高通智库_典型项目研究_成都仁恒置地广场_22P_XXXX年4月

目录一、项目概况2 二、项目区位3 三、项目定位和业态规划5 1. 整体定位5 2. 整体技术指标5 3. 项目团队6 4. 建筑设计理念6 四、各部分分析7 1. 购物中心7 2. 超甲级写字楼13 3. 服务式公寓17 五、物业估值情况21 电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《典型项目研究》每月一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年4月7日（月报）典型项目研究——成都仁恒置地广场高通智库典型项目研究二线城市高端城市综合体——成都仁恒置地广场一、项目概况仁恒置地广场，成都CBD核心的高端建筑综合体，总建筑面积逾20万平方米，汇集国际品牌购物中心、超甲级写字楼、酒店式服务公寓等三种高端物业形态，由新加坡仁恒置地携手美国NBBJ、英国ARUP、美国EDAW、英国全景等十余家顶尖专业技术团队打造。立足国际视野，世界标准，以前瞻性的定位、领先的建筑硬件、国际水准的运营管理，建筑世界级的商务/商业平台；以国际奢侈品、跨国企业、全球高级商务人士的聚合，打造中国西部经济地标、时尚中心。典型项目研究二、项目区位„承接城市中心与主轴商务商业节点仁恒置地广场位于成都市中心核心商业圈，人民南路与新光华街交汇处，地处成都最重要的两大城市轴线人民南路与东大街的夹角，北接成都“文化中心、政治中心、商务龙头”天府广场，南续成都人文与国际化交汇的中轴线人民南路，东连盐市口-春熙路时尚商圈与东大街金融轴线，成为承接城市中心与中轴、城市南轴与东周的重要商务商业节点。典型项目研究三、项目定位和业态规划1.整体定位“仁恒置地广场”定位为成都城市CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，是集国际标准超甲级写字楼、国际品牌购物中心、超五星级标准酒店服务式公寓于一体的高端城市综合体，主要面向进入成都发展的500强企业及其他中外知名公司提供商务及配套服务，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。作为二线城市核心区的综合体项目，仁恒置地广场以适中的体量、清晰的业态组合及明确的高端定位，形成具有标杆意义的城市精品综合体。2.整体技术指标…净用地面积：约2万平方米…总建筑面积：约21.25万平方米-购物中心：4.44万平方米-写字楼：7.04万平方米-服务式公寓：4.91万平方米-停车场：3.6万平方米（约700个车位）典型项目研究…建筑高度：甲级写字楼180米；酒店式公寓165米…容积率：7.98…建筑覆盖率：55.6%…非机动车位：约370个…开工时间：2006年8月…竣工时间：2010年第三季度（2007年预期为2010年第四季度）…投资额：约26亿元人民币3.项目团队仁恒置地广场项目的开发管理团队由各领域世界领先的机构组成：…开发商/业主：仁恒置地…建筑设计：美国NBBJ…工程顾问：英国奥雅纳（ARUP）…景观顾问：美国易道（EDAW）…灯光顾问：英国全景（PANORAMA）…测量师行：香港威宁谢国际…室内设计：香港梁志天、CL3…幕墙顾问：新加坡ConnellWagne…施工图设计：中建西南建筑设计研究院…物业顾问：仲量联行…酒店服务式公寓管理公司：新加坡Frasers4.建筑设计理念仁恒置地广场，由美国NBBJ担纲建筑设计。以成都得天独厚的城市人文氛围与其丰富的周边环境因素为灵感，采撷“天府之国”山水地域文化因子，与现代建筑的简洁明朗相结合，充分展现出高新科技表现主义与深厚人文主义的融合。建筑汇集的所有元素，均表达了同一个主题：唤起人类与自然的亲密关系，用建筑创造城市的独特标识。典型项目研究四、各部分分析1.购物中心仁恒置地广场购物中心，汇集世界知名品牌形象旗舰店、国际高档品牌服饰专卖店、各种主题概念店/体验店、高档餐饮休闲等，以品牌优势保障高端定位；以对时尚的敏锐洞察，与世界潮流保持同步；以多功能多业态的组合，营造超凡的高端购物体验和愉悦精神享受；以国际品牌的文化内涵和时代气息，确立全球奢华时尚之旅的中国西部坐标。仁恒置地广场购物中心为成都最高档的购物中心之一，招商签约近百个国际国内商业品牌，更成功引进了LouisVuitton、ChristianDior、Prada、ErmenegildoZegna、HugoBoss等国际奢侈品牌设立旗舰店。在建设过程中，成都仁恒置地广场项目没有因2008年四川强震而滞后。项目招商按计划进行，与多个国际一线品牌签订了意向协议，并收取了租赁定金。2010年9月,购物中心出租率超过90%。购物中心技术指标典型项目研究层高档中西餐饮、休闲会所4层高档休闲服饰、男士精品配饰、礼品、数码影音等专业店特色主题餐饮3层高档女士服饰、化妆品、珠宝首饰休闲餐饮、咖啡店2层国际奢侈品旗舰店国际高档品牌专卖店1层国际奢侈品专卖店主要商铺列举：LouisVuitton、ChristianDior、ErmenegildoZegna、Prada、Burberry、HugoBoss、TOD’S、Ganali、Agnona、劳力士、Tudor、Berluti、Dunhill、GievesHawkes、Autason、Windsor、Durban、1881、保时捷设计产品专卖店、思妍丽、泰国禅庭SPA。