深圳市龙华镇房地产市场发展报告

1龙华房地产市场发展报告2006.8一、龙华概况（一）地理位置龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，被成为“福田后花园”。（二）交通建设目前龙华已建成了长达130多公里，纵横交错的现代城市道路网络，距皇岗口岸仅15钟车程，距宝安机场仅20分钟车程，距盐田港30分钟车程目前已经有梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路等线路贯穿龙坂区；梅龙大道、福龙公路、新区大道、南坪快速路也正在建设当中，南坪快速一期西段已建成通车；正在规划兴建的“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”，将使龙华与深圳中心区实现全面对接。规划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽。2但是众所周知，目前困扰和制约龙华发展的就是其交通问题，梅林关口的堵塞让不少人对龙华望而却步，虽然在政府的规划中，有完善的交通路网的建设，但是这些规划中的交通利好也要几年以后才能体现，而现在交通依然是制约龙华发展的瓶颈。（三）经济发展2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95％；规模以上工业总产值1653.4亿元，增长67.7％；街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36.14％；税收31.01亿元，增长45.54％；出口总额201.2亿美元，增长71.7％。从龙华历年实现的生产总值也可以看出龙华的产业结构：1、工业占据龙华半壁江山龙华各类工业企业有1100多家，其中投资上亿元的企业数十家，生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、服装、机械制造、五金、印刷、工艺品、建材、钟表、纸品、食品加工等各个行业，知名企业有富士康、汤姆逊、德美、美律、建大、建滔、富安娜、丽港、力劲等。其中，富士康企业集团是在大陆最大的台资企业，全球电脑连接器第一大厂，全球市场占有率超过50%；德美玩具眼珠、美律麦克风在世界市场占有重要地3位。龙华每年的工业总产值占宝安区年工业总产值1/2强，占深圳市工业总产值1/7。2、迅速发展的高新技术产业龙华积极实施“园区带动”战略，不断调整优化产业结构，大力发展高科技产业和先进工业园区，结合已有的以电子资讯业为龙头的高科技产业群，规划了大浪高新科技园区和清湖高新技术园区，成为深圳高新技术产业带的重要组成部分。现龙华高新产品以IT、电子产品制造为主，高科技产业年产值达485亿元，占年工业总产值65%。近年来高科技术产业每年以50%至60%的速度在增长，已成为龙华经济的主导力量。3、物流业是未来龙华经济发展的支柱龙华作为深圳市六大物流园区之一，物流业是龙华未来经济发展的三大支柱产业之一。龙华充分利用区位规划优势、便利的交通环境，定们为服务口岸，连接香港、深圳，并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多区联运中心，极大地缓解了深港两地物流“瓶颈”，已成为深圳中部的物流中心。目前，占地面积约67万平方米、总投资约9亿元的华南国际物流中心已投入运营，世界最大的船公司马士基海陆、东方海外等国际大型物流企业纷纷进驻。工业、高新技术产业和物流业的迅猛发展，为龙华汇聚了巨大的资金流、人才流、信息流和物质流，在很大程度上推动了相关配套行业的发展。人流的聚集，带来了巨大的置业需求，很大程度上刺激了房地产行业的发展。但是从另一方面来看，龙华这样的产业结构也决定了企业人员素质的参差不齐，也为龙华带来了很大的安全隐患，治安也成为制约龙华发展的因素之一。（四）政府规划2006年3月，《深圳市近期建设规划（2006－2010）草案》正式出台。根据规划，深圳城市未来数年的城市建设重点将由特区内转向特区外。对龙华而言，作为福田中心区（CBD）后备发展用地的【龙华二线拓展区】被列为深圳市近期重点发展的四大区域之一：依托深圳新客站、国家铁路和地铁4号线的建设，开发龙华二线拓展区。在目前整个龙华土地资源很少的情况，二线拓展区19.35平方公里的政府储备用地很大程度上左右了龙华未来的发展。（关于二线拓展区的具体规划，见下文。）（五）总结在深圳城市建设的重点由关内转向关内的影响下，龙华凭借其地理位置的利好必将得到迅速的发展，而规划中交通路网的建设、二线拓展区的规划无一不是龙华发展的利好因素。同时，由于龙华的产业结构也为龙华聚集了巨大的人流和资金流，也进一步推动龙华的发展。4种种利好在推动龙华经济发展的同时，也带来了房地产等相关配套行业的发展。同时，在整个深圳土地资源十分有限和特区内房价上涨迅猛等因素的影响下，龙华凭借其地理位置和价格优势吸引了众多关内白领的青睐，龙华房地产市场也因此开始迅速发展。但就目前龙华的发展来看，交通和治安是制约龙华发展的瓶颈。二、房地产市场发展虽然坂田和龙华分别属于两个龙岗和宝安两个不同的行政区，但是由于这两个片区的衔接性很强，他们是实际上是一起开发的，不管是在产品供应还是客户群等各个方面都有一定的共性。所以在以下分析中，龙华和坂田将作为一个整体来研究，即下文中所提到的“龙华”，实际上指的是龙华和坂田片区。（一）整体分析1、总体推盘量（1）历年推盘量2000年以前，龙华楼盘开发量很小，从2000年开始，龙华房地产进入大规模的开发时期，历年供应量明显增加。据国土局有关数据显示，2001年至2005年的5年时间，龙华共批准预售面积2379026平米，批准预售套数27079平米。龙华历年批准预售面积（单位：平方米）701018.82454380.55526006.89479675.61217944.0801000002000003000004000005000006000007000008000002001年2002年2003年2004年2005年5龙华历年批准预售套数（单位：套）8445494559685124259701500300045006000750090002001年2002年2003年2004年2005年（2）未来推盘量根据龙华目前的市场情况来来看，预计2006和2007年这两年龙华的总推盘量将超过250万平米，超过过去5年开发的总体量。