湖办事处建材2孝义百货（原东胜DOSH百货）城中中高档百货3永安市场城中小百货批发零售4天荣购物中心城中中高档百货5晋华市场城中小百货批发零售6新安街城南建材家居7新庄建材装饰城城东建材8西关购物中心城南建材、百货、综合9浙江神茂物资城城西汽车销售但孝义商业和沿海地区相比，比较落后，租金水平不高。随着城市经济的发展，将会有较大的发展空间。商业营业物业尤其以“一拖二”、“一拖三”的沿街门面房的开发、供应过量，有些地段出现滞销，特色主题商业的开发有发展空间和潜力。投资回报率较低，投资积极性不高，购买后自用者居多。特点如下：1、孝义市煤炭及工业经济水平保持良好的发展态势，财政收入、居民收入、人均收入和消费性支出持续高速增长，为孝义市商业繁荣发展奠定了稳固的基础。2、专业市场发展水平整体不发达，处于刚起步阶段，没有规模与品牌效应，与孝义市整体经济水平不一致，高端消费主要流向太原，专业市场缺乏引导和整合，急需高规格硬件市场来整合。3、家居、建材、小商品、汽车及配件仍处于初级交易阶段，客户流失现象严重，现有专业市场基础薄弱，缺少产业支撑和规模竞争优势，无法演变成区域性交易市场。孝义商业格局小结商业格局的困境与机遇商业格局调研评估总体来说，孝义市的商业市场和地区发展速度的水平差距较大；随着近几年的住宅地产的开发，孝义市的商业发展显得较为薄弱，但随着沃尔玛、万客隆等一批商业龙头的带动，商业地产的发展步伐正逐步加快。当前商业格局的困境与机遇孝义商业格局小结商业格局的困境与机遇商业格局调研评估孝义市在“十二五”规划中将继续围绕现代化城市建设，大力实施“产业转型”发展战略，不断完善城市功能、丰富城市内涵、提升城市品位，全面推进城市现代化步伐。孝义市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平，缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。现有市场主要以建材、百货零售、小商品为主，但大多结构不合理，与城市经济发展水平不相称。缺乏专业规划、定位模糊、理念落后，经营上很难达到多层次、专业化、特色化满足市场需求，商业的总体格局过于集中，与城市经济发展水平不相称。商业格局影响招商难题：当地商户资源匮乏，无商业基础支撑，各种业态品牌喜好分散且独立经营。孝义市场在近年有2家百货商场格式的业态在招商运作过程中夭折而亡，对当地商业有负面影响。消费市场存在的问题：1.限额以上企业数量少，整体规模小，占社会消费品零售总额比重偏低。2.城区及农村消费市场要加快步伐开拓。虽然城乡消费市场差距较大，但孝义当地消费潜力还没有得到挖掘，消费市场的广阔天地还未打开。1.所以，孝义下一步方向会是继续重视商业现代流通体系建设，引导现有零售市场的商业功能开发，提升其现代化水平，方便群众集中消费。2、推进大型购物中心、批发市场和大卖场整合与建设，方便和满足居民消费。3、推进城乡社区连锁超市、便利店等的规范化建设，从政策体制上为连锁物流配送等现代业态的发展创造更好的发展环境。消费市场机会点：市场机会点案例列表典型专业市场项目研究分区域专业市场调研项目列表本地项目调研产品设计规划定位基本情况开发商：孝义西关实业有限公司地址：迎宾路与新安街交汇处(西关一条街）规模：用地面积500余亩；总建筑面积超过50万平米一期工程建筑面积12.6万平方米，共有商铺1000余套；二期工程将兴建沿街商贸大厦区，用于引进省内知名品牌。三期高标准建设，引进国际知名品牌加入。租售模式租金售价2/售价：单价均价6000多/㎡左右；最高价格7000多回报策略产品组合：独立商铺2-3层；框架结构、实用空间大；面宽，进深比例保持最佳效果项目进度1/开盘时间：9月29日2/销售率：60%左右。3/招商率：不招商。4/交付时间：未定5/开业时间：未知6/工程进度：已封顶被称为“孝义市规模最大的商贸流通综合体”。按经营项目分为：综合商贸区、建筑材料区、五金机械区、家电家私区、日杂百货区、服装鞋帽区等商品贸易区重点个案——孝义西关世纪购物广场只售不租一次性付款9.6折，分期付款9.8折重点个案——第一城沃尔玛综合商务区产品设计规划定位基本情况开发商：山西大义星房地产开发有限公司；地址：山西、孝义、崇文大街；建筑规划：上海同济建筑设计研究院；规模：用地面积55万㎡；总建筑面积万㎡；总投资18亿元租售模式租金售价2/售价:均价13000-30000元/平米回报策略1/产品组合：综合商务2/商业楼层数：未知3/层高：未知6