泸州房地产市场评估报告

第1页泸州房地产市场评估报告第2页目录第一章泸州城市地位..............................................................31、城市概况......................................................................42、经济发展......................................................................43、交通条件.........................................................................64、人口及收入状况...................................................................75、基础建设.........................................................................8第二章泸州历年商住土地交易........................................................131、2010-2013年土地供应.............................................................132、2010-2013年土地成交.............................................................133、2010-2013年土地出让明细.........................................................15第三章泸州历年房地产运行环境......................................................171、开发投资........................................................................172、施工面积........................................................................173、竣工面积.....................................................................184、泸州市销售面积及销售额.......................................................195、泸州市成交价格走势..............................................................21第四章泸州各片区房地产市场发展趋势...............................................231、城西片区代表项目................................................................232、城北片区代表项目................................................................243、城南片区代表项目................................................................26第3页第一章泸州城市地位泸州市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部，幅员面积12243平方公里。距省会成都267公里。东临重庆市、贵州省，界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。现辖三区四县：江阳区、龙马潭区、纳溪区，合江县、叙永县、泸县和古蔺县。其中，江阳区（幅员面积649平方千米）和龙马潭区（幅员面积340.8平方千米）为泸州市的主城区。叙永县幅员面积2976.9平方千米，辖11个镇、14个乡（其中民族乡5个）、230个村、1811个村民小组；古蔺县幅员面积3182.3平方千米，辖26个镇（乡）。泸州处于三省交界处，是连接广东、广西和湖南的咽喉要地。庞大的人口基数决定了其对于房地产业的巨大需求，从而形成巨大的市场空间。第4页1、城市概况泸州市中心城区已于2012年实现“双百”目标，中心城区建成区面积达101.05平方公里，中心城区人口达100.97万人。迈入大城市之列。全市城镇化率达41.7%。叙永县同步推进旧城改造与新区开发，鱼凫古街入选“四川十大最美街道”。从城市定位来看，泸州是成渝经济圈的第三极，川滇黔渝结合部综合交通枢纽、工业金融中心、商贸物流中心、文化教育中心、旅游休闲中心、会议展览中心。2、经济发展2012年，泸州市实现地区生产总值(GDP)1030.5亿元，增长14.8%，经济总量突破千亿门槛，成功跻身四川省“千亿GDP俱乐部”，年度GDP增速建市以来首次居全省首位。其中，第一产业完成增加值143.6亿元，增长4.9%；第二产业完成增加值624.0亿元，增长18.4%；第5页第三产业完成增加值262.9亿元，增长11.7%。可见，泸州市的经济贡献来自于工业，工业经济在GDP贡献中仍然占主导地位。其中，酒业“一马当先”。白酒工业主营业务收入突破600亿，占绝对比例。泸州主要经济支柱产业包括：■煤矿、硫铁矿、有机硅、页岩气等矿产资源开采■玉柴重工、国机重工等重型机械基地■泸州酒业■泸州化工产业相比乐山，两个新晋“千亿元GDP俱乐部”成员经济总量接近：乐山1037.75亿元，泸州1030.45亿元；增速均高于全省平均水平：乐山14.4%，泸州14.8%，分别比全省增速高1.8和2.2个百分点。分析两个城市的经济总量构成，泸州是依靠现有产业为支撑。