路易威登成都仁恒旗舰店店铺共分两层，整体面积1465平方米，销售面积为855平方米。整个旗舰店包括外墙、一楼女士BagBar、男士专区、旅行箱包及腕表区、二楼女士专区和VIP贵宾室。典型项目研究商业平面示意图（1F）商业平面示意图（2F）典型项目研究超甲级写字楼写字楼技术指标…写字楼建筑面积：70360㎡。（可出租面积62000平方米）楼层分布：B1-B3地下车库、设备房、后勤管理用房；1F-5F商业裙房；6F-39F办公楼，10F、25F为避难层…办公楼标准层建筑面积：约2000㎡…得房率：约75%（整层）…标准层净高：2.8m…架高地台：约120mm…楼板载重：办公区载重4KN/㎡，设备区载重5KN/㎡…幕墙到核心筒距离：最大可达13.5m…可改造加设室内楼梯楼层：23-24F、26-27F、36-37F、38-39F…阳台：11-39层每层一个供电系统…总电力供应：双路供电，互为备用，总装机6400KVA。…应急电力：2台全自动应急发电机，一台2000KVA，一台1750KVA，预留1600KVA发电机位。…标准层用电容量：正常电力，标准层预留140KVA用电容量；应急电力，标准层预留40KVA用电插接容量。…租户供电标准：130VA/㎡。…照明标准：500-600LUX舒适桌面照明。电梯系统…品牌：全进口奥的斯电梯（OTIS）。客梯，奥的斯电梯Elevonic系列。…数量：客梯，高、低区各7台，共14台；消防兼货运梯，2台；地下车库与裙房，3台。…运行速度：客梯，高区6m/sec，低区3.5m/sec；消防兼货运，3.5m/sec；地下车库与裙房1.6m/sec。…平均等候时间：不超过27秒。…智能停层：设COMPASS智能目的楼层派梯系统。空调/新风系统…空调系统：四管制VAV变频变风量加新风系统。…变风量箱分配：51台/层。典型项目研究…设计容量：总制冷量5800冷吨，蓄冷量20480冷吨时。…设计温度/湿度：夏季23-25℃，≦55%；冬季20-22℃，≧40%。…冷冻水供应：预留24小时机房专用冷冻水，标准层﹥50冷吨。…新风供应：80立方米/小时/人，4小时/次新风交换。…新风处理：预冷/热+双效过滤+高新灭菌技术+空气加湿。通讯系统…语音容量：标准层提供400对电话容量。…通讯主干：光纤及大对数铜缆进线。…网络主干：标准楼层光、铜混合组网，配置万兆光纤及六类铜缆接驳。…无线通讯覆盖：中国电信、中国移动、中国联通、3G、无线对讲信号覆盖及针对租户的无线网络覆盖。楼宇智能系统…楼宇自控系统：对变配电、发电机组、电梯、空调机组、新风机组、给排水、冷热源进行实时监控或就地控制；全智能型火灾报警系统分区监视，集中控制。安全防范系统：数字视频监控系统、离线式电子巡更系统、防盗报警系统、紧急求助与呼叫系统、门禁系统、一卡通系统等，提供全方位立体监控与报警系统，并提供租户安保对接。地震信息采集及应急联动控制；城市紧急信息及应急方案预案。…车库管理系统：实时车位显示、最短路径车辆引导系统。…数字会议系统：远程会议系统、电视电话会议系统、同声传译系统及摄像跟踪系统。典型项目研究写字楼特色*标准层面积约2000㎡，架高地台120mm，楼层净高达到2.8米，办公空间宽敞舒适。*西部首个集中央供冷供热、全冰蓄冷空调系统、VAV空调系统与全新风系统等四大特点于一体的商务写字楼，室内空气品质舒适稳定。*16台原装进口奥的斯Elevonic系列电梯（14台客梯及2台消防/服务电梯），先进的COMPASS智能目的楼层派梯系统，平均候梯时间不超过27秒。*双路供电，互为备用，并配备大功率国际品牌应急发电机，供电可靠性和保障率极高。*综合布线系统及综合无线覆系统，专属高标准商务办公，确保租户与世界的顺畅沟通。*中空LOW-E玻璃幕墙、热回收系统，及选用环保节能型设备等，提高大楼运行效率，降低能耗及减少废气排放，符合国际企业对生态环保的共识。*仁恒置地广场汇集办公、会议、购物、餐饮、休闲、居住等六大功能，提供全面便利的商务服务。*富有高端物业管理服务经验的专业团队，提供优质商务物业管理服务。招租情况写字楼主要面向世界500强公司、其他国际国内知名公司招租，多家中外知名企业提前签约进驻。主要租户列举：默克制药/默沙东(1500平方米)、诺华制药（1100平方米）、中华英才网（1100平方米）典型项目研究服务式公寓服务式公寓则成功引入了服务式公寓的知名品牌新加坡辉盛国际旗下高端品牌“辉盛阁”，这也是成都首个超五星级标准的服务式公寓。该服务式公寓将作为成都高端外籍商务人士之家，为成都现代服务业发展提供国际化配套。仁恒置地广场“辉盛阁”提供360间豪华套房，面积从90-360平方米不等。室内装修由香港知名室内设计师梁志天主理，格调华贵。同时，按五星级酒店标准，配设大堂、餐厅、恒温泳池、健身房等。以优质的硬件配置与辉盛体贴入微的专业服务，让国际高端商务人士、休闲旅客享受到舒适惬意的高尚生活。硬件设施…品牌家具摆设。…配备齐全的厨房/卫浴设施。…家庭娱乐系统。…四管制中央空调系统/新风系统。…卫星/有线电视。…IP电话、高速宽带与无线上网。…6部迅达高速客梯/电梯预约系统。…安全门卡系统。典型项目研究休闲设施…室内恒温游泳池/儿童戏水池。…健身房/瑜珈房。…餐厅/咖啡厅。…室内儿童游戏