博思堂-苏州世茂沧浪新城大盘项目整合战略方案-150PPT（PPT150页）

苏州·世茂沧浪新城『战国策』二零零八整合战略中国博思堂PartA战局第一“知己知彼，百战不殆”——孙子兵法一、战局：政府是幕后策动者1、苏州地产的竞争局势总是由政府决策的，政府的目标在于卖地，卖地只有动新区才有土地，新区只有成为热点区域才能值钱，苏州地产的市场热点也由此而产生；与《今年苏州市国土资源局出让国有土地使用权挂牌出让公告》（2006年第5号）相比数据表0（住）0（商）2万（住）7万（商）工业园区0（住）0（商）9万（住）2万（商）平江区2万（住）18万（商）18万（住）22万（商）高新区110万（住）18万（商）5万（住）15万（商）相城区108万（住）10万（商）14万（住）113万（商）吴中区60万160万商业类供应量270万50万住宅类供应量330万210万土地总供应量第7号挂牌公告第5号挂牌公告项目2006年苏州市区出让居住用地楼面面积比例原城区8%园区56%高新区7%吴中区22%相城区7%原城区园区高新区吴中区相城区2、2001-2006年苏州市区居住用地出让区域分布从近几年出让的居住用地的空间分布来看：城市中心区土地渐显稀缺，土地出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平江区）所占比例仅为8％，本地块所在的主城区则仅约为5％，供应量很小。苏州人购房因素权重价格,27.75%地段,23.70%户型,18.50%环境,16.18%价格地段户型环境结论：苏州购房者对于地段和价格的总权重超过50%，其次是关于户型和环境。3、苏州楼盘购买因素权重苏州中心主城区苏州东部新城平江新城沧浪新城苏州未来的居住新城相城区高新区上海南京杭州京杭运河石湖风景区太湖万达广场HOPSCA城市中心综合体金鸡湖世茂.沧浪新城园融时代广场环球时尚消费地标园区兵团全国最大的城市湖泊公园吴中区苏州地产战局图：三大新城，七大兵团金阊新城虎丘区中信太湖城76万平米世界级闲暇城邦万科系.玲珑湾中海系2007年。耗资30亿在苏州金鸡湖东板块屯地5次，苏州俨然成为了中海的阵线最前沿。主城区是居民最集中、生活配套最完善、生活气息最浓厚的区域二、竞争：中国最高水准的较量1、几乎中国最优秀的地产商都开始屯兵姑苏，华润、万科、中海、招商、中信、世茂、保利，栖霞…中国第一领导品牌阵营几乎囊括；2、苏州的地产史因为这些重量级的选手而出现质变点，最优秀的项目开始呈现，苏州绝对代表性项目全线出台；3、因为政策性调控影响，2008年成为决战年，重要产品将全面推出市场；[判断]：苏州世茂沧浪新城项目面临的是最高水准的较量，我们一定要跳出来，一定要比别人好，只有作到第一才能赢得这场竞争的胜利，我们必须作到第一；做到第一的前提是具备唯一性，具备他人无可模仿的核心差异，也是我们的项目最核心的气质点和战略点。苏州地产:春秋五霸，战国七雄中信地产中信太湖城万科地产2006中国房地产百强企业综合实力NO.1万科_玲珑湾万科_中粮苏州别墅万科•金色家园招商地产2006中国房地产百强企业综合实力NO.9招商·依云水岸2006.03，相城区绿色地产路线万达地产城市中心缔造者苏州万达广场，20亿世茂地产滨江豪宅之父世茂沧浪新城保利地产2006中国房地产百强企业综合实力NO.5保利雅苑结论：中国地产TOP10已经有6家来到了苏州，苏州楼市真正进入了中国地产高端阵营的质变点苏州地产发展到今天，已经进入到地产资本时代，地产的背后是资本力量的角逐。中海地产(2004.04)中国地产业上市公司综合实力NO.1御湖熙岸星湖国际湖滨一号8号地块华润置地总资产达170亿的香港上市公司苏州古城原阀门厂地块中华企业2006中国房地产百强企业规模性NO.8第五元素（金鸡湖东）栖霞建设2006中国房地产百强企业赢利能力NO.7枫情水岸和IALA国际自由水岸三、抗衡：苏州战区代表项目沧浪区－怡景万家水岸风情商业街核心地段，潜力金铺持续价值永恒沧浪新城核心商业圈•首席水岸风情商业街怡景万家水岸风情商业街沧浪区－万科金色家园“情景花园洋房”城市核心，尊贵栖居三香路、劳动路、西环路，三大城市主动脉，万科金色家园，总建筑面积24万平方米，苏州市区目前最大的社区规划。