南昌新建县-龙祥商贸城项目商业运营总体策略报告_71页_XXXX年

新建县-龙祥商贸城项目2010-04-241汇报框架--------------------------------------------------------2第一部分项目分析------------------------------------------------3第二部分区域经济分析-------------------------------------------9第三部分区域商业市场研究----------------------------------------14第四部分项目定位-----------------------------------------------27第五部分业态规划-----------------------------------------------47第六部分招商策略----------------------------------------------67第七部分营销推广策略------------------------------------------73第八部分费用估算---------------------------------------------81第九部分我们的优势---------------------------------------------86合作建议----------------------------------------------------100目录2010-04-242汇报框架项目分析区域经济分析区域商业市场研究项目定位业态规划招商策略营销推广策略费用估算我们的优势合作建议2010-04-2432010-04-244一、项目经济技术指标项目计量单位数值备注总用地面积平方米2583033.7亩总建筑面积平方米83217宾馆建筑面积平方米41437其中商场面积平方米7623宾馆面积平方米30914地下室平方米29001#商铺建筑面积平方米60002#商铺建筑面积平方米50003#商铺建筑面积平方米40504#商铺建筑面积平方米42405#商铺建筑面积平方米42406#商铺建筑面积平方米72007#商铺建筑面积平方米8750总建筑占地面积平方米11050建筑密度42%容积率3.2绿地面积平方米2564绿地率10%露天停车位个50低下停车位个402010-04-245二、项目区位分析距离新建县中心2公里，距南昌市区10公里，是连接经开区和新建县中心商圈的重要枢纽。随着规划的进行，区域周边配套将得到完善，范家区域将成为新建县第二商圈，龙祥商贸城就是本商圈的中心。2010-04-246S优势1.总体量83217平方米，满足商圈形成需要。2.南接县中心商区，北连大学城区。3.近4万高档小区业主，15万学生作消费支撑。4.区域内住宅开发，大学校园规划，人流、物流在近两三年内会有大幅增加。5.目标消费群体的多元需求，满足各商家客源需求量。6.良好的商业规划，大手笔的品牌包装及推广效应。W劣势1.区域规划处于初步阶段。2.项目周边楼盘附设商业体量大（金嘉：6000m2左右，阳光：10000m2左右）。3.属于规划建设区域，商业气氛不足。4.周边小区入住率目前较低，且本区域常住人口较少。5.交通配套不完善,人流引入存在一定障碍。O机会1.区域内尚无大型的商业体。2.区域内的开发建设会有大量常住人口，有潜在消费需求。3.特色的商业结构，引导消费群体的消费意识提升。4.多样性消费项目，有利于吸引新的消费群体。5.区域存在较大消费扩展空间。T威胁1.周边商业结构与本项目底层消费规划结构类似，有一定的竞争性。2.周边楼盘的商业分流客源。3.周边商业体租金低廉，影响项目价值快速提升。4.开发商对项目推广的支持力度，是营销成功的关键。5.政府对土地的规划落实情况，直接影响消费客源量。三、SWOT分析2010-04-247目标客户——学生、当地居民是主力消费群体学生——各院校商业消费形式单一，消费空间受限。城北大学校园区至新建县城必经范家新区，15万学生是本项目的重点客源截留对象。居民——随着范家村住宅项目的陆续新起，周边1.1万套近4万业主会相继入住本区域，需要各种配套服务，而周边社区配套功能较差，有利于中高端消费结构形成。投资客户——满足各层投资者的投资要求周边近20万人次的高中低消费群体，不同的消费需求，引导不同的商业结构。投资范围广，经营类别多----满足各类投资者的投资要求。小到10m2的精品店创业型小老板，大到1000m2的高档酒店扩张型大商家。四、客户分析2010-04-2481.区域内的消费结构过于单一化、低级化----区域内只有快餐馆、小宾馆、网吧、小超市。2.拥有超大体量的客户群体----20万准客户群。3.我们的目标客户群的消费结构需求多元化----多样性消费需求旺盛。4.区域内最大的商业项目----充足的商业场地，容纳万千商品。5.区域内大型商业综合体的先行领导者----竞争对手势力薄弱。6.大手笔的包装推广----知名度快速提升。7.经开区至新建县城区商业中心地带的必经之路----大型商业体开发的第一条件已成立。五、分析总结2010-04-2492010-04-2410新建县概况新建县位于江西省会城市南昌的西北部，与南昌市区仅一江之隔，县城长堎镇紧邻南昌市行政中心红谷滩，县辖19个乡镇，人口68.85万，面积2428平方公里。水、陆、空交通网络十分便利。2010-04-2411交通网络发达，辐射范围广阔京九铁路，105、320国道，昌九、昌樟、温厚高速公路，赣江鄱阳湖水道，昌北机场等形成了铁路、公路、水运、航空相互衔接的立体交通网络。县城以八一大桥、南昌大桥跨赣江与南昌城区紧密相连，使新建县与红谷滩区浑然一体--红谷滩规划趋势。境内高速120公里，国道50公里，省道10.7公里。交通情况人口情况总人口约为68.85万。县城人口已达到20余万人。