【房地产精品文档】香港城购物广场项目策划方案96202544

香港城购物广场项目策划方案一、项目概况•项目名称：香港城购物广场•用地性质：商业用地•用地位置：南沙进港大道（祈福大酒店对面）•总建筑面积：25928m2层数：4层（每层6482m2）•项目预计总投资：亿•投资商：广东逸涛万国房地产有限公司•周边环境特点：地处南沙经济技术开发区进港大道与金沙路交叉位置，对面为祈福大酒店，紧临金洲派出所、交通银行。二、南沙区概况及南沙经济技术开发区商业环境分析地理政治环境•南沙地处广州市域最南端－珠江出海口虎门水道西岸，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市。南沙处于珠江三角洲的几何中心，陆上距广州市区以及深圳、珠海、澳门、东莞、中山等14个大中城市的距离都在60公里以内。海上以南沙港为中心，距离香港38海里，距离澳门41海里；航空方面，周围有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。近年来，随着广州市大力实施“南拓”战略，广东省、广州市在南沙投入巨资，建设京珠高速公路广珠北段、南沙港快速路、地铁4号线站等大型城市基础设施和配套服务设施。•南沙区面积有544平方公里，人口接近15万，包括常住人口共20万。南沙区管辖南沙街道和万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇，灵山镇的庙南村、七一村和庙青村的部分区域，东涌镇的庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域。南沙区人民政府驻黄阁镇凤凰大道。按照规划，南沙地区将发展为集物流产业、临港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。经济环境•根据官方数据，06年前三个季度，南沙区生产总值和中等规模以上工业总产值等主要经济指标的增幅均位居全市各区、县级市首位，地区生产总值同比增长39.5％。据预测，到2007年，南沙规模以上工业总产值可达到800亿元，2010年可达到1200亿元以上。•农业方面：南沙区农业的主导产业是荔枝生产，丰产年份总产量接近3000吨。在2000年，南沙农业总产值已达4120万元，农民年人均纯收入5590元。南沙另一农业（渔业）特色，就是南沙现有大、小渔船400多艘，海产资源丰富。南沙正大力发展“都市型农业”，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产和农业经营活动，为人们休闲旅游、体验农业、了解农业提供服务，走农业产业化发展之路。•工业方面：目前南沙地区的工业、基础设施等建设有一定基础，城市建设也初具规模，具备了吸引各类投资的软硬环境，目前已有249个外资项目落户南沙，其中包括世界著名的跨国公司美国通用、德国巴斯夫和日本名幸电子等企业。形成了塑料、化工、电子、食品加工、船舶制造等工业门类。南沙现正致力于打造三大组团和三大工业基地，三大组团包括黄阁组团（规划发展成为综合性工业区及石化储运基地）、南沙组团（规划发展成为高新技术产业基地）、鸡抱沙和龙穴岛组团（规划建设广州港南沙作业区）；而三大工业基地包括造船工业基地、石化工业基地、钢铁工业基地。•第三产业方面：目前，南沙区采取七大措施加快第三产业发展：推进物流保税园区、江海联运园区、油品仓储交易中心、粮食加工仓储交易中心和外贸进出口交易中心建设，加快形成以南沙港为依托的港口物流中心；规划和发展蕉门河两岸城市启动区、地铁沿线的商务、商贸和商住业，挂牌出让商业用地，推进现代化大型购物中心、商场、商业街和商务中心的招商和建设；整合利用金沙路、进港大道、环岛西一带现有服务业资源，提高规模档次和服务水平，营造第三产业氛围；规划建设大山乸生态公园、大角山海滨公园等一批旅游度假景点，推进大型饮食城、游艇俱乐部等项目；以蕉门河两岸城市商务中心、居住区建设为起步，建设现代化的居住社区、商务写字楼和农民新村，推动房地产发展；规划建设一批中高级专业批发市场和农贸市场，积极发展连锁经营、专卖店、品牌店等，初步形成多业态共同发展的商业格局；大力发展公共交通、社区服务、医疗保健等生活服务业，不断满足居民群众的生活需求。