黄桥占上社区项目市场定位报告(第二稿)

谨呈：苏州市相城区黄桥占上村委员会苏州齐昌地产有限公司2012年7月黄桥占上社区住宅项目市场定位报告本次报告撰写的出发点根据前期沟通，本次报告重点研究项目的市场环境、客户状况、产品发展。本次汇报的方案在涵盖如上系列内容的基础上，三个前提：——持续政策下的市场反应——苏州及相城房地产市场发展环境——基于客户发展的项目产品发展建议Part1政策环境分析巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投资投机性需求的政策措施，促进房价合理回归促使房价合理回归不动摇目前房价远远还没有回到合理价位，调控不能放松坚定不移地继续实施房地产调控政策，决不让调控出现反复稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差异化住房信贷、税收政策和限购政策温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投资投机性需求的政策措施。坚决抑制不合理需求，促进房地产健康发展调控主基调不变：坚决执行现行限购政策，坚决抑制不合理需求，支持自住型合理需求支持自住性需求，促进市场活跃以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。住建部去年12月全国住房城乡建设工作会议（支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求）去年12月全国住房城乡建设工作会议（支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求）发改委央行1月中国人民银行工作会议（落实好差别化住房信贷政策）2月人民银行金融市场工作座谈会（满足首次购房家庭的贷款需求）3月央行就“货币政策及金融改革”答记者问（全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求）下半年政策展望：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。一季度GDP增长8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可能低于8%。2011年来固定资产投资增速降至接近20%的水平，基建投资仅为个位数。若政府加快审批进度（中央已同意2万亿元的铁路投资计划，各地也纷纷获得发改委审批上马项目），使得基建提速20%左右，固定资产投资将回到25%左右的近年均水平。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步明显，宏观经济下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本为涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。金融政策有所松动，降低准备金率旨在缓解中小企业资金压力，对房产刚需市场起到了明显的促进作用数据上调时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012年7月6日3.25%3.00%-0.25%6.31%6.00%-0.31%2012年6月8日3.50%3.25%-0.25%6.56%6.31%-0.25%2011年7月7日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%2011年4月6日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年2月9日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2010年12月26日2.50%2.75%0.25%5.56%5.81%0.25%2010年10月20日2.25%2.50%0.25%5.31%5.56%0.25%2008年12月23日2.52%2.25%-0.27%5.58%5.31%-0.27%2008年11月27日3.60%2.52%-1.08%6.66%5.58%-1.08%2008年10月30日3.87%3.60%-0.27%6.93%6.66%-0.27%2008年10月9日4.14%3.87%-0.27%7.20%6.93%-0.27%2008年9月16日4.14%4.14%0.00%7.47%7.20%-0.27%公布时间生效日期大型金融机构调整前调整后调整幅度2012年5月12日2012年5月18日20.50%20.00%-0.50%2012年2月18日2012年2月24日21.00%20.50%-0.50%2011年11月30日2011年12月5日21.50%21.00%-0.50%2011年6月14日2011年6月20日21.00%21.50%0.50%2011年5月12日2011年5月18日20.50%21.00%0.50%2011年4月17日2011年4月21日20.00%20.50%0.50%2011年3月18日2011年3月25日19.50%20.00%0.50%2011年2月18日2011年2月24日19.00%19.50%0.50%2011年1月14日2011年1月20日18.50%19.00%0.50%2010年12月10日2010年12月20日18.00%18.50%0.50%2010年11月19日2010年11月29日17.50%18.00%0.50%2010年11月9日2010年11月16日17.00%17.50%0.50%2010年5月2日2010年5月10日16.50%17.00%0.50%2010年2月12日2010年2月25日16.00%16.50%0.50%2010年1月12日2010年1月18日15.50%16.00%0.50%年后两次调整准备金率，释放了部分资金，用于中小企业加工再生产，以振兴实体经济，PMI值连续6个月下跌，实体经济处于萎靡不振状态；央行接连两次下调贷款利率，刺激了房产市场的进一步成交，刚需产品成交量放大明显；历次调控后，均是量先价后，成交量回落，成交价格上浮，随后价格相对平稳，再回落，量价齐跌，量升价跌和量价齐升五个阶段Part2.1苏州及相城房地产发展环境苏州房地产市场发展特点房地产项目城市边缘化——城市化进程加快，房产市场边缘扩大趋势明显，园区胜浦，相城黄埭、新区科技城和吴中区胥口进入房产项目开发期。