项目名称占地面积建筑面积万科城三期140000190000万科·第五园220000250000中海·月朗苑40000100000春华四季园200000400000珠江·旭景佳园50000140000城色15690.6547070香缇雅苑1200037000江南华府---32663城市明珠---58000东华明珠园38684150000南国丽园25409.1766066.35碧水龙庭69507.90194500世纪明园44475139000卓能雅居111483118180世纪春城八号公寓7755.6119390城投·七里香榭4800089000金地·梅陇镇136000420000阳光新境园1466987636星河丹堤360000200000圣莫丽斯276164.72331398鸿荣源“龙一号”6800082000“信托地产项目”140000800006总计2017839.053231903.352、总体销售量（1）历年销售情况据国土局统计资料显示，2001-2005年龙华共销售住宅面积2224297平方米，销售住宅25601套。龙华历年住宅销售面积（单位：平方米）558311.7548123.19629241.92295407.192508.5801000002000003000004000005000006000007000002001年2002年2003年2004年2005年龙华历年住宅销售套数（单位：套）676459197210326910670100020003000400050006000700080002001年2002年2003年2004年2005年3、整体价格走势龙华近几年价格持续上涨，其中2005年和2006年涨幅最大。7龙华历年住宅价格走势图（单位：元/平方米）7325531539263608320930820100020003000400050006000700080002001年2002年2003年2004年2005年2006年1-7月4、客户群分析龙华的地理位置和产业结构，令它成为置业客户群最广泛的区域之一。首先，众多知名企业如华为、富士康、新天下等企业在龙华扎推，这些企业中高层管理者有着很大的消费能力和一定的置业需求，他们是龙华房地产市场的主力军；其次，由于关内房价的上涨，龙华凭借其地理位置和价格的优势吸引越来越多的关内人置业。同时，本地居民也存在一定的置业需求。所以，目前在龙华购买置业的客户群主要由市区的一些白领、本地高新技术企业的中高层管理者和本地的私营小企业主，以及一定比例的投资客。客户群比例构成图40%30%20%10%市区白领本地企业高层管理者本地小企业主其它5、户型分析调查表明，2001-2005年的商品房供应中，龙华片区主要以两房、三房为主。二房面积在一般在65-85平米，占总量的25%；中小三房在80-90平米，约占总量30%；大三房面积在90-120平米，约占总量的25%；其他四房、五房以上户型约占总量的20%。82001-2005年龙华供应户型比例25%30%25%20%二房中小三房大三房其他6、总结从龙华整个市场的情况来可看，龙华住宅市场的供应主要呈现以下特点：（1）历年供求比较平衡从过去五年的供应情况来看，龙华片区的供需比较平衡，住宅套数的供求比为1.06：1，这也说明了龙华历年的房地产开发比较理性。（2）主要户型为二房和三房对龙华当地存量房的统计表明，二房、三房的单位约占总量的80%左右，二房户型面积以65-85㎡为主，三房面积一般都是80-120㎡；其次是四、五房，约占总量的10%。四、五房等大户型集中于成熟、高素质的品牌项目，如万科四季花城、书香门第、山湖林海等。（3）物业供应多元化从龙华的供应可以看出，物业类型比较齐全，从普通住宅到豪宅的供应，都不断档。从居家的小户型到别墅、townhouse等大面积的高档住宅层出不穷。（4）价格持续上涨随着片区楼盘质量和社区物业管理水平的提高，龙华楼盘的价值在逐步提高。另外，随着片区规划的实施以及交通的进一步完善，这里的前景被普遍看好，片区价格也持续上涨，目前该片区的均价已超过7000元/平米。（二）各片区分析根据龙华楼市目前的发展情况，这里分三个片区来分析整个龙华市场。1、二线拓展区（1）概况①地理位置龙华二线拓展区东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，紧邻梅林9关口西侧，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。片区规划远景控制人口14万，弹性人口规模17万。1998年，该地块完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。②政府规划二线拓展区定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，目标是建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化、大型综合居住区和城市后勤基地。二线拓展区整体规划图从规划和正在实施的部分项目看，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿二线拓展区。而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗—落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。10同时在政府的规划中，未来从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以到达，直线距离仅仅4公里。二线拓展取交通规划图二线拓展区由于其优越的地理位置和政府规划的种种利好，同时也是深圳最大的储备用地，它的未来发展很大程度上左右了龙华的房地产市场发展。（2）供需分析由于二线拓展区是目前深圳最大的储备用地，政府对该片区土地的出让控制比较严