尤其是酒业的贡献率第6页高达83.5%。乐山方面，投资对经济增长的贡献率超过50%，“全社会固定资产投资651.4亿元。第三产业投资超过一、二产业投资总和，走在全省前列。招商引资是又一“功臣”。时间乐山市GDP（亿元）泸州市GDP（亿元）2008年562.4512.52009年619587.62010年736714.82011年918900.92012年1037.71030.5由此可见，虽然乐山和泸州同为千亿俱乐部的新成员。但其经济总量的构成原因却大相径庭。泸州相比乐山，其千亿的GDP显得更加实在，也更加稳定。泸州的经济底子要厚得多，因此受外部影响所导致的经济波动性相对更小。3、交通条件泸州规划建设以主城区为中心，“一环六射”高速公路网络；“三纵四横”铁路网络；“一横、二纵、五港区”的水运体系以及川滇黔渝结合部重要支线机场。成为川南最重要的交通枢纽城市。第7页4、人口及收入状况2012年泸州市中心城区城市常住人口突破100万，成功完成了“双百目标”（中心城区常住人口一百万，中心城区建成区面积一百平方公里），成为特大城市单位从业人员平均工资为30378元/人.年，增长19.4%，其中在岗职工年平均工资第8页30721元/人.年，增长19.8%。分单位类型看，企业单位在岗职工年平均工资27555元/人.年，增长19.9%；事业单位在岗职工年平均工资35354元/人.年，增长19.0%；机关单位在岗职工年平均工资38170元/人.年，增长18.1%。分行业看，在岗职工平均工资最高的行业是银行、证券业，为62217元/人.年，其次是高等教育业，为50104元/人.年，再次是卫生业，为48394元/人.年。5、基础建设2012年泸州市陆续完成了一批颇具代表力和时代特色的工程建筑，进一步加强了其城市竞争力，梳理如下：■客运中心站投入营运6月18日，泸州客运中心站正式投入营运，标志着泸州市交通客运提升到一个新的平台。泸州客运中心占地面积284.6亩，建筑面积11万余平方米，日均发班量2100余班次，预计每日输送旅客3万人次，最大输送能力达每日5万人次，线路辐射全国19个省市区、全省21个市州和全市所有区县和绝大部分乡镇，为目前西南地区设计输送量最大的综合枢纽站之一。、战略意义：有效缓解泸州市中心城区交通压力，拉大交通框架，完善城市基础交通设施，增强城市输出力，对于提升泸州市的区位竞争优势，巩固和加强泸州交通枢纽地位，推动泸州及全省经济社会发展具有十分重要的战略意义。■泸州国窖大桥竣工通车6月26日，国窖大桥主体工程竣工通车。国窖长江大桥从市区三星街横跨长江至沙茜片区，西接泸州老窖窖址区，东连沙茜路，全桥长1190米，桥宽34米，双向六车道，用矮塔斜拉桥方案，设计时速60公里/小时。战略意义：国窖大桥主体工程通车后，将彻底改变沙茜片区到中心城区的交通格局，对于完善城市交通网络，推动“江南新区”发展，提升城市品位，促进全市经济社会又第9页好又快发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。■纳黔高速全线通车11月28日，全长135公里，总投资108亿元的纳黔高速公路实现通车。纳黔高速全线采用双向四车道高速公路标准建设，设计速度80公里/小时。高速路起自叙永县石坝乡白土岭，接贵州省毕节到生机公路(待建)，止于泸州市纳溪区新乐镇响滩子，接已建成通车的纳溪至隆昌高速公路。战略意义：去年底，纳黔高速纳溪至叙永段通车后，泸州到叙永车程1小时。随着纳黔高速叙永至川黔界段建成，泸州到古蔺的车程将缩短至1小时40分钟。建成后的纳黔高速将通过厦蓉高速公路与兰海高速公路相接，形成西南地区通往东南沿海地区最便捷的通道。■西南商贸城正式运营4月29日，西南商贸城家居建材博览中心开业，意味着这艘商业航母正式启动。西南商贸城分二期建设，总占地1300亩，建筑面积160万平方米。整个项目规划为大型市场区、精品市场区和附属配套区三大功能区，将汇集服装、鞋包、小商品、家居建材、副食干货、五金机电等商品研发、生产、加工、展示、交易和电子商务为一体的一站式综合商贸批发平台，是辐射川、渝、黔、滇交界区域八市七十五个区县6000万人口的省际商贸中心。战略意义：西南商贸城是是泸州市打造川滇黔渝结合部现代商贸物流中心的重要载体。它的建成，必将有力的推动泸州商贸提档升级，拉动和形成四省市结合部产品生产和贸易产业链，推动和承接东部沿海的产业转移。■酒城大道至泸州西一期道路主体工程竣工11月22日，酒城大道至泸州西一期道路主体工程顺利竣工验收。该工程从酒城大道至冯嘴变电站，道路长度约1790米，经临时连接道与泸宜路连通。战略意义：该段城市道路的建成，完善了泸州市城市框架和交通网络，同时对泸州第10页西的快速发展和土地综合开发利用等方面具有积极作用。■城西公园一期工程年底主体完工春节前，城西公园一期工程主体工程完工并向市民开放。城西公园位于泸州城市中心半岛组团西部新区，北部沱江环绕，南部与城西新区互相融合，西至沱江三桥，东临百子图广场，整个公园占地1377亩，计划总投资5.87亿元。战略意义：城西公园的意义，从小处讲，人们又多一处休闲游乐的好去处，从大处讲，公园的建设将为我市创建国家园林城市、打造“醉美泸州”增砖添瓦。城西公园是新泸州、新酒城的一个表征。6、规划建设泸州城市的空间发展是在现有基础上重点西拓南联，拥江发展。主城区形成“一心、两带、多组团”的城市空间结构。“一心”为中心半岛及城北组团组成的城市中心城区；“两带”为沿长江南、北两岸的城市主要产业空间发展带；“多组团”为城市中心城区外围六大功能组团。第11页第12页城北功能组团：以教育科研、文化体育、商务办公、商贸服务及生活居住为主的功能组团城西功能组团：以行政商务办公、休闲娱乐和生活居住为主的功能组团高坝功能组团：以物流中心和临港产业为主的功能组团沙茜功能组团：以文化会展、休闲旅游、生活居住为主的功能组团城南功能组团：以都市工业、产业服务中心和生活居住为主的功能组团第13页第二章泸州历年商住土地交易1、2010-2013年土地供应2010年2011年2