【房地产】王志纲：石象湖国际度假城战略策划报告

打造中国首座1.5度假生活城--石象湖国际度假城战略策划报告--王志纲工作室2007年12月前言•人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正成为越来越强大的生产力。•纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。•发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。•中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前景远大。•我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象湖的希冀。石象湖发展战略支撑体系示意图世界休闲地产走势国内休闲地产态势成都休闲地产格局目标、方向生态优势规模优势核心竞争力可持续发展力区位优势蒲江潜力战略定位战略定位、功能定位、形象定位、市场定位构能构建、空间布局、首期启动目录态势篇：战略石象湖定位篇：定位石象湖构建篇：构建石象湖策略篇：启动石象湖态势篇：战略石象湖一、休闲地产在世界二、休闲地产在中国三、休闲地产在成都四、我看石象湖机遇第一部分：休闲地产在世界世界休闲地产风起云涌世界休闲地产步入成熟世界休闲地产三种形态1、世界休闲地产风起云涌•21世纪，“休闲经济”做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。•据专家预测，到2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。–美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%；–目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。•所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地；•大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；•可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水平的必然趋势。•迪拜“世界地图”吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。•棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇，历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲度假生活圣地，无数国际名流在此度假或置业，现已成为极尽豪华、豪富扎堆的地方。现有85个高尔夫球场，600个网球场，10000个游泳池•世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。•美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。2、世界休闲地产步入成熟期•世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了成熟期。阶段人均GDP/美元休闲方式休闲人群休闲场地起步阶段1000～2000喝茶、打牌等世俗休闲为主普通市民就近的室内或茶馆等发展阶段2000～5000国内温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休闲为主富裕阶层休闲度假的地产项目、度假景区等成熟阶段5000～以上欧美国家全民、全方位休闲生活所有市民休闲主题城区；度假村•国际休闲地产成熟的标志一：•发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。•国际休闲地产成熟的标志二：–国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有效的保证了项目的可持续性；–地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开发也必将面临冷落的局面。•国际休闲地产成熟的标志三：•既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强，形成规模效应，来吸引市场关注；•一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的以游艇为主等；小结•从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝贵经验。3、世界休闲地产的三大形态•从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：1.世界性休闲地产——休闲新城；2.全国性休闲地产——度假区/村；3.区域性休闲地产——主题休闲城区。黄金海岸卡帕鲁阿度假村全国性休闲地产区域性休闲地产世界性休闲地产海狸溪度假区（3.1）世界性休闲地产•面向全世界打造的，以休闲为主题的地产项目，必须要具备世界级的资源条件；•功能设置上，有很强的自我完善功能，浓郁的生活氛围，以第二居所为主，最后形成休闲新城的发展模式。产生区域特色资源区域市场构成以全球游客为主功能定位休闲、度假居住构成第二居所为主发展思路依托自然资源带动代表项目美国夏威夷黄金海岸（3.2）全国性休闲地产•面向国内市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；•这类项目一般都依托特色的生态资源开发而成；•功能设置上，能自我完善，以第二居所为主，最后形成度假区/村的发展模式。产生区域特色资源区域，离城区较远市场构成以全国为主，吸引世界游客功能定位旅游、度假，产品能自我完善居住构成第一、第二居所的度假为主发展思路依托规模化的度假设施代表项目美国棕榈泉美国隐居谷（3.3）区域性休闲地产•面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；•这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自己打造出特色的资源出来。•一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。产生区域特色资源区域，离城区不远市场构成以区域性市场为主功能定位旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所向第一居所过渡发展思路以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目美国十七英里卡帕鲁阿度假村第二部分：休闲地产在中国1、休闲地产势头高涨2、休闲地产典型案例3、休闲地产困惑不足1、休闲地产势头高涨•（1）城市规模扩张驱动休闲地产发展–中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；–同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；–在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。•（2）经济环境发展保障休闲地产前景–国家统计局数据显示，到2006年底中国人均GDP已经超过2000美元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2007年中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；–中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为休闲地产提供了前所未有的良好机遇。•（3）市场个性化需求导致休闲地产多元化–近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；–为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势：各色山水景观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。2、休闲地产典型案例•扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处于起步阶段：主打滨海休闲概念的三亚主打温泉生活的京津新城嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城凸显民俗特色的成都芙蓉古城……•案例一：滨海休闲城——三亚中国休闲地产的前沿地–三亚是海滨休闲地产的典型代表。三亚依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。房地产投资2006年1-11月，三亚房地产开发投资259391万元，同比增长43.3%.商品房销售量2006年三亚全年共售商品房70万平方米，其中岛外销售量占总销售套数的85%；新建海景房售价11000元以上/m2，最高价达20000元/m2。客户群体内地：多数来自东北和华北地区，其次为上海、浙江和川渝；还有部分来自贵阳和湖北；国外：多数来自美国，其次为德国与法国，还有部分来自加拿大、奥地利、英国、荷兰、日本、韩国等。产品形态–目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。–主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景房、山景房、海边别墅；–相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等……•三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲地产迅猛发展的必然；•三亚旅游的强劲发展是带动休闲地产发展的重要因素，巨大的客源市场，为休闲地产的崛起夯实了基础；•三亚的休闲地产开发主题突出，目标定位明确：–突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。•案例二：高尔夫休闲度假村——观澜湖–观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的216洞高尔夫球会；拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最；以及中国首屈一指的体育休闲产业社区；–观澜湖目前主要有三大业务：高尔夫、房地产和综合休闲（会议、餐饮、SPA及网球场等）。规模12个国际级球场，200多万平方米的数十座绿色山体，80多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率99.7％；历时15年，总投资50亿港币。配套亚洲最大，拥有51片网球场的乡村俱乐部，多家五星级酒店、会所、大型国际会议中心、中国第一所大卫利百特高尔夫学院、俱乐部、SPA、高尚别墅以及完善的餐饮、休闲、商务项目。销售观澜湖曾举办过近60项国际大赛，通过这些比赛，观澜湖的品牌效应不断提高，从当初的每月不足100人打球，发展为现在最多每天超过3000人；2006年4月8日，观澜湖·翡翠湾103栋独立别墅一日售罄；2006年12月3日，观澜湖168套长堤别墅3个小时内售罄；2007年7月8日，观澜湖·上堤224套别墅一个半小时内售罄。客户群体港澳台、大陆和国际人士分别占6成、3成和1成。商务会议观澜湖每个月会承办数百个商务会议。启示–首先，观澜湖模式是符合城市、社会发展的需要。一个正在走向世界，正在努力实现现代化的社会，需要有这样一个承接国际化的平台。“观澜湖模式”创造的就是这样的一个平台；–其次，观澜湖选取了高尔夫球作为出发点和承载