盐城房地产项目市场报告

盐城项目市场可行性分析报告江苏金立威房地产咨询顾问有限公司2009年11月金居地产盐城项目目录第一篇宏观部分第二篇经济与产业第三篇房地产市场概述第四篇项目地块分析第五篇板块市场第六篇城南个案分析第七篇价格测算及项目成本第八篇盐渎路、跃马路项目总体分析金居地产盐城项目第一篇宏观部分金居地产盐城项目1、历史：自汉武帝元狩4年（公元前119年）建县以来，共有2100多年历史2、人口：全市总人口815万，其中市区人口68.6万，全市人口年均增长速度为0.6%，城市人口年均增加6,84万人，户均人口数量为3.12人3、地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度在13度左右4、居住：盐城市政府出台《市区2008-2012年住房建设规划》,确定规划期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米盐城概况--城市介绍金居地产盐城项目盐城概况--城市交通◆铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8列火车途径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等城市◆公路：204国道，204国道在市区内原名“通榆路”，近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路◆航空：盐城机场，IATA代码YNZ，位于江苏省盐城市亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场2000年3月29日正式通航，飞行跑道长2200米，飞行区等级为4C，设计年旅客吞吐量30万人次。目前已开通盐城至北京、广州、韩国等地航班◆大丰港起步于1991年，经过8年科学严谨的论证，由国家交通部、江苏省政府批准，于1998年开工建设，2005年一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头2个，在建5-8万吨级码头6个，2007年经国务院批准，开放了大丰港一类口岸。金居地产盐城项目地区生产总值2008年盐城全年地区生产总值突破1600亿元，比上年增长13.6%，盐城房地产业进入快速发展阶段从01年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在14%左右,增长速度惊人08年人均首次超过3000美元；财政总收入达到216.1亿元，增长45.7%，实现了两年翻一番根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系（美元）0-800800-40004000-80008000-20000启动期快速发展期快速发展期稳定发展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求为主改善需求为主单纯数量型数量和质量并重以质量为主综合发展型金居地产盐城项目•08年城镇居民人均可支配收入15862元，农民人均纯收入6790元，分别增长14.5%、11.5%。2000年以来，人均可支配是收入一直保持稳定的增长，该区域经济发展较为稳定•全市第一产业实现增加值260亿元，增长4%；第二产业实现增加值642亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值466亿元，增长16.2%可支配收入及三产结构金居地产盐城项目城市总体规划●盐城市区包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积为1728平方公里。城市规划区包括盐城市区的全部；主城区，即规划用地范围，是指宁靖盐高速公路及其东延段、徐淮盐高速公路、沿海高速公路围合成的范围加上新兴镇区，总面积为423平方公里。●远景发展构想展望不定年限，主城区总人口将达到150万左右。城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。主城区形成：“一城二片，比翼双飞”的空间形态。金居地产盐城项目第二篇经济与产业金居地产盐城项目1、1983～1988年，经济振兴阶段。农业和乡镇工业获得发展，GDP年均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资增加70%；2、1989～1991年,经济调整阶段。GDP年均增长6.9％，二产劳动力比重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投资增长6%；3、1992～1996年,继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1％，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%；4、1997～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分点，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%；5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.6％，二产劳动力比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投资增长29%盐城经济发展阶段金居地产盐城项目1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家，是盐城市未来较长时期的主要产业2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增长达到20%，开竣工总量达到480万平方米盐城目前主要产业金居地产盐城项目◆调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用时3年，97金融危机时用时4年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变短◆房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到20%左右，而在一些城市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6%，即4.83万人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84万人，未来随着沿海开发，盐城城市人口将扩至150万，平均每年将增长10万人口，由此，盐城房地产开发规模应不少于年平均400万方。