国际化的“韩式户型”、万科专利产品“情景花园洋房”……融合各种形态的建筑精要，契合人性多维选择。冠以简约凝练的现代主义风格，其整体的独特与稀缺性不言而喻。园区－圆融时代广场苏州商业新地标作为2007年苏州市重点建设项目，时代广场占地面积21万平方米，总建筑面积51万平方米，项目建筑群分为五大功能区，包括国际商务办公区、城市购物时尚街区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区、生活休闲区以及苏州首座10万m2的购物中心。项目现正全球招商中，其中购物中心部分已引进拥有香港SOGO等著名百货的上市公司香港利福国际集团合作开发。500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……这些，都将成为圆融时代广场开创苏州商业地产新记录的见证。圆融时代广场园区－中海湖滨一号2007，持续缔造主流价值继中海半岛华府、以意大利威尼斯水域的城邦生活场景,缔造“苏州主流生活圈”中海专属户型：“空中合院阳房”、“枕河宽景洋房”、“意式独院联排”2006年12月，中海感恩苏州爱邻计划、爱屋计划、爱誉计划、爱业计划、爱车计划、爱家计划、爱身计划中海湖滨一号园区－中海星湖国际2007，持续缔造主流价值2005年12月底，中海地产以3.5亿多元拿下了位于苏州工业园区现代大道北、星湖街西的8#号地块，即今天的中海星湖国际项目。该地块占地面积10.7435万m2，容积率1.4，规划建设成为含有TOWNHOUSE、高层湖景公寓、小高层电梯洋房的法式院落生态社区。本项目集商业中心、行政中心、科技文化艺术中心、会展中心等多重区位优势于一身，汇聚财富与活力、浓缩成熟与便利，让您身处湖东，享受新观前。一梯两户，方正户型，南北通透，带来非凡居住体验；法式园林，组团空间，院落情怀，完美演绎主流生活。该项目核心优势有四：一、位于园区CBD核心区域，未来发展无可限量；二、开发商实力雄厚，品牌价值不容忽视；三、创新户型设计，南北通透，舒适实用；四、较低容积率必然提升居住品质。中海星湖国际园区－雅戈尔未来城五星级国际社区雅戈尔.未来城，雅戈尔置业在苏州的鼎立之作，坐落于园区金鸡湖CBD北，总建筑面积达50多万平米，计划分五期开发，集高层、小高层、多层、别墅、SOHO、商业等为一体，建成后将成为苏州国际化程度最高的高尚社区之一。以全球顶级酒店品牌雷迪森为平台的酒店式服务和多元化高尚国际社区将是整个未来城的特色。君邸88是全苏州唯一位于5星级酒店之上的高级公寓，兼顾酒店与居家奢华生活，全品牌精装修，拎包入住，由酒店为投资者提供专业租赁服务，自住投资皆宜，约1.1万/平米的心动价格物超所值。“健康、绿色、亲情、高尚、便捷、诚信”是雅戈尔未来城的12字理念城市中心缔造者万达集团引苏州城市进化传奇1中心在变，中心的缔造者未变2四大产业缔造中心繁盛3城市综合体，城市主流进化观点平江新城－苏州.万达广场吴中区－中信太湖城76万平米世界级闲暇城邦中国太湖文化论坛开启太湖区域开发新纪元太湖边的健康好生活太湖效应催生苏州时代2007年中国国际花园社区苏州新名片PartB谋攻第二“故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城，攻城之法，为不得已”——孙子兵法“卖地段，卖产品，卖户型，卖价格”1攻城之法（产品攻击）“卖社区，卖环境，卖配套，卖服务”2伐兵之法（项目攻击）“外联诸侯，内修国政，纵横捭阖”3伐交之法（品牌攻击）“故善战者，求之于势，以正合，以奇胜”4伐谋之法（城市攻击）势者，因利而制权也“造势不如借势”“苏州”+”世茂”+”大运河”[借势点]判断：本案的灵魂事关三个奇迹——一个代表中国最具发展潜力和深厚文化底蕴的城市（苏州）；一条连通中国2500年历史文化的运河，另一个被称为中国滨江豪宅代表的企业（世茂房地产），这三个关键词的背后蕴藏着无穷的能力，属于本案独一无二的灵魂就来自于对于三者的理解。