龙湖_重庆天江鼎城项目投资建议书_41p_复合生态社区_规

1天江鼎城项目投资建议书重庆龙湖地产23目录项目概况市场分析市场定位项目规划预案投资参数说明投资风险评价投资建议4一、天江鼎城项目概况5项目背景天江鼎城项目总用地461亩(其中:出让用地267亩,划拨用地194亩)，容积率为2.5-3，总建筑规模为62.5万平方米(含地下)。我司通过与中关村实业发展有限公司谈判达成如下合作意向：1、中关村实业发展有限公司以1600元/平米（楼面地价）向我司转让公司股权,计价基数为52万平米,总金额为83200万元.6其他条件中关村实业发展有限公司调整了F1-1地块的性质,需补交出让金(5级土地)约4468万元.中关村实业发展有限公司承诺修建一所中学(36班)和一所小学(30班),学校建设用地约78亩需缴纳征地成本约5300万元.71.1项目区位龙湖花园北岸天街项目地块项目位于龙头寺片区项目地块江北城ＣＢＤ81.2项目与周边关系从属龙头寺片区，北距龙头寺火车站约1公里地块周边城市干道密集北临保利香槟花园西侧为红唐路，东临鲁能星城新溉路五童路五黄路鲁能星城保利香槟花园龙头寺火车站红唐路轻轨站出口上品拾陆中学小学91.３项目交通观音桥商圈项目地块龙头寺火车站红唐路北城天街路新溉路轻轨３号线站点五黄路黄花园大桥江北城ＣＢＤ101.３项目交通项目通过红唐路、北城天街路到达观音桥商圈，车程在５分钟以内。通过新溉路到达高新区车程在３分钟以内。通过五黄路到达江北城ＣＢＤ车程在７分钟以内。通过五黄路、黄花园大桥到达渝中区，车程在１０分钟以内。轻轨３号线站点距离地块在５０米范围以内。111.4项目用地土地权属:地块总用地461亩,净用地面积约267亩目前土地权属在中关村实业发展有限公司名下。121.4项目现状红唐路方向地块向鲁能星城131.4项目实景博园销售中心141.5目前规划的各地块定名俊园博园尊园雅园颐园151.5现规划指标（红色字体为计价建筑面积）地块号土地面积综合容积率可建面积备注依据f1-1（俊园）529333158799公建、居住原学校用地选址意见书2005-18f1-2（俊园）184002.546000公建、绿地f1-329001.54350邮电f1-4420014200消防F5（雅园，已建）551502.5137875公建、居住选址意见书2004-122F6（尊园）467672.5116917.5公建、居住f17-1（博园，部分已建）468452.5117112.5公建、居住f18-142000停车f18-2（颐园）194112.548527.5公建、居住e1-6/e3-530184130184学校现学校用地选址意见书2005-18f17-321850121850学校可建面积合计250866625231.5含地下16二、市场分析172.1区域片区规划根据规划，龙头寺片区将以火车站为核心，发展成为新型商贸居住片区，并建成为能够满足龙头寺火车站及周边发展需要的市级公共配套区。龙头寺片区是江北片区今后重要的居住区之一。市级公共设施配套182.2区域规划与发展前景龙头寺区域内规划有市级共交枢纽、多个公交站和停车场。本片区内已建成的干道包括红唐路、新溉路、五人路、五童路和站前大道。未来轻轨3号线自机场高速公路向东经龙头寺火车站站前广场至经开区；轻轨5号线自新西路，新溉路、江北客站至童家院子。根据目前的土地利用规划，这里未来必然会成为一个人流量巨大、批发零售等商贸流通发达、人口密度高的区域。轨道交通三号线轨道交通五号线站前大道新溉路红唐路五童路五人路项目地块192.3区域住房市场概述目前本片区内在建商品房项目5个，分别为鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园、华宇北城中央及上品拾陆。规划建设用地近3000亩，规划建筑面积500万平米。其中鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园共计实现销售约150万平米，以中档高层公寓住宅为主，目前销售均价达到约4200元。鲁能星城和天江鼎城有少量花园洋房销售，均价4700元。从龙头寺片区各地块的规划指标看，未来本片区内商品房供应将以高容积率、高容积率的高层公寓产品和大量的围绕火车站展开的投资性商业物业为主。随着火车站开通线路的增加，轻轨3号线的开通，片区将在较短时间内成熟。根据规划，龙头寺片区未来3年内，将有20万常住人口入住。202.4区域竞争分析区域间竞争：目前龙头寺周边的新牌坊、五黄路区域大规模开发已基本完成，根据对目前”三北”区域内所有规划和在建项目的分析，今后三年内高层产品供应主要集中在北滨路和龙头寺两大片区，对龙头寺板块能够形成最直接威胁的也将是北滨路片区。