•房地产业方面：经过广州市政府、番禺区政府以及霍英东１０多年的不断开发建设，南沙高尔夫球场、天后宫、会展中心、蒲洲花园、啤酒屋、水乡一条街等旅游度假资源已建成开放，南沙成为不少珠三角及港澳人士的旅游度假胜地。南沙是广州经济发展的新“引擎”，在丰田进驻之后，很多其他配套的产业也跟着进来了，产业链将会带动房地产市场迅速发展。在未来的5年内南沙人口规划要到100万左右，大量的企业进驻增加了对住宅的需求，特别是世界一流企业进驻之后，这些企业中高层主管对生活要求比较高，也增加了对精品住宅的需要。因此，近年来南沙的房地产业发展迅速，而且推出的楼房多以别墅为主，购买的人也很多，推出多少就能卖出多少，呈现一种供小于求的局面。目前正在销售的楼盘有番禺富门花园房地产有限公司的“南沙·境界”、广州城建开发的“滨海·半岛”、南沙碧桂园物业发展有限公司的南沙碧桂园二期“漾月轩”、逸涛集团的“美福花园”等等。文化、体育环境•在文化旅游方面，南沙区将抓紧以大角山炮台、鸦片战争古战场遗迹、天后宫、麦氏大宗祠、水乡一条街等为重点的珠江文化旅游带的建设，加强麒麟舞、咸水歌等民俗文化的整理和发掘工作。另外，将在蕉门和河城市中心区规划建设现代化的南沙图书馆、影剧院、购书中心、青少年活动中心和文化中心。•为配合2010年广州亚运会的举办，将在蕉门河北岸兴建规划占地面积30万平方米、可容纳8000人的南沙体育馆。在今年完成大角山滨海公园建设后，在大角山滨水区兴建规划占地面积1万平方米的沙滩排球场。据了解，南沙体育馆和沙滩排球场作为“广州南沙亚运会比赛场馆”项目已经列入南沙区“十一五”规划重大建设项目，两个场馆估算总投资8亿元，计划2007年开建，2009年完成。除了亚运会场馆的建设，南沙区还计划推进各镇区中型多功能体育馆建设，积极改造和升级现有群众性体育活动场所，建设和完善社区体育设施。投资优势•南沙凭借其自身优越的地理位置、资源，得到政府的大力支持，已吸引世界、国内优秀企业的纷纷进驻。这些足可证明，南沙具备其它地方不可比拟的投资优势。随着各大产业在南沙的建设发展，逐渐突显出南沙生活配套设施的不足及商业氛围的欠缺。而这一问题正给予南沙商业领域巨大的升级空间及创造空间。（二）南沙区部分区域商业环境分析•黄阁镇•黄阁镇商业中心主要围绕两条街展开，街道两旁分布有中小型电器店、手机通讯店、药店、茶叶店、杂货店等等。比较大型的商场有汇佳百货、天汇百货。汇佳百货（产品以中低档为主）面积有2400m2，共三层：一层分为超市区、家电区、化妆品区、珠宝首饰区、手机专营区；二层为生活用品区；三层为服装、皮具、鞋类区。商场人流量一般。而位于麒龙东路的百汇百货（产品以中档为主）面积有1600m2，共两层：一层为超市，二层分为男装区、女装区、化妆品区、童装区、鞋类区、家电区，服饰类多为二、三线品牌。该百货人流量大，对附近的消费群体较有吸引力。•南沙街•南沙街主要商业中心集中在珠江中路一带，附近有小型的服饰店、美容店、电器店、手机通讯店数间，而几间服装店的衣服均为中档为主（产品价格由50～400元不等），更有新开张的中档服装店。而腾隆购物广场是当地较大型的的商场，面积有12000m2，一层以超市为主，设有珠宝首饰、化妆品专柜；二层主要经营生活日用品、男、女装，产品以中低档为主。•进港大道及金洲花园一带•进港大道一带分布有中兴超市、数间中型餐馆、手机通讯店、珠宝首饰店、烟酒店等等。比较大型的有中兴超级商场、中兴服装商场、嘉美百货，中兴超级商场面积共有4000m2，一层为百货，二层为家私城；中兴服装商场面积有1800m2，主要经营中低档服装（男、女装、童装）、皮具、床上用品等；嘉美百货共有5000m2，一层设有手机专卖、珠宝区、眼镜区、化妆品区；二层设有生活用品区、皮具区、服装区、床上用品区、童装区、皮鞋区等。•而金洲花园及其它邻近几个花园一起构成商业地带商业氛围浓郁，已被称为金洲成熟商圈。