番禺奥园地产商业地块定位分析报告

番禺奥誉项目汇报提案桥南街迎来大开发项目的商机及竞争情况介绍番禺各级商业中心的租售规律初探项目基本情况调研及多向定位思路项目工作思路第一部分桥南街迎来大开发一个新城区的大开发，必然会催生一个新商业中心的崛起。根据政府规划，桥南街是番禺区规划建设的新中心城区所在地，被定位为番禺区副中心城区，新城区将建设成为融精品商业、休闲度假、文化娱乐于一体的城市文化与商业中心，具有南国水乡特色的、适宜居住和创业的高质量城市居住生活区，吸引广州乃至更大范围的高收入阶层居住。城市向南，财富向南。广州南拓，带动了整个番禺房地产的迅猛发展，政策导向引发了桥南街的城市开发热潮，奥园、雅居乐、万科等知名品牌房地产开发商纷纷南下圈地，华景新城、海伦堡、御院、华荟南景、新世纪别墅花园、德宝别墅花园、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园、绿庭雅苑、喜盈雅境、昊龙花园、朗陶居、康城水郡、雍雅等园林式住宅小区陆续建设。一代新城换旧城，桥南街已经从一个工业、农业为主的街道办向一个新中心城区实现了大跃进。片区目前居住人口规模近10万，随着规划项目的建设，未来人口规模将达到16万。加上桥南与沙湾镇交界处即将开发的雅居乐规划的10万人，项目未来主要辐射范围内的消费人口将达到26万以上。大量高收入、高消费的居民汇聚，呼吁着新商业中心的强势崛起。第二部分项目的商机及竞争情况介绍根据《广州市番禺区2004-2010年商业网点发展规划》显示，番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区构成。规划实施后，将有助于将番禺打造成珠江三角洲一流的购物中心、休闲中心、娱乐中心和物流集散中心。两大体系：按照番禺商业发展态势，批发与零售将成为番禺商业未来发展的两大系统。三条发展轴：指的是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾-中心城区-石基商业发展轴线。四级网络：由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由6个商业中心组成的区级副中心区，由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的镇级（大型楼盘）商业中心区和包含一批村及社团(组团)商业中心的社区商业中心区构成。提示：目前暂未找到政府资料明文确定本项目所在的桥南街具体属于哪个商业中心，据我们判断，番禺的6个街道办很有可能就是区级副中心区中的组成部分，那么桥南街极有可能是6大区级副中心区的商业中心之一，但最终还需与政府相关部门核实。一、番禺商业网点规划五大发展区：分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、南部引导发展区、大学城重点发展区。中心城区发展区：东起石基南部干线，西到市桥景观大道(规划中)，北至北二环，南到市桥水道，区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场-罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区：金山大道以北，南部干线以西所含的全部建成区范围，其规划以地铁建设以及其他快速通道的建设为契机，建设区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业(批发)市场，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部重点发展区：包括石基、石楼、东涌(鱼窝头)，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区。南部引导发展区：包括沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇域，该区将定位为番禺片区的中部都市能源发展区，打造南部农副产品交易中心。第五个就是广州市未来“十一五”规划期内重点建设与发展区域——大学城重点发展区：该区将按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展，满足该区域的商业需求并辐射周边区域。