项目鲁能星城香槟花园天江鼎城主要卖点教育社区、综合大盘火车站商圈升值潜力高配置的建筑品质北滨路片区龙头寺片区主题概念主推“滨江生活”紧密围绕“龙车站经济”成熟速度与城市中心纵向交通存在问题，片区成熟依赖项目自身，速度较慢火车站的巨大辐射效应和配套设施的建设，区域成熟速度快开发商龙湖、珠江、招商、国美、中海鲁能、保利、天江、华宇典型楼盘春森彼岸、太阳城、招商湾城、鹏润蓝海、中海项目、北国风光鲁能星城、北城中央、香槟花园、天江鼎城产品档次中高档为主、部分高档中档为主、部分中高档总开发规模约600万平米火车站南约550万平米开发周期8~10年6~8年212.4龙头寺片区项目分布图中央美地比华利豪园保利香槟花园华宇北城中央财汇地块天江鼎城聚丰项目鲁能星城龙头寺公园仁安项目中亿阳明山水高新园储备地上品拾陆222.5典型项目--鲁能星城占地面积2000亩建筑面积320万方绿化率45%总户数项目一期和二期共4785户，整个项目共16000户。容积率整个项目容积率为2.4，高层区3.5~4品类构成/花园洋房/小高层/高层/商业分期情况占地面积街区建筑面积套数品类组合及价格开工时间开盘时间销售进度一期200亩124.3万方1685高层、多层及小高层，均价3400元/平米2004.22004.4售完二期365亩2、3、450万方3100花园洋房4300元/平米，高层3500元/平米2005.22005.5高层售完洋房80%三期130亩7、8、930万方2930高层3500元/平米2006.32006.8售完四期100亩1123万方1934高层4200元/平米2007.32007.733%客户特征：一期客户以投资客户、周边企事业单位职工为主，如铁路局；二期以后客户主要为鲁能完善的教育配套购房，其中七街区近60%的客户为教育买单，另外，随着社区的成熟，开始吸引年轻人群眼球。232.5典型项目--华宇北城中央占地面积161亩建筑面积33.3万方，其中商业面积占了13.7万平方米总户数2199户容积率3.11品类构成四星级酒店/商务连锁酒店/写字楼/市政广场/大型百货/商务会所/国际公寓/高层住宅共包含25幢建筑，一期以商住楼为主，2006年12月开工；二期为商业项目和五星级酒店；三期为商住楼。2007年4月28日，北城中央开盘，推出2、6、7、9号楼的410套住宅及94套商铺。住宅均价3630元/平米，实现销售98%，销售金额2.13亿元。2007年05月加推380套，包括290套精品小户和90余套龙头旺铺，当日推出房源销售99%。2007年6月加推3号楼、11号楼、12号楼、14号楼共计369套住宅及51套临街旺铺，两天时间实现房屋销售357套。2007年7月加推5号，10号楼，均价4500元/平方米。华宇北城中央购房目的分布图60%40%投资自住及自用24三、市场定位253.1项目总体定位龙头寺片区最后一块大型复合生态社区龙头寺片区:日均20万人流,周边1KM范围内有15万常住人口,有巨大的投资价值.大型复合社区:产品业态丰富,有高层、花园洋房、SOHO、集中商业、小商业生态社区：毗邻700亩的龙头寺生态公园及80米宽的公共绿化景观带26客户敏感点敏感点敏感度交通☆☆☆☆生活配套☆☆☆☆价格☆☆☆商业☆☆☆教育☆☆☆医疗☆☆273.2客户定位肖像描述:处于社会中间阶层,个人收入在5000元左右、重视交通、商业、教育配套。客群年龄：25－55岁工作区域：全市范围，居住以江北、渝北、渝中区及周边区域为主客群构成：以城市新贵和城区居民为主客群消费场所：以江北商业中心消费和本地消费为主，百盛、新世纪、国美、重百等中高档消费场所283.3产品定位高层公寓小户型住宅花园洋房集中商业临街商业293.4价格定位产品形态套数面积区间（套内面积）开盘时间套内均价（元/平米）总价（万元）高层住宅160075-1102009年5,50041-61小户型住宅（装修）2008年5月9000花园洋房2008年10月8000商业门面50562009年5月10,0005630四、项目规划预案314.3产品组合产品形态面积(平米)高层165,200车库32,108商业（2层）5,300合计20.2万方(地上17.05万方)32五、投资参数说明335.1投资参数说明（建安成本）各业态建安成本高层住宅1,300元/平米商业1,250元/平米车库1,200元/平米345.2投资参数说明（销售）产品形态开盘时间套内均价销售周期（月）高层住宅（33层）2008年5月5,50012商业门面2009年2月10,0002车库2009年10月9万元/个355.3投资参数说明（计划）序号节点时间1交地2007年10月2办理国土证2007年12月3办理施工许可证2008年1月4开盘2008年5月5完成40%销售2008年8月6完成70%销售2008年12月7竣工验收2009年9月8交房2009年10月36六、投资风险评价376.1项目SWOT分析优势劣势龙湖强大的品牌号召力配套成熟、交通便捷毗邻生态公园高架公路噪音、粉尘对项目有影响机会威胁龙头寺区域的高成长性重庆楼市整体上升速度加快刚性需求巨大主要威胁来自于投放量巨大的北滨路板块。386.2项目WT应对措施劣势威胁周边已有建筑和盘溪河对环境有一定影响高压线走廊对建筑用地有影响未来冉家坝片区内可能的威胁较小，主要威胁来自于投放量巨大的龙头寺板块和北滨路板块应对措施应对措施通过设计，在和周边建筑和盘溪河间设置景观绿化带，削弱不利影响。将高压线下地。利用区域的资源优势：商业、教育配套及公园资源、便捷的交通做现金流项目，快速销售396.3项目运作风险及控制40七、投资建议417.1投资建议重庆公司2008年主城核心区现金流项目；建议集团同意获取该地块！42谢谢！