高校区师生人口15万多。05000100001500020000250003000035000高校区学生人口数2010-04-2412经济总量：新建县2008年生产总值134.88亿元，比上年增长15.3%，高于全市0.3个百分点人均GDP：19590.5元，处于南昌县与进贤县中间。农村居民年人均生活消费支出3389元，增长9.4%.农村居民家庭恩格尔系数49.8%.经济发展水平对比分析050000010000001500000200000025000002006年2007年2008年GDP(万元)2006-2008年新建县、进贤县、南昌县GDP比较图南昌县国民经济新建县国民经济进贤县国民经济01000020000300002006年2007年2008年人均GDP(元)2006-2008年新建县、进贤县、南昌县人均GDP比较图南昌县人均GDP新建县人均GDP进贤县人均GDP2010-04-2413小结新建县区位优势明显，交通便捷发达，位于南昌市城区的主要拓展区。商业主要客户群体是当地居民及高校区师生。农村居民家庭消费支出比例低，消费主力仍然是城市居民。区域位于县城中心区与高校区连接的枢纽地带，流动人口多，利于采取化零为整的战略。项目区域连接开发区、大学城、物流中心、工业基地等城市重要组成部分，占据枢纽地段优势，有利于整合多种资源，满足多元需求。2010-04-24142010-04-2415调查范围和对象根据地块所处类型不同划分了4个商圈：四个商圈：范家村商圈、新建县商圈、科技学院商圈，电力学院商圈。调查业态：大型卖场、商业街；调查对象：经营业主、消费者。一、商圈分布科技学院商圈：正元购物中心、财大购物广场、紫荆商业街电力学院商圈：麦园李家村商业街范家新村商圈：范家新村商业街新建县商圈：解放路品牌服饰一条街、心怡广场商业区、广兰南大道建材一条街“学院派”商圈“县级”商圈本案2010-04-2416科技学院商圈调查对象：正元购物中心运营面积：约8000平方经营范围：超市、网吧、餐饮、培训中心、娱乐、服装、手机通讯、书籍、精品店等。运营状态：一二层入驻率90%；三四层空置；五层为电脑培训中心。客源构成：高校学生80%、原住居民20%消费分析：主要以超市、网吧为主线吸引居民及学生消费。店面租金：一楼：60-80元/㎡/月，二楼30-40元/㎡/月。二、商圈调查—“学院派”商圈正元购物中心2%2%1%1%培训5%1%1%1%空置57%超市14%网吧5%餐饮5%娱乐4%1%0%2010-04-2417科技学院商圈调查对象：财大购物广场运营面积：约6000平方经营范围：超市、网吧、服饰、培训、化妆品店、手机店、眼镜店、饰品店等。运营状态：一二层入驻率78%；三层部分为培训中心，四层为办公区，五层为酒店(空置)。客源构成：高校学生90%、原住居民10%消费分析：主要以超市为主线吸引学生、居民及教职工消费。店面租金：一楼：50-70元/㎡/月，二楼30-40元/㎡/月。财大购物广场1%1%1%手机通讯2%服装2%理发3%培训中心8%超市15%酒店(空置)20%鞋类2%空置25%行政20%二、商圈调查—“学院派”商圈2010-04-2418科技学院商圈调查对象：紫荆路商业街运营面积：约15000平方经营范围：服装、餐饮、旅店、精品店、网吧等。运营状态：入驻率71%，由于较多店面空置，实际入驻率仅为60%。客源构成：高校学生70%、原住居民30%消费分析：主要以服装、餐饮、住宿、精品店为主线吸引学生、居民消费。店面租金：一楼北段30-60元/㎡/月，南段10-30元/㎡/月，二楼以网吧、住宿为主，空置率较高。二、商圈调查—“学院派”商圈电子1%眼镜店1%超市2%彩妆2%饰品店3%水果3%娱乐4%超市4%网吧5%餐饮7%服装鞋类12%宾馆27%空置29%紫荆路步行街2010-04-2419电力学院商圈调查对象：麦园李村商业街运营面积：约9000平方经营范围：主要以餐馆、宾馆、网吧为主。运营状态：入驻率80%，商业同质化严重，多为住宿、餐馆。客源构成：高校学生70%、原住居民30%消费分析：主要以餐饮、宾馆、网吧为主线吸引学生、居民消费。店面租金：由于本区域属于拆迁房，多为个体经营，所以租金水平跨度较大，10-40元/㎡/月不等。麦园李家商业超市2%鞋类1%1%1%住宿54%餐饮27%网吧5%娱乐4%空置3%理发2%二、商圈调查—“学院派”商圈2010-04-2420范家新村商圈调查对象：范家村商业街运营面积：约7000平方经营范围：超市、网吧、服饰、培训、书店、化妆品店、手机店、眼镜店、饰品店等。运营状态：一二层入驻率95%；三四层主要是旅馆和住家。客源构成：高校学生60%、原住居民40%消费分析：主要以餐饮、宾馆、网吧为主线吸引学生和当地居民消费。店面租金：一楼沿街10-40元/㎡/月小区内部10元/㎡/月，二楼以网吧住宿主，空置率较高。范家新村商业构成超市8%网吧8%其它2%菜馆29%宾馆42%台球室4%酒吧KTV3%化妆品点1%药房2%小吃1%二、商圈调查—“学院派”商圈2010-04-24211.经营结构围绕学生为主要消费群体而展开。2.整个区域尚未形成中高端消费结构。3.而李家、范家商圈由于周边学院集中度不高，周边居住人口少等原因，只处于商业结构最低层的“需求性商业结构”。二、商圈调查——“学院派”商圈小结麦园李家商业超市2%鞋类1%1%1%住宿54%餐饮27%网吧5%娱乐4%空置3%理发2%科技学院区域商业快递0%书籍0%药房0%箱包1%鞋类1%眼镜1%空置50%餐饮6%酒店9%超市11%培训5%服装4%网吧3%通讯1%饰品3%理发2%娱乐2%范家新村商业构成超市8%网吧8%其它2%菜馆29%宾馆42%台球室4%酒吧KTV3%化妆品点1%药房2%小吃1%2010-04-2422三、商圈调查—“县级”商圈新建县商圈调查对象：高档消费性商业体、大型综合卖场、高档酒店经营范围：大型超市、综合卖场、高档消费场所运营业态：新建县大型超市商场主要分布在