苏州模式|SUZHOUOFWORLD“在中国的现场！”拙政园虎丘狮子林沧浪亭网师园千年水乡人间天堂寒山寺盘门周庄园以清幽古朴见长，富有山林野趣。池水萦回，古亭翼然，轩榭复廊，古树名木，内外融为一体，在苏州众多园林中独树一帜。沧浪亭沧浪亭面积约16.5亩，为苏州大型园林之一，具有宋代造园风格，是写意山水园的范例。苏州博物馆新馆位于苏州古城北部历史保护街区，建设历时3年，总建筑面积达2.65万平方米，建筑群设计借鉴了苏州古典园林风格，成为展示传统苏州和现代苏州文化的标志性建筑，由著名建筑大师贝聿铭担纲设计苏州博物馆苏州是世界历史文化名城和国际风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州模式-1苏州2006年人均GDP已突破4300美元，GDP产值达到全国第五位，工业总产值居全国第二位，仅次于上海。而人均可支配收入在长三角16个城市中仅处于中等水平苏州模式-22006年长三角城市GDP对比020004000600080001000012000GDP（亿元）101384800336033352860278017801678156014291314110110901060729317上海苏州无锡杭州宁波南京南通绍兴常州台州嘉兴扬州泰州镇江湖州舟山185321902719178196732066819953170001750018000185001900019500200002050021000上海台州宁波绍兴杭州苏州。。。《福布斯》中文版公布了其2006中国大陆最佳商业城市榜，苏州在大陆661座城市中，蝉联第六。苏州模式-31997年12月，联合国教科文批准以拙政园、留园、网师园和环秀山庄为代表的苏州古典园林被联合国教科文组织列入世界遗产名录苏州模式-4《苏州市城市总体规划》定义四层都市圈：第一层次为古城圈层，以古城护城河为界；第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路；第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界；第四层次为都市圈层，总面积为2000平方公里。苏州模式-5总体布局：城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。水是苏州的灵魂。2500年来，从唐人诗境到意大利游子笔记，苏州的灵性，化作无数美丽吟咏，远播四海；独特的东方水城魅力，名扬八方。苏州模式-6世茂模式|SHIMAOOFCHINA“在世茂的现场！”滨江板块+高档绿色板块+综合商业开发+旅游贸易世茂五星级酒店世茂股份(600823)世茂国际(0649.HK)世茂疆域图长三角：19北方区域：7闽江区域：2缔造生活品味，成就城市梦想“世界为疆，成就梦想”“将房地产的开发与自然生态和城市形象联系起来，世茂开发的每个项目几乎都成为了当地城市的宣传名片，提升了城市形象。世茂在内地首创‘滨江模式’，并提出和实践了‘全球销售’和‘和谐人居’的理念，世茂的模式很有特点，首先土地的定位是一个城市的优质核心地块，项目打造以住宅商用综合为主，随后依靠品牌影响力等优势，以比当地同类产品高出一截的价格卖掉住宅部分回笼资金，而配套的高级酒店、商场等物业则基本自己持有，长期经营获得稳定资金回报。京杭大运河|TheGreatCanal“在历史的现场”两千年文明史，三千里国运脉北起通州，南至杭州，贯通于１２９２年的京杭大运河连接了北京、天津、河北、山东、江苏、浙江六省市，连接了海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系，全长1700多公里。“贯穿南北的历史文化长廊”大运河肇始于春秋时期，完成于隋代，繁荣于唐宋，取直于元代，疏通于明清，在2000多年的漫长岁月里，运河承载了太多的历史，留下了无数令后人感慨不已的文化遗迹。“见证人类交往的千年足迹”“船舶往来，商旅辐辏”，运河畅通后，沿岸孕育出杭州、苏州、扬州等许多经