龙湖项目成本管理与控制(XXXX29)

龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾2012年2月9日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制龙湖成本管理的目标成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响房地产成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工龙湖成本管理的目的成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系龙湖成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本目标成本管理内容编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的项目成本管理成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系龙湖成本管理体系制度流程方法工具（工作指引、作业指导书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具龙湖项目主要成本费项序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费三通一平费等3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费其他销售费用9财务费用贷款利息等10管理费用员工工资、福利等建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本测算费项表比较讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊龙湖项目成本管理的内容集团公司重庆公司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集团组织形式项目N龙湖项目管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监项目1项目2项目3项目N某公司龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下的进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件和方法经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）整理建筑标准、产品配置相应项目工程造价历史成本数据市场价格及其走势的准确把握参照本企业类似产品历史成本、在建项目成本、市场同类产品测算成本正向测算：•测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据库）•测算方式（估算、概算、预算）•团队工作反向倒逼：•确定销售价格水平；•确定利润要求；•反推计算成本目标成本测算的方法目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线龙湖目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺项目启动阶段的成功标志项目启动会主要内容（成果）《项目定位》《项目建造标准》《体验区选址、定位及开放计划》《项目一二级计划》《项目分期、材料供应方式范围》《项目目标成本（启动）》《项目合约规划》《投资分析模型（启动）》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》项目投资经济分析模型设计阶段成本分解工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本案例：方案设计阶段成本测算分解方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同计划分解：目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价方式之二：按工程实体分解分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求责任成本考核序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实施阶段成本管理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果在签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标成本进行调整合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据月度成本回顾在目标成本中对已发生、已结算的合同金额调整；对未发生合同费项进行清理、预估在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算动态成本月报内容序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,