提示：五大发展区中没有涉及本项目所在的桥南街，加上番禺的区级商业中心呈现多级化的现状，为本项目的定位提供了多种可能性。如图所示，与项目形成竞争的主要有三个商业中心：易发商业中心、罗家商业中心、大润发商业中心。二、项目的竞争情况介绍易发商业中心是番禺中心城区传统的商业中心，以繁华路商业街（以中端商场为主）、大北路商业街（以品牌、潮流街区为主）、东涌路商业街（为大北路延伸段）为核心，总商业体量约25万平方米，整体定位中低档次，是一个大众化消费的聚集地。市桥商圈距离本项目仅2公里，将与本项目形成直接竞争，是未来项目定位要研究的重点对象。（一）易发商业中心繁华盛世易发商业街商业中心易发商业街西街友谊中心番山名城罗家商业中心占地约150亩，分两期建设，首期建筑面积约6至8万平方米，分3~4层，吉之岛、新大新、广百、麦德龙、家乐福等知名商贸企业经洽谈后均有意入驻，目前招商工作正在紧锣密鼓地进行。罗家购物中心距离本项目3公里，对本项目会产生一定的竞争。（来源为网上资料）（二）罗家商业中心该商业中心与本项目同样位于桥南街，由在建的4万平方米大润发购物广场与5000平米苏宁电器构成，该商业中心与本项目只有1公里的距离，将与本项目形成直接竞争。（三）大润发商业中心苏宁电器大润发购物广场第三部分番禺各级商业中心价值规律初探一、各级商业中心租售情况调查易发商业中心是番禺区传统的商业聚集地，由易发商业街、繁华盛世购物中心、繁华路商业街、大北路商业街、东涌路商业街等构成，总商业体量逾25万平方米。（一）区级商业中心——易发商业中心编号名称位置业态主力铺面积(m/间)主流租金（元/㎡·月）主流售价（元/㎡）备注1繁华盛世繁华路服装鞋包等街铺：60—80商场铺：10—20250-300繁华路街铺4-7万，商场内铺3-4万目前招商中2易发步行街易发路运动休闲、男装等40—80600-1000只租不售商业气氛浓厚，临街以国内一线运动休闲品牌为主3繁华路商业街核心段繁华路品牌服装等15—70600—1000暂无转让5汇百城（商城）繁华路时装、精品商场铺：15—401层租金270；2、3层租金200只租不售目前招商中7名店城（商城）大北路潮流服饰商场铺：40400-500只租不售生意状况较好8百德商业中心（商城）桥东路服装、精品商场铺：50400-500只租不售生意状况较好9金佳活力城（商城）东涌路潮流服饰商场铺：30-601、2层150-200；3、4层100-150一层某较偏单位60㎡售价2.7万；已开业，生意一般，目前有少量单位在招商小结：目前番禺区级商业中心的核心区域一楼街铺主流租金为600-800元/㎡•月，按照成熟商圈6%回报率计算，街铺主流价值达到120000-160000元/㎡，这是本项目发展的前景。通常一个市级商业中心处于开发初期，其商铺的入市价值只有成熟期的1/3左右。华南商业中心位于番禺迎宾路，片区距离主城半小时，被规划为广州CLD居住区。拥有祈福新村、星河湾、锦绣香江、南国奥林匹克花园等居住区，人口密度高。根据《广州市商业网点发展规划2003-2012》，华南商业中心由“万博-长隆-汉溪”构成，将被打造成商贸区、休闲度假区于一体的超大型商圈。该商业中心目前主要有以家居专卖为主的万博中心和以零售购物为主的海印又一城。其中海印又一城目前在建。（二）区级商业副中心-华南商业中心小结：目前番禺区级副商业中心主要商业都为近期开发完成的或正在建设的项目，所以华南商业中心尚处发展中，其商铺价值还未能达到一个城市区级商业副中心的水准。我司通过对番禺各级商业网点的考察，并参照其他城市的各级商业网点的价值规律，对番禺区级副商业中心的街铺价值进行预估，预计其成熟期街铺的主流售价能够达到10—12万/平方米左右，而入市价格一般为3—4万/平方米。编号名称位置规模商家面积(㎡)主营业态主流租金及售价等备注1万博中心（已营业）迎宾路建筑面积20万平方米，600间铺。（主力店+街区模式）吉盛伟邦家具中心整体二层/局部四层160000㎡各式家具儿童天地商业街，主力铺50—80平米/间，二手转让价2万元/㎡左右。租金：50—60元/㎡·月；递增率：10%；管理费：40元/㎡；实用率：60%以上万博中心是以家具采购为主的购物中心，因此商业街的价值并不高。