酒店式公寓投标书正文

酒店服务式公寓管理方案11.0上海酒店式公寓发展状况酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的几乎前脚刚走人，后脚已有租户跟进。上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大的推动。相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。1.1酒店式公寓的特点：单位小现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80平方米以内，装修较高档。酒店服务式公寓管理方案2易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。1.2酒店式公寓的投资定位：一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素：地段是酒店式公寓的第一要素项目要位于炙手可热的投资区域，特别是其中的CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。新兴商办楼周边密集的写字楼区域拥有大量的国际性租户，投资回报令人满意。选址需在交通发达的便捷地由于住客都是流动人口，周边的交通要非常发达，以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发，小区内的环境又要安静宜人。我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。酒店式公寓空间需舒适而精巧小面积拥有更高的投资回报率，房型无需太大，2002年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左酒店服务式公寓管理方案3右。酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家具外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。1.3酒店式公寓的目标市场：在沪工作的外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。“以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”1.4酒店服务式公寓十分强调：尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。无微不至的关怀虽然很好，但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提出：建立所酒店服务式公寓管理方案4有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。1.5酒店式公寓的经营理念我们的经营理念是：每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。我们的服务宗旨是：为业主创造价值。物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，它还是一个物业创造价值”的过程，即物业在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。我们的服务过程是：SERVICE（服务）+COURTESY（礼貌）对服务的理解如下：S：SMILE（微笑）E：EFFICENCY（效率）R：RECEPTIVENESS（诚恳）V：VITALITY（精力）I：INTEREST（兴趣）C：CONRTESY（礼貌）E：EQUALITY（平等）对礼貌的理解如下：C：CHEERFUL（愉快）O：OBSERVANT（观察）U：UNDERSTAUDING（明白）R：RESPECTFUL（尊敬）T：TACTFUL（精明）E：EXCEUENCE（优秀）酒店服务式公寓管理方案5S：SMILE（微笑）Y：YEARNTORETURN（再度光临）基于上述的经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目都视做特殊过程的管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做”，结合目标客户群体的需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。“对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法，管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立，但根据酒店式服务公寓的特殊要求，我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。酒店服务式公寓管理方案61.6附表一：上海高档酒店式公寓综合信息一览表信息内容/项目KINGSWELLGARDENCHEISEAASCOTTKERRYCENTER君悦花园嘉里华庭二座浦东雅士阁嘉里中心基本信息竣工日期1993200220001998出租率85%80%80%85%配套设施停车位120135135——租金（USD/M）200200200180房型信息1房80——63—119762房110—130145133—168119—1453房150—170175176—1831454房180—220328245222房间总数228248133租金（USD/M）1房1800——1600—29002300—28002房2200—28002100—40003300—46003400—55003房3000—35002800—55003800—42005000—60004房3500—45006500—900063007000—8000配套设施餐饮业、零售业YY室内游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商务服务YYY其它攀岩阅览室酒店服务式公寓管理方案7附表二：上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容/项目TIMESQUARESHCENTERSOMERESTGD41HENSHAN时代广场上海商城盛捷服务式公寓衡山路41号基本信息竣工日期2000199019991998出租率70%85%85%50%配套设施停车位332——————租金（USD/M）195225180300房型信息1房9647—1008387—1092房123133—193106—121169—1863房192—247167—267148180—1964房——————450—550房间总数198472337164租金（USD/M）1房1600—20002700—300030002600—35002房1800—26003700—400040004000—74003房3500—65005300—560060006000—86004房——————20000—25000配套设施餐饮业、零售业YYYY室内游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商务服务YY其它桑拿阅览室阅览室酒店服务式公寓管理方案8附表三：上海酒店式公寓房型比例一览表项目/房型一房二房三房四房嘉里华庭/79%18%3%浦东雅士阁54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%时代广场17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服务公寓25%47%28%0%衡山路41号20%61%17%1%君悦花园*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以内。（2）特殊*1：君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。（3）特殊*2：浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。酒店服务式公寓管理方案91.7上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析，以求吸取经验，寻找发展思路：衡山路41号:我们以衡山路41号为例，其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？是美国还是上海。为了确保高质量和住宅的周围环境，所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进，甚至主要施工人员都来自国外，大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后，分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路41号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别，服务水准也相当高，但其需要的费用呢？该物业昂贵的月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中的最高层次。这种不顾一切的强制性措施所造成的高标准公寓最终导致衡山路41号的单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。君悦花园君悦花园是上海虹桥地区最早，最著名的酒店式公寓。君悦花园在近8年的经营过程中，出租率一直保持85%以上的较高水平，租金一直维持在从一房至四房单套USD1800—USD4500。总结其成功经验为如下几个方面：1．君悦花园建造商为香港高登建设发展有限公司，高登建设在设计规划时，严格参照外籍酒店公寓房型模式，房型已宽大舒适为主，客厅宽度全部4.5米，全落地玻璃，铸铁栏杆的大阳台93年即达到15平方米。2．房型有一房一厅，二房一厅，三房一厅，四房一厅，较好的适应了外籍人士多子女的特点。3．厨房设施齐全，空间较大，灶具均为外籍租户习惯的品牌，物业免费为租户提供家庭装各式调料，微波炉，洗碗机，咖啡渣汁机一应俱全。4．家具样式主要以中国明清特色，欧式简约特色为主，少量日式特色适应外籍酒店服务式公寓管理方案10人士多样审美观，沙发基本已素色，布艺为主突出家庭型特点。5．灵活多样的租赁方式。君悦花园租赁的客户80%以上为中长期客户，租赁期少则1年，多则3年。并对中长期租客严格甄选，宁可价格低一些，也要选取有实力的公司，确保租金收入准时足额。君悦花园在租赁过程中，坚持贯彻以下3项方针，取得了长期稳定的效绩：A．集中稳定中长期客户（租赁期一般在1—3年）如1998年-2001年君悦花园长租主要客户为：1.菲利普（中国）有限公司外籍经理入住指定单位2.万豪酒店亚洲管理公司外籍经理入住指定单位3.中远集团外籍经理外籍经理入住指定单位4.台湾利乐包装有限公司外籍经理入住指定单位5.味好美（中国）有限公司外籍经理入住指定单位以上5家长期客户关系即占长期客户数量的50%君悦花园对长租客租赁时间要求为1年，一年以上的客户有特殊优惠政策：1.甲方可按租户要求，为其免费进行入住前的重新装修，并选购租户喜爱的家具。2.双方可进行协商，由甲方出资为租户购买特殊要求的日常生活用品，如沙滩椅、日式餐具。以上购买物品价值总额原则不超过1个月租金。以上优惠条件有效满足了客户需求，稳定了基本租户结构。B．积极发展零散中长期租户发展零散长租客户是酒店式公寓日常工作的一个重心。寻找客户及谈判过程亦十分艰巨，此时借助专业销售人员及社会专业租赁公司共同销售会变的十分重要。1．君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分，详细对客户进行细化，其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时，对从事中介的客户国酒店服务式公寓管理方案11家情况、生活状况