据初步统计，该商圈的商铺分布及比例见下表1：店铺类型数量（间）所占比例（%）店铺类型数量（间）所占比例（%）手机通讯店1110.19服装店3330.56网吧21.85烟酒行54.63公话超市54.63摄影店32.78电脑店21.85咖啡馆21.85美容美发109.26棋牌10.93床上用品10.93电器21.85药店98.33小型餐馆87.41茶叶店65.56综合类超市（中型）43.70饰品店32.78服装商场10.93进港大道（金洲花园）商业情况附近楼盘商业状况•逸涛城靠近本项目的商铺已全部卖出去，但还没有商家进驻；南沙碧桂园的商铺也一样，已全部售完，但还没有商家进驻。•黄阁镇、南沙街、进港大道、金沙商圈、附近楼盘商铺租金分析（见下表）地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注黄阁镇中心临街铺561002007/04/07南沙街珠江中路腾隆购物广场内铺5032007/04/07南沙街珠江中路临街铺售35万402007/04/07进港路临街铺263层共210m22007/04/07南沙开发区金洲花园临街铺50402007/04/5南沙开发区裕兴花园临街铺售30万602007/04/05地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注南沙开发区江南路临街铺66602007/04/07南沙开发区江南路临街铺302002007/04/07皇家花园临街铺20～60402007/04/07皇家花园临街铺售110万1602007/04/07碧桂园临街铺售14000元/m2762007/04/07注：数据来源于2007/04/05~2007/04/07的市场调查（三）南沙区商业地产市场走势分析回顾与展望•南沙区商业发展缺乏统一规划，呈零星分布状态；现存的大部分商铺经营的服务对象是本地居民，而随着开发区核心商圈的形成，进驻南沙的企业越来越多，到南沙就业的人（其中一大部分为企业中高层人员）也越来越多，必定产生对写字楼及住宅的巨大需求。写字楼及住宅已有众多的房地产企业可为他们提供，然而，符合他们档次、可以让他们消费、娱乐的购物场所还有待建成。这为南沙开发区商业地产市场的开发提供了良好的发展契机。市场特点•沿街商铺租价一般，均价为40元/m2；•商铺经营状况一般，沿街有少量转租现象；•大型购物中心缺少；•住宅楼（别墅）价格为12000元/m2，价格较高；•住宅楼（别墅）供不应求，拆迁安置房价格便宜。南沙开发区商业地产发展趋势•调查显示，进港大道两边的几个房地产项目皆为住宅（以别墅为主），而且空置率很低。住宅房已经明显供不应求，南沙奥园、万科等也还在附近兴建新楼盘。•同时，本地的二手商铺价格已经涨到5000～8000元/m2，而南沙碧桂园的沿街铺也涨到14000~16000元/m2,而且已经全部销售完毕。很明显，商铺的开发在当地还有很大的潜力。结论•市场的总体特征是发展不均衡，社区发展不成熟，对商铺的需求量较大。据调查反映，业主最需要的是一个既成熟又有发展潜力的购物广场，对于价格方面的要求却并不是太保守。三、南沙大型购物广场现状及同类项目竞争分析（一）南沙大型购物广场现状•在目前阶段，南沙还没有建成一个大型的购物广场，这一市场空白有待填补。香港城购物中心正可填补这一空白。（二）同类项目竞争分析•南沙商业中心坐落于该区蕉门河城市中心区黄金地段，紧邻环岛西线全长近约300米，沿着进港大道全长近约220米而建，中心商业城内有大、中型超市、单体百货商场、商务酒店。中心商业城通过南北贯通的两条商业步行街，构成良好的商业氛围，商业街内分布的不同特色的文化广场，成为交通枢纽。而中心广场内将建音乐喷泉和进行园林式绿化，使整个商业中心更加休闲和人性化。商业中心将以中档商品为主，并计划引入一批专业品牌零售店和超市。•南沙商业中心总建筑面积为78000平方米，将为市民提供全方位的休闲娱乐、购物餐饮等服务，首期建筑面积为33250平方米的三层商业楼计划在今年9月30日以前建成开业。第二期的商务酒店和两栋商业楼计划在2009年底前完工。•南沙商业中心离本案位置较近，如果以整个逸涛广场来比较，南沙商业中心与逸涛广场的规模相当。而且南沙商业中心还在建设当中，而逸涛广场基本已建好（还差装修），从开业的时间来说，逸涛广场可能最先开业。另