胜浦黄埭科技城胥口金阊新城客群结构缩小化——限购政策出台后，购买人群减少，客户结构发生明显变化，投资客离场，刚需客群占据市场主流；›无房的城市户籍家庭；›有且只有一套房的城市户籍家庭；›有或曾经有2套及2套以上的城市户籍家庭；›无房的纳税外来户家庭；›有房或曾经有过房的纳税外来户家庭；›无房的无纳税外地客家庭；›有房或曾经有过房的无纳税外来户家庭；新政后的客群结构1.无房的城市户籍家庭；——传统的刚性需求；2.有且只有一套房的城市户籍家庭；——改善型需求；3.无房的纳税外来户家庭；——新城市人或者投资客；传统房产客群构成产品性价比提升普遍化——传统户型逐渐淡出历史舞台，创新型户型产品占据市场主流，高性价比户型成为项目的主要卖点赠送户型面积成为目前市场中户型优势的主要特点，由最初的空中合院演化而来，中梁香堤项目将该类产品发扬光大，随后众多项目纷纷效仿，成为苏州高层住宅产品高性价比化的主流。›中间套型，户型紧凑；›功能分区明显，动线较为合理；›南北不通透；›附赠价值少；85㎡户型附送一半面积可利用空间附送一半面积传统户型创新型户型88㎡户型苏州各区域降价楼盘一览表项目名区域1月均价（元/㎡）6月均价（元/㎡）降幅降价说明天地源水墨三十度园区1000095005%目前主推大户型九龙仓时代上城园区150001030031%二期降低装修标准，低价入市雅戈尔太阳城园区11000950014%年初主打园景花园洋房，目前在售高层小高层海尚壹品园区11500110004.35%前期售景观大宅，后期售高层小高层万科尚玲珑园区1800017000—175002.78%--5.56%6月中下旬价格开始调整中茵星墅湾园区150001200020%4月份以来一直以特价房入市白塘壹号园区135001200011.11%首开悦澜湾园区950090005.26%越湖名邸吴中区863182004.90%在售房源不多首开国风华府吴中区820080501.80%价格波动合景领峰吴中区13000125003.80%价格波动姑苏世家吴中区797575884.90%价格波动朗诗绿色街区吴中区11000105004.50%毛坯房源浙建枫华紫园吴中区11500950017.40%在售房源不多保利观湖国际吴中区1000095005%曾一度降至9000金辉融侨城相城区11500105004%合景峰会国际相城区9000--110008000--900011%--18%首开班芙春天相城区950088007.40%中惠晨曦馨苑相城区950090005.30%小高层和高层的均价从9500跌倒9000华润橡树湾相城区8000--10000900010%小户型的价格变化冠城大通蓝湾相城区7300--780073006.40%南山金城1958古城区850081004.70%价格波动各项目降价以及变相降价（打折促销）力度不等，从3%——17%不等，降价促销成为撬动销售的重要方式刚需项目跑量常态化，目前市场中成交量较大的项目基本以刚需为主，市场需求旺盛楼盘名称区域销售套数物业地址中海国际社区园区1031园区湖东琉璃街与钟园路交汇处招商小石城吴中984吴中小石湖路6号海尚壹品园区717园区九华路118号路劲i主场园区700园区湖东苏胜路谢雨街交叉口新城金郡吴中683吴中越湖路南邵昂路66号绿地华尔道名邸园区613园区九华路和南施街交汇处鑫苑国际城市花园新区594新区华山路8号九龙仓时代上城园区577园区现代大道与钟南街交汇处中海御景湾金阊572金阊新开河北、虎殿路西苏州世茂运河城沧浪563沧浪宝带西路1199号库存量进一步加大，去库存将是未来三至四个季度的重要任务，价格下行趋势不可抵挡苏州住宅市场价格在限购政策出台后，仍保持6个月上扬，经过市场震荡期后，价格开始回落，从2011年中期的11000元跌至目前的8800元左右，价格虽起伏不定，但还是如政府和购房者所期望的回到合理的价位上来，未来价格是否上扬与政策、市场存量和购买人群数量有着很大联系；市场存量在高峰期将近600万㎡，存量巨大，随着政策深入，各项目促销手段和价格下调，市场去化了一小部分，截止今年5月，市场存量仍维持在550万平米左右，仍然超过历史08年的最大存量；Part2.2苏州及相城房地产发展环境相城区房地产市场发展特点相城区宏观市场概况——今年整体市场需求旺盛，随着区域开发量加大，项目增多，市场供应量增多，成交拉大，短期市场表现供小于求；相城区2012年前5月，市场供销比为0.67，市场供应35.32万平米，成交量53.07万平米，市场短期表现为供小于求；09年和2010年，区域整体市场供小于求，在09年表现尤为明显，市场供销比为0.53；2010年，市场供销比虽小，为0.89；2011年，市场成交较之2010年放大约17万平米，市场供应亦有所放大；近一年来，市场供应主要为90平米以下和90—144平米产品，典型的刚需和首改产品；成交方面，90—144平米产品成为主流，而90平米以下产品成交占比逐渐加大；供应结构：2011年12月，市场供应主要为90平米以下产品，随后的由于是春节假期，开盘项目少，市场供应停滞；年后，90平米以下和90—144平米产品成为主流；受供应影响，成交结构表现为依然为刚需产品主导，二改及高端产品占比较小；相城市场存量约为95万平米，存量结构中，90—144平米产品占据主流，涵盖了刚需和首改型产品2011年1月起，调控力度空前，市场购买量减少，市场开发并未随着政策而停滞，故开发量增大，年后，随着刚需市场占有量提升，存量市场有一定波动，但存量加大已经是不争的事实；高端改善型产品市场存量逐步降低，二改及刚需产品逐步提升；市场面向年轻