目前的开发规模还具有很大差距，所以盐城开发潜力巨大。盐城经济判断金居地产盐城项目第三篇房地产市场概述金居地产盐城项目供应分析盐城地产起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年3000-4000亩。2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡，之前每年去化量也都在约100万㎡左右。2007年上市量230万㎡,去化量180万㎡左右。08年受金融危机影响，未有土地成交。09年前三季度，目前南区上市土地仅有三块，前期凡开工的项目因市场趋好，销售已基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场。在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观；随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在09年内开发上市；新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，已于09年集中上市；未来，特别是城南片区，土地供给空间缩窄，住宅产品的供需关系进一步趋向卖方市场。故未来盐城地产发展空间巨大。金居地产盐城项目土地成交情况地块名称出让面积（平方米）成交价（元/平米)开发企业戴庄路东、第一沟南地块227051950盐城通达置业有限公司东环路东、新都路北地块2317622461.2东方投资开发有限公司东环路东、新都路南地块1517562470东方投资开发有限公司2009年城南片区土地成交信息金居地产盐城项目价格分析整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳的。在政府的调控下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年底3800-4100元，（主体城区，非老城核心区域）盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元，2007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升涨幅约800元。2008年初,由国内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市场普遍回暖，价格大幅提升金居地产盐城项目产品分析物业类型：盐城之前普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，通过07年和08年的过渡，目前市民对于小高层物业还是比较认可的规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展户型面积：消费者热衷约85㎡两房户型，100㎡左右的两房半户型以及改善型需求者的110-125㎡的三室两厅的户型户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀金居地产盐城项目第四篇项目地块分析金居地产盐城项目[项目背景信息]地块位于盐城市跃马路西面，内港湖南面，解放南路东侧，盐渎路北面。[项目基本经济指标]占地：136.19亩建筑面积：181587.6㎡规划用地：居住用地容积率：≤2.0建筑密度：≤20%；绿地率：40％；金居地产盐城项目北南西东项目宗地项目北面是盐城著名的内港湖公园。风景秀丽项目东面是跃马路，道路宽阔项目南面是盐渎路，连接东西，是城南的主干道，有著名的梅花公园，环境优美地块四至项目西面是解放南路，这条道路比较繁华，交通也很便利金居地产盐城项目项目内河流项目内建筑项目现状项目地现状金居地产盐城项目地块SWOT研判优势（Strength）劣势（Weakness）1.毗邻内港湖公园，生态环境良好，适应生活2.城南新区居住氛围较浓，经济文化日益成熟3.在建学校较多，学区越来越好4.是政府重点开发的区域，发展前景无限1.目前生活配套一般，需要大力完善2.离市区较远，目前公共交通不太完善金居地产盐城项目机会（Opportunity）威胁（Threat）1.土地稀缺，土地价格上涨，现有物业去化率非常快，导致本项目具有较强的发展空间2.本项目作为盐城市政府所在地是城南新区的核心区，未来生活配套和交通配套设施会很快发展3.未来1-3年内，本区域市场供求关系比较均衡本区域已经成为热点区域，未来围绕着本区域政府一定会向东向南推出大量土地以满足市场的需求。同时，众多一线城市开发商都将目光投向了盐城，势必提高当地的开发水平和标准，为未来我项目的开发带来潜在威胁金居地产盐城项目第五篇板块市场金居地产盐城项目大庆西路世纪大道西环路盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：城中板块城西板块盐渎板块城南板块河东板块总述金居地产盐城项目随着城市的进步，如今迅速发展的盐渎版块和城南板块的界限日渐模糊，因此本报告将把盐渎版块和城南板块统称为城南新区板块。各板块界限城中板块：大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东河东板块：通榆河以东地块城西板块：盐马路以西，以西环路为轴线城南新区板块：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西侧金居地产盐城项目板块特征—城中、河东城中板块：◆该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。◆市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。河东板块：受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带”，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。金居地产盐城项目板块特征—城西、城南新区城西板块：◆03年时八大房产商鹿战西环路时代的开始