高力国际天津亿城山水颐园项目市场顾问报告-83页

天津亿城•山水颐园项目市场顾问报告致天津亿城地产有限公司北京高力国际物业服务有限公司北京市东城区东长安街1号东方广场西三办公楼502室电话：[phone]传真：[phone]天津亿城地产有限公司目录...............................................................2壹、前言和精要.........................................................3贰、天津经济发展分析...........................................3一、人均国内生产总值和第三产业.......................................................4二、人口结构与就业.........................................4三、城市居民人均可支配收入与消费.............................................................7叁、项目情况分析.........................................................7一、基地条件分析........................................................11二、周边自然环境....................................................12三、周边商务商业环境..................................................13四、周边市政、发展规划....................................................16五、项目基地SWOT分析..........................................................17肆、写字楼市场分析..................................................17一、天津写字楼市场概况..............................................17二、天津甲级写字楼市场分析..............................................22三、天津乙级写字楼市场分析..............................................24四、项目周边写字楼市场分析................................................29五、写字楼租赁现金流分析.....................................................30六、SWOT分析与总结........................................................32伍、社区商业市场分析................................................32一、天津社区型商业的概况..............................................33二、天津的代表性社区型商业................................................35三、区域消费人群特征分析....................................................36四、主要竞争项目分析........................................................42五、商业市场总结............................................................44陆、酒店市场分析....................................................44一、天津酒店市场概述..................................................48二、酒店业相关行业分析....................................................55三、酒店细分市场分析......................................62四、如何与国际酒店管理公司进行合作....................................................64五、区域酒店市场分析............................................................67六、定位分析............................................................70七、产品建议..............................................71八、产品核心竞争力提升策略............................................................78九、SWOT分析................................................................79柒、项目建议............................................79一、项目建议的依据及指导思想................................................79二、项目建议所考虑的原则............................................................79三、项目建议............................................................80四、收入预测1天津亿城地产有限公司壹、前言和精要本报告中综合分析了天津市经济发展概况、本项目基地情况、天津写字楼市场情况、酒店市场情况及社区商业市场情况。通过比较，得出如下结论：1、随着对外开放程度的不断深化和滨海新区建设的提速，天津正在经历一个难得的重大发展时期，社会经济的整体发展、居民收入、消费水平等都处于历史最高位，且同比增幅显著，为房地产各种业态的发展都带来了发展的良机。2、本项目地理位置优越，地处外环线且未来有两条地铁线路从周边经过，但由于不在商业中心区域，整体消费能力、商业环境等都有待发展，但位置上距离老城厢商贸区、天津西站较近，随着天津发展的外延不断扩大，可预见未来本项目具有良好的前景；3、近两年，天津市写字楼市场增量明显，但写字楼对区域的敏感度较高，甲级和乙级写字楼多集中于商业发达区域，本项目周边写字楼市场非常不理想，且未来随着海河沿岸新建项目的开业，将对本项目写字楼产生巨大影响，从市场分额及租金回报等角度考虑，本项目应慎重考虑写字楼定位；4、项目周边初步估计有30万消费人群，但商业配套明显不足，特别是高档餐饮及精品社区服务类商业，本项目在位置上具有显著优势，且临街长度较长，建议一、二层定位于社区类商业形式；5、由于天津外向型经济的特点浓厚，经济的发展带来目前天津酒店市场的严重不足；随着近几年天津市的努力，旅游业有了跨越性的发展，未来旅游人数将猛增，给酒店市场带来巨大商机；同时，服务式公寓市场在天津也在经历着变革，准确的市场定位将为本项目赢得先机；6、酒店、公寓及社区商业的综合业态形式既保证了整体项目的品质和业主收益，且具有可灵活变化的优点，在市场出现风险时可以快速转换经营模式，并可成为住宅产品的良好配套。2天津亿城地产有限公司贰、天津经济发展分析一、人均国内生产总值和第三产业天津人均国内生产总值在2005年达到了4328美元，比1999年的1929美元翻了一番多，根据世界银行按人均GDP分类，一国（地区）的人均GDP达到3126-9655美元，标志着进入上中等发达水平，开始向比较富裕的阶段发展。人均GDP天津在2003年已经超过3000美元，是一个具有标志性的数据，是天津向基本现代化起飞的一个平台。图一：天津市人均生产总值（美元）19292173243427033204381043281000150020002500300035004000450019992000200120022003200420052005年天津市第三产业占整个GDP的比重为41%，而北京、上海这一比重分别是68%和50%。而发达国家的城市服务业在GDP的比重更是达到75%左右。这说明天津现代服务业所占比重依然偏低，内部结构仍以传统服务业为主，多半是零售、餐饮、旅游等传统服务业，而金融保险、信息与科技、会展、中介服务等新兴服务业比重偏低，发展比较分散，没有形成集聚发展态势。图二：第三产业在各城市中GDP所占比重3天津亿城地产有限公司二、人口结构与就业至2005年底，天津市常住人口已达562.4万人，人口呈现出外来人口成主要增长源、人口重心继续向东南移动和家庭规模缩小等特点，这些特点反映出市民经济生活和相关产业正在发生深刻的变化，也反映出随着天津市综合经济实力的进一步增强和经济建设的快速增长，越来越多的外省优秀人才聚集津门求得发展。从现在起到2020年，天津将进入一个外来人口的扩张期，到2020年天津市的外来人口规模将达到300万人，外来人口的规模和增速是体现城市活力的重要方面。天津市人口分布呈逐步向城区外围扩散，但仍保持中心地区密集，中间地带稍密，边缘地带稀疏和以市中心六区为重心、放射式梯次向外扩散的大体轮廓。随着产业的转移，出于环境保护的目的，天津市近些年已经将市内的工业向市外郊区转移，新增的工业建设也大都安排在市区之外，另外经过旧城改造，市中心的居民区外移，居民区变成商业区，这是个趋势。表一：天津市人口指标项目指标备注城镇常住人口562.4（万人）农村常住人口376.91（万人）是天津近年来人口规模增长的主要因素。外来人口114.35（万人）1.43‰人口自然增长率人口进入低速增长期劳动与就业（从业人员总量）538（万人）城镇登记失业率3.7%三、城市居民人均可支配收入与消费2005年城市居民家庭人均可支配收入达12639元，比1998年增长增长了近1倍，年均增长速度为10.7％。同时，城市居民家庭收入来源呈现多元化的特征。4天津亿城地产有限公司图三：天津城市居民家庭人均可支配收入（元）7111765081418959933810313114671263930004000500060007000800090001000011000120001300019981999200020012002200320042005天津近年来城市居民家庭生活质量提高明显，消费观念和消费结构发生明显变化，居民家庭恩格尔系数继续下降。2005年天津市城市居民家庭消费性支出为9653元，比上年增长9.7%。居民用于吃、用等消费比重下降，而用于医疗保健、交通和通讯等方面的消费比重上升。天津市居民家庭的食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为36.7%，比上年下降0.5个百分点；用于居住、娱乐文教服务、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务支出的比重分别比上年下降0.6、0.7、0.2和0.4个百分点，而居民家庭用于医疗保健、交通和通讯及衣着支出的比重分别比上年上升了0.9、1.4和0.1个百分点，说明天津市居民的消费结构发生明显变化。表二：各城市2005年人均消费性支出与恩格尔系数人均消费性支出城市恩格尔系数（元）天津965336.7%北京1324431.8%上海1377336.4%5