天河城二层共15000㎡欧莱斯折扣店百花名店坊一层共5000㎡男女服饰、小饰品、家居用品四海一家二层共5000㎡餐饮、娱乐儿童天地二层共3300㎡早教中心、儿童服装、玩具苏宁电器二层共2200㎡家用电器2又一城（在建）迎宾路建筑面积共20万平米,商业10万平米。（主力店+街区）沃尔玛山姆会员店23000㎡仓储式商场、超市只租不售，目前尚未定价项目在建，前期招商中。（三）镇级（大型楼盘）商业中心1、清河东路商业中心清河东路商业中心以番禺区清河东路为主轴，沿线建有多个中高档楼盘，规划有社区商业街，主要东怡新区社区商业街、金海岸花园社区商业街、盛泰花园社区商业街、东晖园社区商业街等。编号名称位置主力铺面积（㎡）业态主流租金（元/㎡·月）主流售价1瑞和园商业街临清河东路60—80便利、美发等602万/平方米左右2金海岸花园商业街临清河东路60—80便利、美发等602万/平方米左右编号名称位置主力铺面积（㎡）业态主流租金（元/㎡·月）主流售价1东晟明珠商业街东兴路50—70餐饮、便利等50-601.5—2万/平方米2创意SOHO商业街东环路80全部空铺报价701.5—2万/平方米2、罗家商业中心罗家商业位于政府重点规划的罗家商业圈内。但目前，罗家现代商业中心未建，区域内的商业配套以社区商业为主，该片区人口结构主要是村民，消费层次偏低。3、桥南商业中心桥南商业中心商圈内主要有海伦堡、花样年华、华景新城、喜盈嘉等高尚社区，主要的商业配套有海伦堡商业街、花样年华商业街、喜盈嘉立思商业街、绿庭雅苑商业街等，社区人口较密集，消费力较强，经营状况良好。编号名称位置主力铺面积（㎡）业态主流租金（元/㎡·月）主流售价1海伦堡商业街南华路60—80文具用品、生活便利等60-902—3万/平方米2花样年华商业街德贤路60家居、装饰等40-50外街1.5-2.5万/平方米；内街1.5万/平方米左右；3喜盈嘉立思商业街桥南路60—100定位美食街，目前只引进了肯德基，其他大部分为空铺招商中30-50暂时只租不售钟村作为番禺最先发展起来的大型社区，人口已达到10万人，拥有祈福新村、奥园等大社区，主要配套商业有祈福新村商业街、奥园商业街，片区消费力较强，经营状况良好。编号名称位置主力铺位面积（㎡）业态主流租金（元/㎡·月）主流售价（元/㎡）1祈福新村商业街市广路40—50便利、美发等120-1502.5万左右2奥园商业街市广路40—60便利店外街租金80元；内街租金50外街2-3万；内街1.4万4、钟村商业中心5、洛溪商业中心洛溪位于番禺区西北，得新城开发之优势，常住人口达到数十万，拥有碧桂园、锦绣江南、奥林匹克等大社区，主要配套商业有奥林匹克商业街等。编号名称位置面积（㎡）业态租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）备注1奥林匹克商业街兴南大道25便利1202.5万左右社区底商便民服务型小结：根据对番禺区不同镇级（大型楼盘）商业中心的调研得知，番禺区镇级（大型楼盘）商业中心街铺主流租金为60-120元/平方米•月，主流售价为2.5—3万元/平方米左右，主流回报率为3%左右。（四）酒店式公寓编号名称位置规模价格（元/㎡）A尚东尚筑酒店公寓清河东路（番禺客运站西侧200米）共2栋，每栋17层，每层12套，共300多套公寓，主流面积39-144㎡/套毛坯房：6000—8000；带装修：9000—11000B星河湾假日酒店大石·迎宾路1栋，17层，每层36套，共200多套，主流面积50-55㎡/套二手价：8000—9000C欧洲国际假日酒店桥南·番禺桥南南华路1栋，每层12套，共276套客房，主流面积70-100㎡/套，单层建筑面积1000㎡左右二手价：7000—9000D喜盈嘉立思酒店公寓桥南·市桥南城路1栋，（3-11层），每层32套，共约300套，主流面积30-50㎡/套7000—10000小结：目前番禺区在售的酒店式公寓单个项目体量在3万平方米左右，单层面积在1500㎡左右，其主流售价在8000元/平方米左右。第四部分项目基本情况调研及多向定位思路地理位置:项目位于番禺区桥南片区，南城路、福德路、德昌路、南华路交汇处；总用地面积:89475平方米；建设用地面积