英泰曲江项目招标项目说明书

谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.1西安英泰曲江项目广告公司招标项目说明书西安世联投资咨询有限公司2010.01谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.2目录1项目概况.............................................................................31.1项目区位................................................................................................31.2项目四至................................................................................................31.3道路交通................................................................................................31.4周边环境................................................................................................42项目定位及说明...................................................................42.1项目形象定位..................................................................................................42.2项目客户定位..................................................................................................42.3项目产品定位..................................................................................................53项目规划及产品说明............................................................53.1总体规划指标..................................................................................................53.2总平图及说明..................................................................................................63.3户型相关说明.........................................................................................63.4会所设计说明..................................................................................................73.5项目分期计划..................................................................................................84项目营销节点说明................................................................94.1项目进场时间..................................................................................................94.2项目开盘时间..................................................................................................9谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.31项目概况1.1项目区位位于曲江边缘，距绕城高速仅300米，东侧紧邻雁塔南路。01—项目区位图1.2项目四至项目东侧紧邻雁塔南路，西侧为规划区隔路，路以西目前为地块现状，未来建筑形式待定，项目南侧为中低端项目曲江澜山，北侧为规划中的商务区，目前仍为地块现状。1.3道路交通Ÿ区域道路状况良好，已经建成了航天大道（原杜陵东路）、雁塔南路、航天中路等纵横干道，规划中的航天北路、航天东路、神州大道等建成后，将形成便利的纵线和横线路网体系，使区域内形成良好的道路条件。同时通过南三环、绕城高速等环线与城市其他区域及城市交通港相链接，形成比较发达的路网体系。Ÿ目前已有K631、603、242、500等公交路线，与在建地铁2号线三爻站直线距离1.5公里，公共交通情况较好。谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.41.4周边环境Ÿ项目与曲江有较好的地缘优势，曲江是公认的中高端居住区，居住环境良好，伴随着大唐不夜城等配套的陆续开放，曲江的城市尺度在不断放大。Ÿ曲江目前已经形成了以景观资源为价值线索市场格局，本项目虽不具备景观资源优势，但由于紧邻皇脉中轴雁塔南路，具备一定的文化价值，而且雁塔南路两侧同类型项目较少，因此入市时具备较好的市场机会。2项目定位及说明2.1项目形象定位新曲江新鲜生活标准制定者2.1.1项目定位诠释Ø项目属性：新曲江·创新型·景观复合领先型社区Ø区域价值：曲江作为西安双核之一的“休闲核”，区域价值优势难以动摇；本项目所在区域位于曲江南扩前沿，未来将实现与曲江的无缝对接；地铁、大唐不夜城、金融商务区三大区域规划为本项目带来重大利好。2.1.2项目价值点诠释Ø景观型社区Ø标杆型配套Ø创新型户型&高附加值产品2.2项目客户定位Ø核心客户为第三代和第四代曲江客户l第三代曲江客户ü年龄：30-40岁ü客户来源：主要是高新、南郊的外溢客户，部分韦曲航空基地和长安客户；ü特征描述：向往由曲江自身价值带来的身份感和标签感，因此一旦曲江价格门槛降低，便会为此放弃对通勤时间和城市配套的要求。l第四代曲江客户ü年龄：25-30岁ü客户来源：高新、南郊的小户型需求客户为主谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.5ü精神追求：对于曲江的身份感和标签感并无特别向往，对总价非常敏感，关注产品品质、居住环境和居住便利度，一旦曲江的交通和配套状况有所改善，便会考虑在曲江置业。Ø边缘客户为来自西安其它区域，如经开、东郊等板块的客户；投资客户。2.3项目产品定位Ø大盘持续开发之下，兼具近远期变化和开发策略要求，全产品线覆盖1、现金产品：当前客户需求的主流面积产品，现金流产品产品形式：紧凑型2房、实用型2房、舒适型2房、紧凑型3房、实用型3房；开发策略：采用品质、园林、附加值各要素打造综合竞争优势，市场认可的合理价格入市，确保回款；客户：支付能力相对高的改善居住。2、明星产品：城市高品质居住典范开发策略：项目内明星产品优势，突出景观资源同时打造高产品舒适度；客户：功能改善型客户，少量品质改善型客户、私营业主等。3、远期快销产品：快速出货产品形式：1居；开发策略：消化容积率，采用总价优势和创新产品优势从竞争中突围；客户：需求小户型产品的第四代曲江客户。3项目规划及产品说明3.1总体规划指标Ø总用地面积：14.1公顷Ø总建筑面积：53.2万平米Ø地上建筑面积：46.09万平米Ø地下建筑面积：7.155万平米Ø容积率：3.499Ø住宅建筑面积：44.5万平米Ø总户数：4050Ø商业服务及综合商店建筑面积：1.4万平米Ø幼儿园：1200平米谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.63.2总平图及说明Ø项目规划布局采取正向南北排布，通过园林景观划分简单组团；Ø项目主入口设置在雁塔南路一侧，通过景观轴连通社区内部；Ø项目整体以梯4产品为主，部分梯2和梯3产品作为项目价值标杆。3.3户型相关说明3.3.1价值标杆——梯3户型Ø两侧端头为169.8平米的舒适四居，通过户内花园的赠送变成的3+1户型，附加值高；Ø单元间端头为132-142平米的实用性三居，通过户内花园赠送变成的2+1户型，附加值高谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.73.3.2主力产品——梯4户型Ø端头位部分为3+1户型，三个功能空间朝南，舒适度高、附加值高；另外部分为2+1户型，北向客厅存在销售难点，但空中花园赠送成为亮点；Ø纯南两居产品中部分可通过赠送形成小三居，高附加值，是项目中的明星产品。3.4会所设计说明Ø三层会所设计，采用新古典主义的建筑风格，色调以传统的雁塔黄和城墙灰为主，体现项目极具现代城市气息的同时又不失沉稳；谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.8Ø会所在销售阶段将作为销售中心使用，因此一层以销售功能为主，一层后方为泳池，与一期园林景观相连接；Ø另外二层为办公区和部分会所功能展示区，三层为预留商业部分。3.5项目分期计划Ø项目整体分三期销售：谨呈：陕西英泰置业有限公司广告公司招标项目说明书2010-1P.9Ø考虑到销售展示的要求，选择项目南侧地块价值较好部分为项目一期，入市即树立项目高品质形象，一期总建面20.3万平米，住宅面积16.1万平米。4项目营销节点说明4.1项目进场时间Ø按照项目开盘时间推算，2010年5月1日项目进场（外展场或临时售楼处），进行蓄客。4.2项目开盘时间Ø项目开盘时间暂定在2010年8月1日。