生产厂房等房地产项目资产评估报告书

北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书天兴评报字（2013）第20-3号（共一册第一册）北京天健兴业资产评估有限公司二〇一三年一月北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书目录北京天健兴业资产评估有限公司北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书天兴评报字（2013）第20-3号目录注册资产评估师声明..........................................................1资产评估报告书摘要..........................................................2资产评估报告书..............................................................3资产评估报告书正文..........................................................5资产评估报告书正文..........................................................6一、委托方、产权持有单位和评估报告使用者概况................................6二、评估目的................................................................7三、评估对象和评估范围......................................................7四、价值类型及其定义........................................................8五、评估基准日..............................................................8六、评估依据................................................................8七、评估方法................................................................9八、评估程序实施过程和情况.................................................12九、评估假设...............................................................13十、评估结论...............................................................14十一、特别事项的说明.......................................................14十二、评估报告的使用限制说明...............................................15十三、评估报告日...........................................................16资产评估报告书附件.........................................................18北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书目录北京天健兴业资产评估有限公司资产评估报告书附件重要提示关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明附件1、有关经济行为文件2、委托方及产权持有单位营业执照复印件3、委托方及产权持有单位的承诺函4、签字注册资产评估师承诺函5、资产评估机构资格证书6、评估机构营业执照副本7、签字注册资产评估师证书8、产权证明文件复印件9、资产评估明细表北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书_______________________________________________________________________________________PCCPV1注册资产评估师声明资产评估报告是注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下价值发表的书面专业意见。对本评估报告书我们作出以下声明：1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；2、报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制；3、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的；4、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见；5、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；6、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果；8、注册资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场勘查；9、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；10、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；11、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；12、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书_______________________________________________________________________________________PCCPV2资产评估报告书摘要北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书_______________________________________________________________________________________PCCPV3北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书天兴评报字（2013）第20-3号摘要北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）接受北京中环投资管理有限公司（以下简称“北京中环公司”）的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京中环公司拟转让5#、7#生产厂房及附属构筑物等房地产于2012年12月31日在持续使用前提下的市场价值进行了评估工作。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：一、评估目的：北京中环公司拟向北京威卡威汽车零部件股份有限公司转让5#、7#生产厂房及附属构筑物等房地产，需要确定这部分资产于评估基准日的市场价值，为此次资产转让事宜提供价值参考依据。二、评估对象：北京中环公司指定的拟转让5#、7#生产厂房及附属构筑物等房地产。三、评估范围：北京中环公司指定的5#、7#生产厂房及附属构筑物等房地产。四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。五、评估基准日：2012年12月31日。六、评估方法：成本法。七、评估结论在持续使用及本报告所列假设条件下，至评估基准日2012年12月31日北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地项目的账面价值为2,441.85万元，评估值为4,859.66万元，评估增值2,417.81万元，评估增值率为99.02%。主要增值原因是：1、随着大兴区近年来经济发展，使得本区域内土地价格自然上涨；2、建筑材料自购成本较低，且无资金成本支出；3、建筑材料及人工价格成上升趋势，使得房屋建筑物的重置成本大幅上升；4、评估中考虑了开发建设过程中的销售费用、销售税金、资金利息和开发利润等，故评估增值幅度较大。北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书_______________________________________________________________________________________PCCPV4我们特别强调：本评估结论仅作为委托方资产转让的价值参考依据，而不能取代委托方进行资产转让价格的决定。评估结论有效期为一年，自评估基准日2012年12月31日起，至2013年12月30日止。超过2013年12月30日，需重新聘评估机构进行资产评估。以上内容摘自资产评估报告书正文，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书正文，并请关注特别事项说明部分的内容及其对评估结论的影响。（本页以下空白）北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书_______________________________________________________________________________________PCCPV5资产评估报告书正文北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书_______________________________________________________________________________________PCCPV6北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书正文天兴评报字（2013）第20-3号北京中环投资管理有限公司：北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称：天健兴业）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对北京中环投资管理有限公司拟向北京威卡威汽车零部件股份有限公司转让的5#、7#生产厂房等房地产之实物资产在2012年12月31日进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有单位和评估报告使用者概况（一）委托方及产权持有单位概况本项目的委托方和产权持有单位均为北京中环投资管理有限公司。公司名称：北京中环投资管理有限公司（以下简称“北京中环公司”）法定代表人：李璟瑜注册资本：5000万元公司类型：有限责任公司注册号：110115007248825注册地址：北京市大兴区黄村镇西庄村村委会北500米经营范围：投资管理，出租工业用房，货物进出口，代理进出口，技术进出口业务历史沿革：北京中环公司前身为北京中环汽车装饰件有限责任公司，创立于1994年，经过十几年的不断发展，陆续投资设立了北京中环汽车零部件有限公司、北京威卡威股份有限公司、北京威卡威汽车零部件有限公司、北京埃贝斯乐铝材有限公司、北京联合密封件有限公等公司。公司注册资金为5000万元人民币，股东均为自然人，其中李璟瑜持股75%，张志瑾持股25%。公司占地面积82000平方米，厂房面积53000平方米。（二）评估报告使用者北京中环投资管理有限公司拟转让5#、7#生产厂房等房地产项目资产评估报告书______________________________________________________________________